Jako podwykonawca nie dostałeś zapłaty? Sprawdź, czy możesz żądać jej od inwestora.

Wykonałeś roboty. Wystawiłeś fakturę. Generalny wykonawca nie płaci.

Czy możesz żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora?

Tak - ale tylko jeśli spełniłeś określone wymogi formalne. Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy nie powstaje automatycznie. Trzeba o nią zadbać zawczasu.

W tym artykule wyjaśniam kiedy inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy i co zrobić, żeby z tej ochrony skorzystać.

Sprawdź czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Wykonałeś roboty jako podwykonawca
• Generalny wykonawca nie zapłacił
• Zastanawiasz się czy możesz żądać zapłaty od inwestora
• Nie wiesz czy prawidłowo się zgłosiłeś

---

Jeżeli wolisz formę audio/wideo, możesz obejrzeć omówienie tego tematu w podcaście/YouTube:

Spis treści:

• Jaki jest cel przepisu?
• Jak podwykonawca powinien zadbać o swój interes?
• Kiedy powstaje solidarna odpowiedzialność inwestora?
• Jak wygląda procedura zgłoszenia?
• Zgoda inwestora - trzy warianty
• Co konkretnie jest przedmiotem zgłoszenia?
• Czy odpowiedzialność solidarna dotyczy też umów o dzieło?
• Czym jest sprzeciw inwestora?
• Jaki jest zakres odpowiedzialności inwestora?
• Kaucja gwarancyjna - czy inwestor odpowiada za zwrot?
• Nie zgłosiłeś się? Może jeszcze nie wszystko stracone

Jaki jest cel przepisu?

Bohaterem tego artykułu jest art. 647(1) KC:

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Po co w ogóle ten przepis powstał?

Na budowach zdarzało się zbyt często, że wykonawca otrzymywał wynagrodzenie od inwestora za roboty powierzone podwykonawcy - ale podwykonawcy nie płacił. Ten przepis ma temu zaradzić.

Sens jest prosty - podwykonawca który nie dostał pieniędzy od wykonawcy, może żądać ich bezpośrednio od inwestora.

To jest właśnie solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy. Podwykonawca ma dwóch dłużników i sam decyduje od kogo żąda zapłaty.

Dlaczego to ma tak duże znaczenie?

Bo inwestor nie może uwolnić się od tej odpowiedzialności nawet wtedy, gdy zapłacił już wykonawcy za te same roboty.

Innymi słowy - inwestor może być zmuszony zapłacić dwa razy. Raz wykonawcy, drugi raz podwykonawcy. Dla inwestora to szczególnie niebezpieczna sytuacja, której powinien za wszelką cenę unikać.

Pomagam podwykonawcom skutecznie egzekwować wynagrodzenie od inwestorów od ponad 10 lat.

Zadzwoń.

tel. 512 438 673

Jak podwykonawca powinien zadbać o swój interes?

Solidarna odpowiedzialność inwestora nie powstaje sama z siebie. Są dwa sposoby żeby do niej doprowadzić.

Pierwszy - zgłosiłeś się do inwestora przed wejściem na budowę. To najczęstsza ścieżka i tej poświęcam większość tego artykułu.

Drugi - inwestor i wykonawca wpisali Cię z nazwy do swojej umowy jako podwykonawcę konkretnego zakresu robót. Nie "jakiś podwykonawca do elektryki" - tylko konkretna firma, z nazwą. Jeśli tak było - ochrona powstaje bez żadnego osobnego zgłoszenia.

Jedna rzecz jest wspólna dla obu sposobów. Twoje wynagrodzenie musi być określone w umowie między GW a Tobą. Ustna umowa nie wystarczy. Żadna ze ścieżek nie zadziała bez pisemnego kontraktu.

W praktyce wiele podwykonawców traci ochronę właśnie dlatego, że albo w ogóle się nie zgłosiło, albo zgłosiło się zbyt późno albo zbyt ogólnie. O tym piszę dalej.

Kiedy powstaje solidarna odpowiedzialność inwestora?

Trzy warunki muszą być spełnione łącznie:

• podwykonawca został zgłoszony inwestorowi
• zgłoszenie nastąpiło przed rozpoczęciem robót
• inwestor nie złożył sprzeciwu w terminie 30 dni

Zabraknie choćby jednego - i jesteś zdany tylko na wykonawcę.

Jak wygląda procedura zgłoszenia?

Zgłoszenia może dokonać sam podwykonawca albo wykonawca - kto to zrobi, nie ma znaczenia. Przyjmuje się że może to być nawet inne źródło.

Ważne jest jednak żeby zgłoszenia dokonała osoba uprawniona do reprezentacji danego podmiotu. W przypadku JDG - właściciel, w przypadku spółki - zgodnie z zasadami reprezentacji z KRS.

Forma pisemna jest obowiązkowa. Zgłoszenie ustne, mailowe albo postawienie inwestora przed faktem dokonanym - nie zadziała. Nie wystarczy że powiedziałeś na budowie. Nie wystarczy mail. Nie wystarczy że inwestor widział Cię na placu budowy od trzech miesięcy. Jeśli nie ma pisma - nie ma ochrony.

Zgłoszenia należy dokonać przed przystąpieniem do robót. Zgłoszenie po fakcie nic nie da.

Wskazówka praktyczna - jeśli temu samemu podwykonawcy powierzono najpierw jeden zakres prac, a później drugi, należy zgłosić oba zakresy osobno.

Jedna pułapka na którą warto uważać. Inwestor ma 30 dni na złożenie sprzeciwu. Jeśli zaczniesz roboty w tym czasie - ryzykujesz. Nie dlatego że automatycznie tracisz ochronę, ale dlatego że inwestor może w tym oknie złożyć sprzeciw i wówczas odpowiedzialność solidarna nie powstaje.

Jeżeli jesteś podwykonawcą i nie otrzymałeś wynagrodzenia od wykonawcy, warto sprawdzić czy w Twojej sprawie powstała solidarna odpowiedzialność inwestora.

Wyślij mi swoją umowę:

jk@mecenaskobylinski.pl

Zgoda inwestora - trzy warianty

Złożyłeś zgłoszenie. Co dalej?

Inwestor może zachować się na trzy sposoby.

Wariant pierwszy - zgoda wyraźna. Inwestor wprost akceptuje udział podwykonawcy w inwestycji. Co do formy przepisy nie stawiają szczególnych wymogów - może to być nawet zgoda ustna lub mailowa.

Wariant drugi - zgoda dorozumiana. Inwestor nie mówi wprost że akceptuje podwykonawcę, ale jego zachowanie na to wskazuje. W orzecznictwie jest mnóstwo przykładów takich zachowań. Cała trudność polega na odpowiedniej interpretacji - co już można zakwalifikować jako zgodę, a co jeszcze nie.

Wariant trzeci - zgoda milcząca. Inwestor po prostu nie wyraża sprzeciwu w ustawowym terminie 30 dni. Milczenie = zgoda.

Kilka ważnych uwag:

Inwestor nie może bronić się tym, że nie zapoznał się z treścią zgłoszenia. Liczy się realna możliwość zapoznania się - a ta zależy wyłącznie od inwestora.

Zgoda blankietowa na "jakichkolwiek podwykonawców" nie działa. Musi być znany konkretny podmiot - z nazwą, NIP-em lub numerem KRS.

Jeśli podwykonawca wykonał już wszystkie roboty - inwestor nie może wyrazić zgody dorozumianej z mocą wsteczną. Na to jest już po prostu za późno.

Co konkretnie jest przedmiotem zgłoszenia?

Przepis mówi o "szczegółowym przedmiocie umowy". Co to znaczy w praktyce?

Chodzi o treść umowy między GW a PW - ale pytanie brzmi jak szczegółowo trzeba ją opisać.

Postawmy się w roli inwestora, który przyjmuje na siebie odpowiedzialność za cudzy dług. Co chciałby wiedzieć?

Na pewno interesuje go zakres prac podwykonawcy, wartość tych prac i kim jest podwykonawca - z imienia, nazwiska lub nazwy firmy.

Przykład z życia. Budowa szpitala. Trzech podwykonawców wykonuje elektrykę - X, Y i Z, każdy w innej części budynku. Wykonawca zgłasza ich inwestorowi z cenami, ale bez podziału kto co robi i gdzie. Czy to wystarczy?

Niekoniecznie. Brak wyszczególnienia robót może być problemem przy pociąganiu inwestora do odpowiedzialności solidarnej. Inwestor powinien wiedzieć możliwie dokładnie kto, co i gdzie wykonuje.

Rada praktyczna - jeśli uważasz że wykonawca zgłosił Cię zbyt ogólnie, zadbaj o dookreślenie tego sam. Przy sporze najwięcej do stracenia ma podwykonawca, nie wykonawca ani inwestor.

Czy odpowiedzialność solidarna dotyczy też umów o dzieło?

Tak - jeśli roboty ściśle wiążą się z powstaniem obiektu budowlanego.

Nie ma znaczenia czy umowa nazywa się "umową o roboty budowlane" czy "umową o dzieło". Jeśli efekt prac fizycznie składa się na powstanie obiektu - ochrona z art. 647(1) KC obowiązuje.

Jak to rozróżnić w praktyce? Dwa sygnały.

Twoja robota podlega ocenie na gruncie prawa budowlanego - normy, odbiory, pozwolenia. I wykonujesz ją według projektu dostarczonego przez inwestora, nie własnego pomysłu. Jeśli oba warunki są spełnione - masz umowę o roboty budowlane, nieważne jak ją nazwali w kontrakcie.

Co nie jest umową podwykonawczą? Umowy na dostawę maszyn lub urządzeń potrzebnych do wykonania robót oraz umowy z dostawcami materiałów budowlanych. Te są poza zakresem przepisu.

Czym jest sprzeciw inwestora?

To odmowa wyrażenia zgody na realizację określonego zakresu prac przez danego podwykonawcę.

Inwestor nie musi podawać przyczyny odmowy - przynajmniej na rynku prywatnym. W zamówieniach publicznych jest inaczej.

Sprzeciw musi być złożony w formie pisemnej. Forma ustna lub milcząca nie wystarczy.

Termin wynosi 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia. Uwaga - termin jest zachowany tylko jeśli sprzeciw dotrze do adresata w tym czasie. Samo wysłanie w terminie nie wystarczy.

Jeden ważny szczegół - sprzeciw musi trafić do dwóch adresatów jednocześnie: wykonawcy i podwykonawcy. Nie można wybrać tylko jednego z nich.

Inwestor nie może też z góry wyrazić sprzeciwu wobec wszystkich podwykonawców. Sprzeciw dotyczy zawsze konkretnego podwykonawcy i konkretnego zakresu robót.

I jeszcze jedno - sprzeciw musi podpisać ktoś kto faktycznie może działać w imieniu inwestora. Kierownik budowy, inspektor nadzoru, przypadkowy pracownik biura - to nie wystarczy. Jeśli sprzeciw złożyła osoba bez umocowania, możesz go skutecznie kwestionować.

Jaki jest zakres odpowiedzialności inwestora?

Inwestor odpowiada wobec podwykonawcy do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za te same roboty.

Czyli - inwestor nie zapłaci podwykonawcy więcej niż sam zapłaciłby wykonawcy za tę samą partię robót.

To rozwiązanie chroni inwestora przed nadmiernymi kosztami. Ma jednak jeden mankament z punktu widzenia podwykonawcy.

Podwykonawca prawie nigdy nie wie ile dokładnie przysługuje wykonawcy za jego partię robót w umowie z inwestorem. Umowy na rynku prywatnym są poufne. Inaczej jest w zamówieniach publicznych, gdzie umowa jest jawna.

Kaucja gwarancyjna - czy inwestor odpowiada za zwrot?

To zależy od tego, jak kaucja powstała w umowie.

Kaucja może powstawać na trzy sposoby - wpłata z góry przed rozpoczęciem robót, potrącenia z wynagrodzenia w trakcie realizacji albo zatrzymywanie określonych sum z wynagrodzenia.

Generalnie - jeśli kaucja powstała przez potrącenia lub zatrzymania z wynagrodzenia, istnieje spora szansa że nadal stanowi składnik wynagrodzenia i jest objęta solidarną odpowiedzialnością inwestora.

Jeśli kaucja powstała przez wpłatę gotówki z góry - sytuacja wygląda inaczej.

---

Nie otrzymałeś zapłaty za roboty jako podwykonawca?

Mechanizm solidarnej odpowiedzialności inwestora może pozwolić na dochodzenie zapłaty wynagrodzenia także od inwestora, a nie tylko od wykonawcy.

W praktyce kluczowe znaczenie mają m.in.:

• sposób zgłoszenia podwykonawcy
• zakres robót objętych zgłoszeniem
• treść umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą.

Wyślij mi swoją umowę - ocenię czy masz podstawę do roszczenia od inwestora.

e-mail: jk@mecenaskobylinski.pl

Nie zgłosiłeś się jako podwykonawca? Może jeszcze nie wszystko stracone

Jeśli nie dopełniłeś formalności zgłoszenia - dochodzenie zapłaty od inwestora jest trudniejsze, ale nie zawsze wykluczone. Sprawdź artykuł o kumulatywnym przystąpieniu do długu.

Powiązane artykuły:

• Generalny wykonawca nie zwraca kaucji - czy możesz żądać jej od inwestora?
• Podwykonawca bez zgłoszenia do inwestora - jak odzyskać zapłatę?
• Upadłość generalnego wykonawcy a solidarna odpowiedzialność inwestora - czy możesz żądać zapłaty od razu?
• Czy sprzeciw inwestora wobec udziału podwykonawcy w inwestycji musi być uzasadniony?
• Czy solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia PW obejmuje także przypadek, gdy GW „zabrał” PW wcześniej powierzone mu roboty?

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.