Twoja działka zaczyna się zalewać. Obok rośnie inwestycja sąsiada. Składasz skargę do nadzoru budowlanego. A w odpowiedzi słyszysz: "Za zgodność projektu z przepisami odpowiada projektant. My nie możemy sprawdzać projektu. Mamy związane ręce."

Czy to prawda?

Częściowo. Organy faktycznie nie mogą wnikać w merytoryczne rozwiązania projektowe - i tu przepis jest jasny. Ale "nie mogę sprawdzać projektu" to nie to samo co: "nie muszę reagować na nic". I właśnie tę granicę WSA wyznaczył w sprawie, którą poniżej opisuję.

Wyrok był korzystny dla mojego klienta. I rzuca nowe światło na to co organ może - i musi - zrobić, gdy projekt budzi wątpliwości.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak

• Sąsiadująca inwestycja powoduje problemy na Twojej działce - zalewanie, zmiana stosunków wodnych, inne uciążliwości.
• Złożyłeś skargę do organu nadzoru budowlanego - dostałeś odpowiedź że organ "nie może badać projektu".
• Organ zatwierdził projekt zamienny albo pierwotny nie odnosząc się do Twoich zarzutów.
• Czujesz, że organ zasłania się odpowiedzialnością projektanta żeby uniknąć zajęcia stanowiska.
• Chcesz wiedzieć czy masz podstawy do zaskarżenia decyzji organu.

Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj dalej.

Spis treści

1. Co organ budowlany może a czego nie może sprawdzić w projekcie - granica ustawowa
2. Projekt zamienny przed organem - czy organ musi go ocenić czy tylko przyjąć
3. Zmiana stosunków wodnych a kompetencje organu nadzoru budowlanego
4. Kiedy organ powinien powołać biegłego - i jak o to walczyć

Co organ budowlany może a czego nie może sprawdzić w projekcie - granica ustawowa

Od 2003 roku przepisy są jasne: organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wnikać w merytoryczne rozwiązania projektu architektoniczno-budowlanego. Za zgodność projektu z przepisami technicznymi odpowiada projektant. On podpisuje oświadczenie i jego podpis jest gwarancją dla organu.

Co organ może sprawdzić? Zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska. Projekt zagospodarowania działki - zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. I tyle.

Brzmi jak całkowite zwolnienie organu z myślenia. Wiele organów tak to właśnie rozumie.

Ale jest tu granica, której przekraczać nie wolno - i po drugiej stronie tej granicy organ nadal ma obowiązki. Bo "nie mogę badać merytoryki projektu" nie znaczy "nie muszę oceniać czy projekt jest zgodny z obowiązującymi przepisami". To dwie różne rzeczy - i WSA to rozróżnienie wyraźnie wytknął.

Projekt zamienny przed organem - czy organ musi go ocenić czy tylko przyjąć

Sprawa którą prowadziłem dotyczyła projektu zamiennego. Inwestor złożył projekt zamienny - organ go zatwierdził. Mój klient podnosił zarzuty dotyczące zgodności projektu z przepisami. Organ pozostawał głuchy. Stwierdził że projektant odpowiada i on sprawdzać nie może.

WSA uchylił decyzję organu.

Stwierdził wprost: sam fakt przedłożenia projektu zamiennego nie legalizuje samowolnie wykonanych robót i nie nakłada na organ obowiązku automatycznego zatwierdzenia tego projektu. Projekt zamienny podlega ocenie organu tak samo jak projekt pierwotny.

I tu kluczowe zdanie, które cytował też NSA w swoich orzeczeniach:

Czym innym jest przyjęcie określonych rozwiązań przez inwestora i projektanta oraz zapewnienie projektanta o ich zgodności z przepisami - a czym innym dokonanie oceny tych rozwiązań pod kątem zgodności z przepisami przez organ.

Organ został pozbawiony możliwości merytorycznej oceny projektu, ale nie został pozbawiony obowiązku oceny czy projekt odpowiada powszechnie obowiązującym przepisom. Co ważne - musi ustosunkować się do zarzutów zgłoszonych przez stronę dotyczących zgodności projektu z przepisami.

Mój klient zgłaszał te zarzuty od początku. Organ je ignorował. WSA uznał to za błąd i uchylił decyzję.

Organ oddalił Twoje zarzuty wobec projektu budowlanego sąsiada powołując się na odpowiedzialność projektanta?

Sprawdź czy masz podstawy do zaskarżenia, bo to nie zawsze koniec drogi.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Zmiana stosunków wodnych a kompetencje organu nadzoru budowlanego

W mojej sprawie konkretny problem dotyczył stosunków wodnych - działka klienta zaczęła się zalewać w związku z inwestycją sąsiada. Organy nadzoru wydały decyzje korzystne dla dewelopera nie badając czy inwestycja faktycznie spowodowała zmianę stosunków wodnych.

Ich argument: zmiana stosunków wodnych to odrębne postępowanie prowadzone na podstawie prawa wodnego. My - organy nadzoru budowlanego - tym się nie zajmujemy.

WSA zgodził się że to odrębne postępowanie, ale dodał coś ważnego.

To nie oznacza, że organ nadzoru budowlanego może nie dostrzec, że po działce klienta trzeba raczej pływać niż chodzić. Organy nadzoru posiadają kompetencję do badania kwestii stosunków wodnych gdy zmiany wystąpiły w związku z realizacją obiektów budowlanych. I powinny tej kompetencji używać, zamiast zasłaniać się tym, że jest odrębne postępowanie wodne.

Sąd wskazał też kolejność: postępowanie na podstawie prawa budowlanego wyprzedza postępowanie prowadzone w oparciu o prawo wodne. Organ budowlany działa pierwszy - powinien w swoim postępowaniu zbadać czy projekt prawidłowo rozwiązał kwestię stosunków wodnych.

Organy tego nie zrobiły. Stąd uchylenie decyzji.

Kiedy organ powinien powołać biegłego - i jak o to walczyć

Czy w każdej sprawie gdzie projekt budzi wątpliwości organ musi powołać biegłego? Niekoniecznie - tu nie ma jednej zasady.

W sprawach dotyczących stosunków wodnych pojawia się pytanie czy konieczne jest powołanie biegłego geologa lub hydrologa. Ta kwestia będzie jeszcze rozstrzygnięta przy ponownym rozpoznaniu mojej sprawy przez organy nadzoru budowlanego, więc ostatecznej odpowiedzi jeszcze nie ma.

Podobnie w innych sprawach gdy projekt budzi wątpliwości z innych przyczyn. Nie ma reguły że organ musi powołać biegłego. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy.

Co możesz zrobić jako strona? Dostarczyć organowi argumentację że powołanie biegłego z konkretnej specjalności jest w Twojej sprawie niezbędne. Nie ma gwarancji że organ się zgodzi, ale dobrze uzasadniony wniosek z odwołaniem do orzecznictwa daje realną szansę. Organ, który taką argumentację zignoruje, naraża swoją decyzję na uchylenie przez sąd administracyjny.

To właśnie jest dźwignia. Nie upór organu, lecz sąd administracyjny który może go do działania zmusić.

Organ nadzoru budowlanego wydał decyzję korzystną dla inwestora nie badając Twoich zarzutów?

Zaskarżenie decyzji do sądu administracyjnego może być jedyną drogą - i w opisywanej sprawie przyniosło rezultat.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Powiązane artykuły:

• Co zrobić gdy pozwolenie na budowę wydano bez Twojego udziału
• Zmiana pozwolenia na budowę - jak daleko urząd może badać Twój wniosek zamienny
• Kary umowne w umowie o roboty budowlane - co wykonawca musi wiedzieć zanim podpisze kontrakt

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.