Składasz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Organ przyjmuje je bez słowa i wydaje pozwolenie na budowę. Wszystko gra.

Albo: jesteś sąsiadem tej inwestycji. Wiesz, że inwestor nie ma tytułu prawnego do tej nieruchomości. Składasz zarzuty. A organ mówi: "złożył oświadczenie, mamy związane ręce."

Czy naprawdę ma związane ręce?

Orzecznictwo sądów administracyjnych odpowiada: niekoniecznie. I ta odpowiedź ma doniosłe konsekwencje - dla obu stron. Bo orzecznictwo jest tu podzielone, a zrozumienie obu nurtów jest kluczowe, zanim wejdziesz w spór z organem albo z sąsiadem.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak

• Jesteś inwestorem - złożyłeś oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i organ kwestionuje Twój tytuł prawny.
• Albo jesteś sąsiadem inwestycji: masz wątpliwości czy inwestor faktycznie ma prawo do dysponowania nieruchomością i chcesz to zakwestionować.
• Organ wydał pozwolenie na budowę, mimo że oświadczenie budziło wątpliwości - albo odmówił pozwolenia powołując się na wątpliwy tytuł prawny.
• Umowa na podstawie której złożono oświadczenie okazała się nieważna albo budziła wątpliwości.
• Współwłaściciel nieruchomości wycofał zgodę albo twierdzi, że udzielił jej w innym zakresie.

Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj dalej.

Spis treści

1. Czym jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i jak działa domniemanie prawdziwości
2. Nurt pierwszy - organ może i powinien weryfikować oświadczenie, gdy jest kwestionowane
3. Nieważna umowa jako podstawa oświadczenia - co może się stać z pozwoleniem na budowę
4. Nurt drugi - organ co do zasady nie ma kompetencji do badania oświadczenia
5. Kiedy organ może odrzucić oświadczenie i co zrobić, gdy pojawia się spór cywilny
6. Stanowisko autora - podejście kompromisowe, które najlepiej chroni obie strony

Czym jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i jak działa domniemanie prawdziwości

Każdy kto ubiega się o pozwolenie na budowę musi wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może to wynikać z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego - np. umowy najmu lub dzierżawy, która przewiduje prawo do wykonywania robót budowlanych.

Wykazanie tego prawa następuje przez złożenie oświadczenia. Inwestor składa je osobiście na urzędowym formularzu pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Nie musi dołączać dokumentów potwierdzających tytuł prawny - wystarczy oświadczenie.

To ułatwienie dla inwestora. I jednocześnie punkt zapalny dla sporów.

Oświadczenie korzysta z domniemania prawdziwości. Organ co do zasady je przyjmuje i nie żąda dodatkowych dokumentów. Jednak to domniemanie można obalić. I tu zaczyna się problem, którego orzecznictwo nie rozwiązało jednoznacznie.

Nurt pierwszy - organ może i powinien weryfikować oświadczenie gdy jest kwestionowane

W orzecznictwie sądów administracyjnych od lat ścierają się dwa poglądy. Pierwszy - organ może i powinien weryfikować oświadczenie.

NSA stwierdził wprost: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością to dowód w rozumieniu przepisów o postępowaniu administracyjnym - podlega ocenie jak każdy inny dowód. Korzysta z domniemania prawdziwości, ale tylko jeśli nie jest sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami znanymi organowi.

Jeśli oświadczenie zostanie w jakikolwiek sposób zakwestionowane w postępowaniu - organ nie ma prawa wydać decyzji o pozwoleniu na budowę bez wyjaśnienia tej kwestii. Musi ustalić rzeczywisty stan prawny.

Podstawą prawną jest przepis KPA nakładający na organ obowiązek podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Organ może w tym celu żądać od inwestora dodatkowych dokumentów i wyjaśnień.

Ważny przykład z praktyki: inwestor dysponował zgodą współwłaściciela nieruchomości na wykonanie inwestycji, ale zgoda ta została później wycofana. Współwłaścicielka twierdziła, że generalnie zgadza się na zabudowę działki, ale nie w sposób opisany w projekcie. Doszło do sporu o rzeczywistą treść udzielonej zgody i sprawa trafiła aż do NSA. Organ odwoławczy uznał, że w dniu złożenia wniosku inwestor dysponował prawem do dysponowania nieruchomością, ale wycofanie zgody postawiło pod znakiem zapytania dalsze postępowanie.

Nieważna umowa jako podstawa oświadczenia - co może się stać z pozwoleniem na budowę

To najpoważniejsza konsekwencja opisywanego problemu.

Jedna ze spraw przed NSA dotyczyła sytuacji, w której inwestor złożył oświadczenie powołując się na umowę najmu lokalu. Problem polegał na tym, że umowa ta była nieważna i właściciel nieruchomości nie wyraził zgody na prowadzenie robót budowlanych.

Organ pierwszej instancji wskazał nieważność umowy najmu jako przesłankę stwierdzenia nieważności wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

NSA przyznał, że organ był obowiązany zbadać czy inwestorowi rzeczywiście przysługiwało prawo do dysponowania lokalem na cele budowlane. Zaniechanie tego badania było istotnym naruszeniem przepisów Prawa budowlanego w związku z przepisami KPA.

I tu pada zdanie o doniosłym znaczeniu: brak wyjaśnienia spornego oświadczenia może być rozpatrywany w kontekście stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę - jako decyzji wydanej bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa.

Stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę to nie jest uchylenie - to wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Z wszelkimi konsekwencjami włącznie z koniecznością rozbiórki w skrajnych przypadkach.

Organ wydał pozwolenie na budowę, mimo że oświadczenie budziło wątpliwości co do tytułu prawnego inwestora?

To może być podstawa do zaskarżenia decyzji, ale wymaga szybkiego działania i właściwej argumentacji.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Nurt drugi - organ co do zasady nie ma kompetencji do badania oświadczenia

Drugi nurt w orzecznictwie - decyzje niektórych organów nadzoru - przyjmuje, że organ administracji architektoniczno-budowlanej co do zasady nie ma kompetencji do badania prawdziwości oświadczenia.

NSA w jednej ze spraw stwierdził wprost: organ rozstrzygający sprawę o pozwolenie na budowę nie bada czy wnioskodawca rzeczywiście posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością, bo dysponuje tylko oświadczeniem strony. Jest nim związany i może go nie uwzględnić tylko wtedy, gdy z zebranych w sprawie dowodów wynika bezspornie, że inwestorowi to prawo nie przysługuje.

Sprawa, której dotyczył wyrok była znamienna. Inwestor posiadał prawo użytkowania wieczystego określone w akcie notarialnym jako prawo do budowy zakładu produkcyjnego. Tymczasem złożył wniosek o pozwolenie na budowę zakładu transportu samochodowego. WSA uznał, że oświadczenie musi być zgodne z celem określonym w akcie notarialnym. NSA tę ocenę zakwestionował i stwierdził, że organ nie ma podstaw do badania celu określonego w akcie notarialnym. Spór o zgodność przeznaczenia nieruchomości z treścią umowy o użytkowanie wieczyste ma charakter cywilny i może być rozstrzygnięty wyłącznie przez sąd powszechny.

W nowszym orzecznictwie NSA dodał: organ, który nabierze wątpliwości co do prawdziwości oświadczenia, powinien zwrócić się do właściwych organów ścigania, ale sam nie ma kompetencji do przeprowadzenia postępowania weryfikującego czy dokumenty potwierdzające oświadczenie istnieją i są prawnie skuteczne.

Kiedy organ może odrzucić oświadczenie i co zrobić gdy pojawia się spór cywilny

Z obu nurtów wyłania się jeden wspólny wniosek: organ może nie uwzględnić oświadczenia inwestora tylko wtedy, gdy z zebranych w sprawie dowodów bezspornie wynika, że inwestorowi prawo do dysponowania nieruchomością nie przysługuje.

"Bezspornie" to słowo kluczowe. Nie wystarczą wątpliwości. Nie wystarczy spór między stronami. Musi być oczywiste i niepodważalne, że inwestor tego prawa nie ma.

Co organ powinien zrobić, gdy pojawiają się wątpliwości o charakterze cywilnym - czyli spór o to czy umowa była ważna, czy zgoda współwłaściciela obejmowała dany zakres, czy tytuł prawny istnieje?

Odpowiedź jest prosta, ale rzadko stosowana: zawiesić postępowanie do czasu rozstrzygnięcia sporu przez sąd powszechny.

Przepisy KPA wprost przewidują zawieszenie postępowania, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Warunek jest jeden: między zagadnieniem wstępnym a rozstrzygnięciem musi istnieć bezpośredni związek - tak, że bez rozstrzygnięcia sporu cywilnego niemożliwe jest ani pozytywne ani negatywne zakończenie sprawy administracyjnej.

Jeśli ten związek istnieje, organ jest zobligowany do zawieszenia. Nie może wydać decyzji "na wyczucie" rozstrzygając przy okazji kwestie cywilne, do których nie ma kompetencji.

Stanowisko autora - podejście kompromisowe które najlepiej chroni obie strony

Oba nurty mają swoje racje i żaden nie jest w pełni prawidłowy wzięty w oderwaniu od drugiego.

Oświadczenie jest dowodem i jako taki podlega regułom KPA. Twierdzenie, że organ w ogóle nie ma kompetencji do jego weryfikacji byłoby zaproszeniem do nadużyć. Każdy mógłby złożyć fałszywe oświadczenie i uzyskać pozwolenie bez żadnej możliwości reakcji organu.

Z drugiej strony - sens oświadczenia polega właśnie na uproszczeniu procedury. Gdyby organ miał szczegółowo weryfikować każde oświadczenie, które nie budzi zastrzeżeń, przepis straciłby rację bytu.

Właściwe podejście - moim zdaniem - wygląda tak:

Jeśli oświadczenie nie budzi wątpliwości i żadna ze stron go nie kwestionuje organ ogranicza się do formalnej oceny. Domniemanie prawdziwości działa w pełni.

Jeśli oświadczenie zostało zakwestionowane albo z zebranych dowodów wynikają uzasadnione wątpliwości, organ przystępuje do wnikliwej analizy. Może żądać dodatkowych dokumentów i wyjaśnień.

Jeśli w toku analizy okaże się, że wątpliwości mają charakter cywilny - czyli do rozstrzygnięcia pozostał spór który może rozstrzygnąć tylko sąd powszechny - organ zawiesza postępowanie. Nie rozstrzyga sam kwestii cywilnych, bo przekraczałoby to jego kompetencje.

To podejście chroni inwestora przed arbitralnymi decyzjami organu i jednocześnie chroni sąsiada inwestycji przed pozwoleniami wydawanymi w oparciu o wątpliwy tytuł prawny.

Masz wątpliwości co do tytułu prawnego do nieruchomości - swojego albo sąsiada?

Sprawdź zanim pozwolenie na budowę stanie się ostateczne - bo potem droga do jego uchylenia jest znacznie trudniejsza.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Powiązane artykuły

• Co zrobić gdy pozwolenie na budowę wydano bez Twojego udziału
• Zmiana pozwolenia na budowę - jak daleko urząd może badać Twój wniosek zamienny
• Kary umowne w umowie o roboty budowlane - co wykonawca musi wiedzieć zanim podpisze kontrakt

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.