Kara umowna w umowie o roboty budowlane – co wykonawca musi wiedzieć zanim podpisze kontrakt

Inwestor naliczy Ci karę umowną i potrąci ją z wynagrodzenia. Bez ostrzeżenia, bez wyroku sądu i zgodnie z prawem.

Tak działa kara umowna. I dlatego zanim podpiszesz kontrakt – musisz wiedzieć, jak ten mechanizm działa, za co kara może być naliczona i kiedy możesz się bronić.

Dwa paragrafy Kodeksu cywilnego. Kilka zdań, które można interpretować w nieskończoność. I orzecznictwo, które wcale nie ułatwia sprawy wykonawcom.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Inwestor naliczył Ci karę umowną i potrącił ją z wynagrodzenia.
• Kwota kary jest wyższa, niż się spodziewałeś – albo wyższa niż szkoda inwestora.
• W umowie jest zapis o karze, ale nie ma górnego limitu – nie wiesz, ile jeszcze mogą naliczyć.
• Chcesz wiedzieć, czy możesz żądać zmniejszenia kary i na jakiej podstawie.
• Negocjujesz nowy kontrakt i chcesz wiedzieć, na jakie zapisy o karach umownych się zgodzić.

Jeśli choć dwa punkty pasują – czytaj dalej.

Spis treści

1. Czym jest kara umowna w umowie o roboty budowlane i za co można ją zastrzec?
2. Jak prawidłowo skonstruować zapis o karze umownej – co musi być w umowie?
3. Kara umowna bez szkody – dlaczego inwestor nie musi udowadniać straty?
4. Miarkowanie kary umownej – kiedy możesz żądać jej zmniejszenia
5. Miarkowanie kary umownej bez sądu – jak negocjować z inwestorem
6. Kara umowna w zamówieniach publicznych – osobne zasady

Czym jest kara umowna w umowie o roboty budowlane i za co można ją zastrzec?

Kara umowna to zastrzeżenie w umowie, że jeśli jedna strona nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązanie, zapłaci drugiej stronie określoną sumę. Bez konieczności udowadniania szkody. Bez wyroku sądu. Wystarczy, że zdarzenie nastąpiło – i że co do zasady to Ty za nie odpowiadasz.

To nie jest obowiązek ustawowy. To uprawnienie, możliwość, którą strony mogą wprowadzić do umowy. Ale jeśli już jest w kontrakcie – działa automatycznie.

Dwie ważne granice, których przekroczyć nie można.

Po pierwsze – kara umowna dotyczy wyłącznie zobowiązań niepieniężnych. Nie można zastrzec kary za brak zapłaty wynagrodzenia – za to przysługują odsetki. Można ją zastrzec za opóźnienie w wykonaniu robót, za wady, za brak zgłoszenia podwykonawcy, za naruszenie procedur BHP. Słowem za „wszystko”, co nie jest świadczeniem pieniężnym.

Po drugie – zapis musi precyzyjnie opisywać zdarzenie. Jeśli pojawią się wątpliwości co do interpretacji – Sąd Najwyższy nakazuje rozstrzygać je na niekorzyść strony, która zapis stworzyła. Jeśli to inwestor pisał umowę i zapis jest niejasny – to Twoja szansa. Jeśli Ty pisałeś – Twój problem.

Kara umowna może być zastrzeżona zarówno na wypadek niewykonania zobowiązania, jak i nienależytego wykonania. To dwie różne kategorie i warto, żeby umowa rozróżniała, za co dokładnie kara przysługuje.

Jak prawidłowo skonstruować zapis o karze umownej – co musi być w umowie?

Prawidłowy zapis o karze umownej musi zawierać dwie rzeczy: dokładny opis zdarzenia, które ją wywołuje, i sposób określenia jej wysokości.

Zdarzenie musi być precyzyjne. „Opóźnienie w wykonaniu robót” to za mało, bo rodzi pytanie, czy chodzi o opóźnienie zawinione przez wykonawcę (zwłoka), czy o każde opóźnienie niezależnie od przyczyny. Różnica jest kolosalna, bo jeśli opóźnienie wynika z winy inwestora, kary nie powinno być.

Wysokość kary nie musi być podana jako konkretna kwota. Może być procentem wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki. I to jest dopuszczalne. Musi być natomiast możliwa do wyliczenia już w momencie podpisania umowy przez proste działanie matematyczne.

Kontrowersyjna kwestia: czy kara musi mieć górny limit? W zamówieniach publicznych – tak, limit jest obowiązkowy z mocy prawa. Na rynku prywatnym – Sąd Najwyższy stwierdził, że nie musi. To zła wiadomość dla wykonawców – bo bez limitu kara może rosnąć w nieskończoność. Więcej o tym w osobnym artykule o karze umownej bez limitu.

Praktyczna wskazówka: zawsze negocjuj górny limit łącznych kar. Bezpieczny poziom to 20–30% wartości wynagrodzenia. Powyżej – ryzyko kar absurdalnie wysokich w stosunku do wartości kontraktu.

Kara umowna bez szkody – dlaczego inwestor nie musi udowadniać straty?

To jest właśnie ta cecha kary umownej, która sprawia, że jest tak chętnie stosowana przez inwestorów.

Inwestor nie musi udowadniać, że poniósł jakąkolwiek szkodę. Wystarczy, że zdarzenie nastąpiło z przyczyn, za które odpowiadasz – opóźniłeś się, wada wystąpiła, podwykonawca nie był zgłoszony. Kara należy się w wysokości zastrzeżonej w umowie – niezależnie od tego, czy inwestor stracił złotówkę, czy nie.

To odróżnia karę umowną od zwykłego odszkodowania. Odszkodowanie wymaga udowodnienia szkody, jej wysokości i związku przyczynowego. Kara umowna – nie.

Co to oznacza dla Ciebie jako wykonawcy?

Że brak szkody po stronie inwestora nie jest argumentem, który pozwoli Ci uniknąć kary. Jest natomiast argumentem, który możesz podnieść przy miarkowaniu – żądaniu zmniejszenia kary przez sąd. Brak szkody lub jej nieznaczny rozmiar to jeden z czynników, które sąd bierze pod uwagę, decydując o miarkowaniu.

Ale uwaga – miarkowanie to już droga sądowa. A do sądu jeszcze daleko.

Miarkowanie kary umownej – kiedy możesz żądać jej zmniejszenia

Miarkowanie to żądanie zmniejszenia naliczonej kary. To Twoja główna linia obrony, gdy kara jest naliczona, i jedyna droga, gdy inwestor potrącił ją z wynagrodzenia i nie chce rozmawiać.

Przepis wskazuje dwa scenariusze, gdy miarkowanie jest dopuszczalne.

Pierwszy – zobowiązanie zostało w znacznej mierze wykonane. Jeśli zrobiłeś 90% robót – kara za niewykonanie całości powinna być niższa, niż gdybyś nie zrobił nic. Ale nie ma jednej miary, co znaczy „znaczna część”. Sąd ocenia to każdorazowo, patrząc na stosunek tego, co wykonałeś, do całości zobowiązania.

Drugi – kara umowna jest rażąco wygórowana. I tu jest największe pole do działania. Co sąd bierze pod uwagę, oceniając, czy kara jest rażąco wygórowana?

Przede wszystkim stosunek kary do realnej szkody inwestora. Jeśli inwestor nie poniósł żadnej szkody, a kara opiewa na 30% kontraktu, to jest argument za miarkowaniem. Dalej – wina dłużnika i stopień przyczynienia się wierzyciela do powstania szkody. Jeśli inwestor sam opóźnił Twoją pracę, jego udział w tym opóźnieniu powinien ograniczyć karę. Wreszcie – wartość zobowiązania głównego i proporcja kary do wynagrodzenia. Kara nie może prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia inwestora.

Orzecznictwo zna przypadki, gdzie sąd obniżył karę o 80% – z 30% wartości kontraktu za 10-dniowe opóźnienie. Ale żeby tak się stało, musisz trafić do sądu z dobrą argumentacją. Jeszcze dalej idące przykłady – obniżki o 90% i 98% – omawiam we wpisie o miarkowaniu kary umownej. A jak wygląda spór z inwestorem o karę umowną od strony praktycznej – opisuję na osobnej stronie.

Miarkowanie kary umownej bez sądu – jak negocjować z inwestorem

Formalnie – miarkowania dokonuje sąd. I to jest problem. Bo sąd oznacza czas, koszty i niepewność wyniku.

Ale jest inna droga – negocjacje z inwestorem przed sądem. W obrocie prywatnym inwestorzy coraz częściej decydują się na ugodowe zmniejszenie kary, gdy wiedzą, że w sądzie i tak zostanie ona obniżona. Profesjonalne pismo od radcy prawnego z argumentacją opartą na orzecznictwie często wystarcza, by skłonić inwestora do rozmowy.

Jak zbudować taką argumentację? Wskaż: brak lub niewielki rozmiar szkody po stronie inwestora, stopień wykonania robót, współprzyczynę inwestora w powstaniu opóźnienia, dysproporcję między karą a wartością kontraktu.

Inaczej wygląda sytuacja w zamówieniach publicznych. Zamawiający publiczni bardzo niechętnie miarkowali kary z obawy przed zarzutem naruszenia dyscypliny finansów publicznych. Ale od kilku lat obowiązuje przepis, który pozwala zamawiającym publicznym zawrzeć ugodę z wykonawcą bez narażenia się na taki zarzut. Wymaga pisemnej oceny, czy ugoda jest korzystniejsza niż prawdopodobny wynik sprawy sądowej. Zamawiający podchodzą do tego ostrożnie, ale coraz odważniej.

Kara umowna w zamówieniach publicznych – osobne zasady

W zamówieniach publicznych obowiązują dodatkowe wymogi, których nie ma na rynku prywatnym.

Po pierwsze – limit kar jest obowiązkowy. Ustawa Prawo zamówień publicznych wprost wymaga, żeby umowa określała maksymalną łączną wartość kar umownych. To Twoja ochrona jako wykonawcy, bo bez limitu kara mogłaby rosnąć bez końca.

Po drugie – ustawa wymaga, żeby umowa zawierała kary za konkretne kategorie naruszeń – m.in. za brak zapłaty lub nieterminową zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom. To wyjątek od zasady, że kary zastrzega się tylko za zobowiązania niepieniężne, i Sąd Najwyższy wyraźnie to potwierdził.

Po trzecie – jako wykonawca w przetargu masz ograniczony wpływ na treść umowy. Inwestor publiczny przygotowuje wzór. Możesz zadawać pytania do SWZ i kwestionować jej postanowienia w odwołaniu, ale jeśli zamawiający zapisów nie zmieni – albo je akceptujesz, albo rezygnujesz z przetargu. To sprawia, że kary w zamówieniach publicznych bywają wyjątkowo dotkliwe, a argument o „rażącym wygórowaniu” nabiera tu szczególnego znaczenia, gdy dojdzie do sporu sądowego.

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

Powiązane artykuły

• Miarkowanie kary umownej w budownictwie – jak się bronić przed wygórowaną karą
• Kara umowna bez limitu w umowie o roboty budowlane – wyrok SN, który zmienił zasady gry
• Kara umowna za opóźnienie etapu liczona od całego kontraktu – dlaczego może być nieważna i jak się bronić
• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad – czy zamawiający ma do tego prawo?