Pięć lat. Tyle odpowiada wykonawca za wady robót budowlanych, a przynajmniej takie jest powszechne przekonanie.
Tylko że to nie jest prawda. A przynajmniej nie cała prawda.
5-letni termin rękojmi to jeden z reżimów odpowiedzialności za wady. Ale nie jedyny. I właśnie ten drugi, mniej znany, rzadziej stosowany – może sprawić, że inwestor wróci do wykonawcy z roszczeniem długo po tym, jak obie strony skreśliły już tę budowę z kalendarza.
Jeśli jesteś wykonawcą – wiedza o tym może Cię uchronić przed niespodzianką. Jeśli jesteś inwestorem, może się okazać, że masz więcej czasu, niż myślisz.
Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:
- Jesteś wykonawcą i minął 5-letni termin rękojmi – a inwestor wciąż żąda usunięcia wad.
- Jesteś inwestorem i wada ujawniła się po upływie 5 lat – myślisz, że nic już nie możesz zrobić.
- Spierasz się o to, od kiedy liczyć termin odpowiedzialności za wady.
- Realizujesz lub realizowałeś kontrakt publiczny – gdzie terminy biegną nieco inaczej.
Jeśli choć dwa punkty pasują – czytaj dalej.
Wolisz słuchać? Nie ma problemu – łap link do podcastu:
Spis treści
- Rękojmia za wady robót budowlanych – skąd się bierze termin 5 lat
- Dwie ścieżki odpowiedzialności za wady – rękojmia to nie wszystko
- Roszczenie o usunięcie wad jako roszczenie odszkodowawcze – co to zmienia
- Ile lat po upływie rękojmi wykonawca może odpowiadać za wady
- Od kiedy liczyć termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego
- Wnioski praktyczne – co to oznacza dla wykonawcy i inwestora
Rękojmia za wady robót budowlanych – skąd się bierze termin 5 lat
Zacznijmy od podstaw – bez nich nie zrozumiesz, dlaczego to, co powszechnie wiadomo, jest prawdziwe tylko do pewnego stopnia.
Przepisy o rękojmi przy sprzedaży stosuje się odpowiednio do umowy o roboty budowlane. Wynika to z kilkukrotnego odesłania w kodeksie cywilnym. I właśnie stamtąd pochodzi 5-letni termin – wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy.
Kilka ważnych szczegółów, które warto znać.
Po pierwsze – chodzi o termin na stwierdzenie wady, liczony od dnia wydania obiektu – czyli od odbioru. Samo sporządzenie protokołu odbioru nie przesądza tej daty – liczy się faktyczny odbiór jako zdarzenie.
Po drugie – po stwierdzeniu wady biegnie jeszcze roczny termin na realizację roszczenia o usunięcie wady. Ten roczny termin liczy się od dnia stwierdzenia wady.
Po trzecie – upływ 5-letniego terminu nie przekreśla uprawnień z rękojmi, gdy wykonawca podstępnie zataił wadę.
I po czwarte – tyle na temat rękojmi. Bo to nie jedyna ścieżka.
Dwie ścieżki odpowiedzialności za wady – rękojmia to nie wszystko
Tu zaczyna się część, której większość uczestników rynku budowlanego nie zna.
W polskim prawie cywilnym istnieją dwa niezależne reżimy odpowiedzialności za wady robót budowlanych. Mogą działać równolegle, mogą się uzupełniać i, co ważne, jeden nie wyklucza drugiego.
Pierwszy to rękojmia – o której właśnie mówiłem. Odpowiedzialność obiektywna, bez konieczności wykazywania winy, z 5-letnim terminem na stwierdzenie wady.
Drugi to odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych. Tu wykonanie robót z wadami jest nienależytym wykonaniem zobowiązania i z tego tytułu inwestor może żądać naprawienia szkody. W tym żądania fizycznego usunięcia wad – co prawnicy nazywają restytucją naturalną.
Różnica jest fundamentalna: rękojmia ma sztywny 5-letni termin. Odpowiedzialność odszkodowawcza ma własny termin przedawnienia – w zależności od tego, kim jest inwestor, krótszy albo dłuższy niż rękojmia.
Roszczenie o usunięcie wad jako roszczenie odszkodowawcze – co to zmienia
Intuicja podpowiada, że roszczenie odszkodowawcze to żądanie pieniędzy. Ale w prawie cywilnym naprawienie szkody może przybrać dwie formy: zapłatę odszkodowania albo restytucję naturalną, czyli fizyczne przywrócenie stanu zgodnego z umową.
W przypadku robót budowlanych restytucja naturalna to właśnie usunięcie wady. Wykonawca nie płaci, ale naprawia.
Dlaczego to ważne? Bo roszczenie odszkodowawcze ma inne terminy przedawnienia niż roszczenia z rękojmi. Inwestor, który nie zmieścił się w 5-letnim oknie rękojmi, może wciąż mieć roszczenie, tylko że konstruowane na innej podstawie prawnej.
Jedna różnica praktyczna jest istotna: w reżimie rękojmi inwestor nie musi wykazywać winy wykonawcy. W reżimie odszkodowawczym musi wykazać nienależyte wykonanie umowy, szkodę i związek przyczynowy między nimi. Winę wykonawcy domniemywa się – to on musi wykazać, że za nienależyte wykonanie nie odpowiada. To trudniejsza droga, a dłuższa tylko w niektórych przypadkach.
Ile lat po upływie rękojmi wykonawca może odpowiadać za wady
Termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych wynika z ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.
Dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. To dotyczy większości kontraktów budowlanych na rynku prywatnym między przedsiębiorcami.
Dla roszczeń niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – sześć lat.
W obu przypadkach koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. W praktyce oznacza to 3 albo 6 lat „z groszami” – do końca roku, w którym termin upływa.
Kiedy stosujemy 6-letni termin? Gdy inwestorem jest konsument. Albo gdy inwestorem jest co prawda przedsiębiorca, ale realizowana inwestycja nie jest bezpośrednio związana z jego działalnością gospodarczą.
Tu ważna uwaga dotycząca zamówień publicznych: zamawiający publiczny – gmina, szpital, szkoła – jako podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej korzysta z 6-letniego terminu. Na rynku zamówień publicznych reguła jest więc odwrotna niż na rynku prywatnym. Tam 6 lat będzie normą, nie wyjątkiem.
Co ważne, liczy się działalność strony uprawnionej do roszczenia, czyli inwestora. To, że wykonawca jest przedsiębiorcą, nie przesądza o 3-letnim terminie.
Inwestor wrócił do Ciebie z roszczeniem po upływie 5 lat rękojmi? Zanim odpiszesz, że termin minął – sprawdź, na jakiej podstawie prawnej tego żąda.
Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl albo zadzwoń: 512 438 673
Od kiedy liczyć termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego
To jest kwestia, która w praktyce generuje spory – i wymaga uwagi.
Roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy jest roszczeniem bezterminowym. Żeby mogło być dochodzone, inwestor musi najpierw postawić je w stan wymagalności, wzywając wykonawcę do wykonania świadczenia.
Termin przedawnienia zaczyna biec od dnia powstania szkody. Nie od dnia, w którym inwestor dowiedział się o szkodzie – ale od dnia, w którym szkoda obiektywnie zaistniała. To rozróżnienie jest kluczowe.
Co to oznacza w praktyce? Momentem powstania szkody nie jest chwila, gdy inwestor „uświadomił sobie” problem. To zdarzenie obiektywne. Jeśli wada budowlana powoduje szkodę – termin biegnie od dnia jej powstania, niezależnie od tego, czy inwestor o niej wiedział.
Dlaczego to ważne dla wykonawcy? Bo termin przedawnienia może zacząć biec wcześniej, niż wykonawca sądzi, i może się okazać, że roszczenie jest już przedawnione, zanim inwestor w ogóle je zgłosił.
Dlaczego to ważne dla inwestora? Bo nie można dowolnie odraczać momentu „uświadomienia sobie” szkody, żeby wydłużyć termin. Sądy stoją tu po stronie pewności obrotu.
Wnioski praktyczne – co to oznacza dla wykonawcy i inwestora
Trzy rzeczy do zapamiętania.
Po pierwsze – 5 lat to nie koniec. Dla wykonawców działających na rynku zamówień publicznych to szczególnie ważna informacja. Zamawiający publiczny może żądać usunięcia wad w reżimie odszkodowawczym nawet 6 lat od powstania szkody, co może oznaczać, że roszczenie przedawni się później niż uprawnienia z rękojmi.
Po drugie – inwestor ma wybór. Może realizować uprawnienia z rękojmi albo roszczenie odszkodowawcze – albo oba jednocześnie. Wybór zależy od tego, co jest dla inwestora korzystniejsze w danej sytuacji. W reżimie rękojmi nie musi wykazywać winy, a termin jest sztywny. W reżimie odszkodowawczym musi wykazać szkodę i związek przyczynowy, a wina wykonawcy jest domniemana. Termin bywa dłuższy, ale nie zawsze.
Po trzecie – daty mają znaczenie. Zarówno data odbioru, data stwierdzenia wady, jak i data powstania szkody – każda z nich otwiera lub zamyka określone ścieżki roszczenia. Dokumentowanie tych dat – po obu stronach – ma realne znaczenie procesowe.
Spór o wady robót i nie wiesz, czy roszczenie jest jeszcze możliwe?
Daty odbioru, stwierdzenia wady i powstania szkody decydują o tym, czy roszczenie jeszcze żyje. Sprawdźmy je, zanim ktoś podejmie decyzję.
Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.