Inwestor nie chce zajmować się budową osobiście. Powierza swoje obowiązki wyspecjalizowanemu podmiotowi.

Brzmi prosto, ale dla wykonawców i podwykonawców to rozróżnienie ma bardzo konkretne konsekwencje, bo od modelu zastępstwa zależy, kto tak naprawdę odpowiada za zapłatę wynagrodzenia.

Sprawdź czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Realizujesz roboty budowlane i nie wiesz czy Twoim zleceniodawcą jest inwestor bezpośredni czy zastępczy.
• Masz problem z zapłatą i nie wiesz od kogo jej żądać.
• Słyszałeś o inwestorze zastępczym ale nie wiesz jak to działa w praktyce.
• Zastanawiasz się czy możesz pociągnąć do odpowiedzialności solidarnej inwestora bezpośredniego.

W tym odcinku tłumaczę oba modele zastępstwa i pokazuję gdzie leżą pułapki dla podwykonawców:

Spis treści:

1. Czym jest zastępstwo inwestycyjne w budownictwie
2. Inwestor zastępczy jako pełnomocnik czy powiernik - jaka jest różnica
3. Inwestor zastępczy jako pełnomocnik - kto odpowiada za zapłatę wykonawcy
4. Inwestor zastępczy jako powiernik - dlaczego wykonawca nie może żądać zapłaty od inwestora bezpośredniego
5. Kiedy inwestor zastępczy odpowiada za błędy podwykonawców
6. Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy - jak działa przy zastępstwie inwestycyjnym

Czym jest zastępstwo inwestycyjne w budownictwie

Zastępstwo inwestycyjne polega na powierzeniu przez inwestora swoich obowiązków wyspecjalizowanemu podmiotowi, czyli inwestorowi zastępczemu. Jego zadaniem jest wyręczenie inwestora bezpośredniego przy realizacji procesu inwestycyjno-budowlanego.

W jakim zakresie? To zależy od konkretnej umowy. Mogą to być obowiązki takie jak przygotowanie robót, przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu, odbiór obiektu. Do tego dochodzi możliwość ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego czy przeniesienie uprawnienia do zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

W przepisach próżno szukać regulacji odnoszącej się wprost do umowy o zastępstwo inwestycyjne. Nie oznacza to, że prawo jej nie dopuszcza, oznacza tylko, że strony mają dużą swobodę w kształtowaniu jej treści.

Inwestor zastępczy jako pełnomocnik czy powiernik - jaka jest różnica

To rozróżnienie jest kluczowe. Od modelu zastępstwa zależy kto jest stroną umów zawieranych w trakcie inwestycji, kto odpowiada za zapłatę i do kogo wykonawca może kierować swoje roszczenia.

Model pierwszy to inwestor zastępczy działający jako pełnomocnik inwestora bezpośredniego, w jego imieniu i na jego rzecz.

Model drugi to inwestor zastępczy działający na podstawie umowy powierniczej, w imieniu własnym, ale na rachunek inwestora bezpośredniego.

Różnica jest zasadnicza. W modelu pełnomocniczym stroną wszystkich umów jest inwestor bezpośredni, inwestor zastępczy działa tylko jako jego reprezentant. W modelu powierniczym stroną umów jest sam inwestor zastępczy, a inwestor bezpośredni pozostaje z tyłu. Prawa i obowiązki muszą być na niego przeniesione w drodze odrębnej czynności prawnej.

Krótko: w modelu pełnomocniczym wierzyciele mogą kierować swoje roszczenia bezpośrednio do inwestora bezpośredniego. W modelu powierniczym jest to niemożliwe aż do chwili przejęcia długu.

Inwestor zastępczy jako pełnomocnik - kto odpowiada za zapłatę wykonawcy

W tym modelu inwestor zastępczy wyłania wykonawców, prowadzi negocjacje, organizuje przetargi, zawiera umowy, ale zawsze w imieniu inwestora bezpośredniego. Prawa i obowiązki z tych umów powstają bezpośrednio po stronie inwestora bezpośredniego, bez potrzeby ich przenoszenia w drodze cesji.

Co to oznacza praktycznie? Jeśli masz roszczenie wynikające z umowy zawartej przez inwestora zastępczego działającego jako pełnomocnik, kierujesz je do inwestora bezpośredniego. I odwrotnie, inwestor bezpośredni może dochodzić roszczeń od wykonawcy bezpośrednio.

Inwestor zastępczy w tym modelu może też wyrażać w imieniu inwestora bezpośredniego zgodę na zawarcie umów podwykonawczych. Sąd Najwyższy przesądził, że jeśli umowa o zastępstwo inwestycyjne obejmuje udzielanie takich zgód, to zgoda inwestora zastępczego powoduje solidarną odpowiedzialność inwestora bezpośredniego za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Warunek jest jeden, zakres pełnomocnictwa musi to wyraźnie obejmować.

Do zadań inwestora zastępczego należy też odbiór robót budowlanych, rozliczanie wykonanych prac, informowanie inwestora o stanie budowy, zgłaszanie usterek oraz dochodzenie odpowiedzialności od wykonawcy za nienależyte wykonanie robót.

Inwestor zastępczy jako powiernik - dlaczego wykonawca nie może żądać zapłaty od inwestora bezpośredniego

W modelu powierniczym inwestor zastępczy sam staje się stroną zawieranych umów. Działa w imieniu własnym, choć na rachunek inwestora bezpośredniego.

Konsekwencje dla wykonawców i podwykonawców są poważne. Inwestor bezpośredni nie wstępuje automatycznie w stosunki prawne, których stroną jest powierniczy inwestor zastępczy. Zobowiązanym z ich tytułu pozostaje inwestor zastępczy. Dopiero gdy inwestor bezpośredni przejmie dług, zaczyna odpowiadać.

Powierniczy inwestor zastępczy jest więc przede wszystkim zobowiązany do przeniesienia na inwestora bezpośredniego przedmiotu inwestycji, a obowiązkiem inwestora bezpośredniego jest pokrycie jej kosztów.

Praktyczna konsekwencja: jeśli nie wiesz w jakim modelu działa Twój inwestor zastępczy, możesz skierować roszczenia pod zły adres i stracić czas. Warto to ustalić zanim w ogóle pojawi się spór.

Nie wiesz od kogo żądać zapłaty - od inwestora zastępczego czy bezpośredniego?

Jeśli skierujesz roszczenie pod zły adres, możesz stracić czas i pieniądze. Sprawdź to zanim wejdziesz w spór.

Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl Zadzwoń: +48 512 438 673

Kiedy inwestor zastępczy odpowiada za błędy podwykonawców?

Inwestor zastępczy odpowiada wobec inwestora bezpośredniego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie swoich obowiązków. Podstawą jest powstanie szkody wynikłej z jego uchybień kontraktowych.

Gdy jednak korzysta z pomocy innych podmiotów przy wykonywaniu swojego zadania, jego odpowiedzialność jest znacznie surowsza. Odpowiada wtedy za działania i zaniechania tych osób jak za własne, na zasadzie ryzyka.

Co to oznacza? Inwestor zastępczy nie może uwolnić się od odpowiedzialności wykazując, że nie ponosi winy w wyborze podwykonawcy ani w sprawowaniu nad nim nadzoru. Nie pomoże argument, że powierzył zadanie profesjonaliście. Odpowiedzialność istnieje nawet wtedy, gdy inwestor zastępczy nie miał możliwości kontroli nad osobą wykonującą zobowiązanie.

Żeby się uwolnić od tej odpowiedzialności, inwestor zastępczy musi wykazać, że podwykonawca sam nie ponosi winy za nienależyte wykonanie zobowiązania. Jego odpowiedzialność jest więc uzależniona od winy osoby wykonującej zobowiązanie, ocenianej według miernika staranności, który obowiązywałby gdyby inwestor zastępczy wykonywał zobowiązanie osobiście.

Kilka ważnych uwag.

Inwestor zastępczy nie odpowiada za działania i zaniechania osób podejmowanych bez jego wiedzy i woli, ani za działania podjęte poza zakresem powierzonych czynności lub przy okazji, dla własnych celów.

Myślisz, że brak formalnej umowy podwykonawczej Cię chroni jako inwestora zastępczego? Nie. Odpowiedzialność ta jest niezależna od istnienia jakiegokolwiek stosunku prawnego między inwestorem zastępczym a osobą, którą się posługuje.

Strony mogą w umowie ograniczyć tę odpowiedzialność, z jednym wyjątkiem - nie można wyłączyć odpowiedzialności za działania z winy umyślnej podwykonawców.

Warto też zastrzec w umowie między inwestorem zastępczym a podwykonawcą możliwość dochodzenia roszczeń regresowych, na wypadek gdyby inwestor zastępczy został pociągnięty do odpowiedzialności wobec inwestora bezpośredniego za błędy podwykonawcy.

Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy - jak działa przy zastępstwie inwestycyjnym

Tu znowu decyduje model zastępstwa.

W modelu pełnomocniczym solidarna odpowiedzialność inwestora zastępczego jest wykluczona.

Wszystkich czynności prawnych dokonuje on w imieniu inwestora bezpośredniego, nigdy nie stając się stroną tych umów. Ważne pytanie, które tu się pojawia, to czy zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi zastępczemu jest skuteczne. Odpowiedź zależy od treści umowy o zastępstwo, a konkretnie od tego, czy upoważnia ona inwestora zastępczego do udzielania takich zgód. Jeśli tak i jeśli inwestor zastępczy tej zgody udzieli, odpowiedzialność solidarna powstaje po stronie inwestora bezpośredniego.

W modelu powierniczym jest inaczej.

Inwestor zastępczy zaciąga zobowiązania we własnym imieniu, więc to on ponosi odpowiedzialność solidarną za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom. Podwykonawcy nie mogą natomiast skutecznie kierować roszczeń do inwestora bezpośredniego dopóki nie przejmie on długu ciążącego na inwestorze zastępczym. Dopiero z chwilą przejęcia długu zaczyna się jego solidarna odpowiedzialność. 

Do tego momentu inwestor bezpośredni nie jest formalnie zobowiązany do zapłaty. Możliwa jest jednak dobrowolna zapłata z jego strony. To ważna wskazówka praktyczna - jeśli jesteś podwykonawcą i masz problem z odzyskaniem wynagrodzenia w modelu powierniczym, nie czekaj biernie na formalne przejęcie długu. Warto próbować negocjować z inwestorem bezpośrednim już wcześniej. Nie ma przepisu, który by mu to zabraniał. A inwestor bezpośredni często jest żywo zainteresowany tym, żeby budowa nie stanęła i spory nie wyszły na jaw. To może być Twoja dźwignia w negocjacjach.

Na inwestycji z inwestorem zastępczym nikt nie chce płacić i każdy odsyła do kogoś innego?

To klasyczna pułapka tego modelu. Ustal kto faktycznie odpowiada zanim odpuścisz.

Zadzwoń: +48 512 438 673

Powiązane artykuły:

• Upadłość generalnego wykonawcy a solidarna odpowiedzialność inwestora - czy możesz żądać zapłaty od razu?
• Czy można uniknąć zapłaty z gwarancji bankowej?
• Jak dochodzić zapłaty od inwestora gdy wykonawca nie płaci?

 

Znajdź mnie tutaj:

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.