Inwestor nie współpracuje – czy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane

Inwestor nie przekazuje placu budowy. Albo nie dostarcza projektu. Albo miesiącami nie odpowiada na pytania. Ty stoisz, koszty lecą, kary umowne się zbliżają.

I zadajesz sobie pytanie: czy mogę po prostu wyjść z tej budowy?

Odpowiedź jest skomplikowana. Bo prawo mówi jedno, orzecznictwo mówi drugie, a rzeczywistość na budowie jest zupełnie inna. Ten wpis jest po to, żebyś wiedział, gdzie stoisz – zanim podejmiesz decyzję, która może Cię drogo kosztować.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Inwestor nie wykonuje swoich obowiązków – nie przekazuje placu, projektu, pozwoleń, informacji.
• Przez to Ty nie możesz realizować robót albo musisz je prowadzić w chaosie.
• Inwestor jednocześnie nalicza Ci kary za opóźnienie.
• Chcesz zakończyć tę umowę, ale boisz się, że odstąpienie będzie nieskuteczne.
• Albo już odstąpiłeś – i teraz nie wiesz, czy to w ogóle zadziałało.

Jeśli choć trzy punkty pasują do Twojej sytuacji – czytaj uważnie. Ryzyko jest po obu stronach.

Wolisz słuchać? Nie ma problemu – tu jest link do podcastu:

Spis treści:

1. Obowiązek współdziałania inwestora przy robotach budowlanych – co to znaczy w praktyce
2. Czy wykonawca może odstąpić od umowy z powodu braku współpracy – co mówi prawo
3. Sąd Najwyższy zakazuje odstąpienia – co to oznacza dla wykonawcy
4. Kiedy sąd może stanąć po stronie wykonawcy mimo braku współpracy inwestora
5. Jak powinno wyglądać wezwanie do współdziałania – co musi się w nim znaleźć
6. Jak wykonawca może się zabezpieczyć, gdy inwestor nie współpracuje

Obowiązek współdziałania inwestora przy robotach budowlanych – co to znaczy w praktyce

Budowa to nie jest projekt jednej strony. Wykonawca nie może zrealizować umowy w próżni. Potrzebuje placu budowy, projektu, decyzji, informacji, zatwierdzeń. Bez tego stoi. A skoro stoi, kary umowne za opóźnienie zaczynają płynąć.

Kodeks cywilny zakłada, że realizacja umowy wymaga współpracy na wielu poziomach – od rzeczy kluczowych po z pozoru błahe. W przypadku robót budowlanych ta współpraca jest szczególnie istotna. Inwestor ma swoje obowiązki: przekazać plac budowy, dostarczyć projekt, udzielać informacji, zatwierdzać rozwiązania techniczne, reagować na zgłoszenia wykonawcy.

Gdy tego nie robi, współpraca się sypie. I zaczyna się pytanie: co może zrobić wykonawca?

Czy wykonawca może odstąpić od umowy z powodu braku współpracy – co mówi prawo

W Kodeksie cywilnym jest przepis stworzony dokładnie dla tej sytuacji. Mówi wprost: jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego, a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy.

Idealne narzędzie. Jest jeden problem.

Ten przepis dotyczy umowy o dzieło. A umowa o roboty budowlane to osobny typ umowy. I przepisy odsyłające do umowy o dzieło nie odsyłają do tego konkretnego artykułu.

Innymi słowy: przepis istnieje, ale formalnie nie ma do niego drogi przez umowę o roboty budowlane.

Co to oznacza w praktyce? Że mamy do czynienia z luką prawną. I właśnie ta luka jest osią całego sporu w orzecznictwie.

Sąd Najwyższy zakazuje odstąpienia – co to oznacza dla wykonawcy

Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej kwestii jednoznacznie. Stwierdził, że umowa o roboty budowlane to samodzielny typ umowy. Przepis o obowiązku współdziałania z umowy o dzieło nie ma do niej zastosowania – bo przepis odsyłający tego nie przewiduje. Wykonawca nie może skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane, powołując się na brak współdziałania inwestora na tej podstawie.

Co to znaczy dla Ciebie w praktyce? Jeśli odstąpiłeś, powołując się na brak współpracy inwestora, i wskazałeś ten przepis jako podstawę – według Sądu Najwyższego to odstąpienie jest nieskuteczne. Umowa nadal trwa. To znaczy, że inwestor może nadal naliczać Ci kary za niewykonanie umowy, którą Ty myślałeś, że już zakończyłeś. I może żądać dokończenia robót. Albo odszkodowania.

To stanowisko jest twarde i jednoznaczne.

Kiedy sąd może stanąć po stronie wykonawcy mimo braku współpracy inwestora

Część sądów apelacyjnych idzie zupełnie inną drogą. I trudno im odmówić racji.

Argument jest prosty: skoro istnieje luka w regulacji umowy o roboty budowlane, bo nie ma żadnej normy regulującej skutki braku współdziałania inwestora – można tę lukę wypełnić, stosując podobny przepis z umowy o dzieło przez podobieństwo sytuacji. Nie przez rozszerzenie przepisu, ale przez wypełnienie luki prawnej.

I tu pada pytanie, które trudno zbagatelizować: czy naprawdę ustawodawca chciał, żeby wykonawca robót budowlanych – przy kontraktach zwykle dużo bardziej złożonych niż zwykła umowa o dzieło – był pozbawiony jakiejkolwiek drogi wyjścia, gdy inwestor przestaje współpracować? Przy budowach, gdzie udział inwestora jest niezbędny na każdym etapie?

Sąd Apelacyjny w Białymstoku wprost stwierdził, że zastosowanie tego przepisu do umowy o roboty budowlane jest uzasadnione przez podobieństwo sytuacji. Ten sam pogląd podzielały sądy okręgowe w Szczecinie i Warszawie.

Co to oznacza dla Ciebie? Nie jesteś na z góry straconej pozycji. Ale idziesz w ryzykowny teren, bo wynik sprawy zależy od tego, który sąd ją rozpatrzy i jaką linię przyjmie.

Ważne zastrzeżenie: ta droga działa tylko przy prawdziwym braku współdziałania: nieprzekazaniu terenu, niedostarczeniu projektu, blokowaniu dostępu do budowy. Nie działa, gdy inwestor po prostu zachowuje się nielojalnie, utrudnia życie, odmawia aneksów na roboty dodatkowe czy przedłużenia terminu. To jest nielojalność – nie brak współdziałania w rozumieniu przepisu. Różnica jest kluczowa i właśnie tu wielu wykonawców się myli.

Jak powinno wyglądać wezwanie do współdziałania – co musi się w nim znaleźć

Jeśli decydujesz się iść tą drogą – wezwanie musi być perfekcyjne. Brak choćby jednego elementu sprawia, że późniejsze odstąpienie jest nieskuteczne.

W wezwaniu muszą się znaleźć:

• Konkretny opis braku współdziałania – co dokładnie inwestor zaniedbał lub nie zrobił. Nie ogólniki w stylu „brak należytej współpracy” – tylko fakty. Na przykład: „do dnia dzisiejszego nie przekazano placu budowy pomimo upływu terminu wynikającego z § X umowy”.
• Realny termin do podjęcia współdziałania – dostosowany do charakteru obowiązku. Nie termin symboliczny.
• Zagrożenie odstąpieniem – wprost, nie w formie sugestii czy zapytania. Musi być jasne, że po upływie terminu odstępujesz od umowy.

Wszystkie trzy elementy razem. Jeśli któregoś brakuje, wezwanie jest wadliwe, a odstąpienie nieskuteczne.

I tu pojawia się kolejna pułapka: wezwanie musi dotyczyć rzeczywistego braku współdziałania, nie zwykłej opieszałości czy trudności we wzajemnych relacjach. Sąd sprawdzi, czy inwestor rzeczywiście nie wykonał swojego obowiązku, czy tylko działał wolniej, niż chciałeś.

Jak wykonawca może się zabezpieczyć, gdy inwestor nie współpracuje

Biorąc pod uwagę niejednoznaczność orzecznictwa – są bezpieczniejsze opcje.

Zadbaj o to przed podpisaniem umowy. Najlepsze, co możesz zrobić, to wpisać wprost w umowie prawo do odstąpienia z powodu braku współdziałania inwestora. Wtedy nie ma żadnej wątpliwości. Nie opierasz się na lukach prawnych ani podobieństwie sytuacji. Masz to czarno na białym.

Gwarancja zapłaty jako narzędzie nacisku. Jeśli inwestor nie płaci lub zagraża Twojej płynności, możesz zażądać od niego gwarancji zapłaty wynagrodzenia. Jeśli jej nie dostarczy w wyznaczonym terminie – masz prawo odstąpić od umowy. To odstąpienie jest bezsporne, bo wprost wynika z ustawy. Często samo wezwanie o gwarancję skutecznie mobilizuje inwestora do działania.

Dokumentuj każdy brak współdziałania. Nawet jeśli nie odstępujesz od umowy, każde zaniedbanie inwestora dokumentuj pisemnie od pierwszego dnia. Maile, protokoły, pisma. To Twoja tarcza, gdy inwestor próbuje przerzucić na Ciebie odpowiedzialność za opóźnienia i naliczyć kary umowne.

Jeśli już odstąpiłeś na tej podstawie – walcz. Wiesz, że Sąd Najwyższy jest przeciwko Tobie. Ale wiesz też, że część sądów jest po Twojej stronie. Nie jesteś z góry przegrany. Trzeba jednak walczyć z odpowiednim przygotowaniem. Więcej o tym, jak prowadzę sprawy o odstąpienie od umowy.

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej. Ma charakter wyłącznie informacyjny i stanowi wyraz poglądów autora. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

Powiązane artykuły:

• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad – czy zamawiający ma do tego prawo?
• Wynagrodzenie za niewykonane roboty budowlane – kiedy inwestor musi zapłacić, mimo że nie pracowałeś
• Roboty dodatkowe przy ryczałcie – kiedy bezpodstawne wzbogacenie zadziała, a kiedy zostaniesz z niczym

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Budowlane paragrafy

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elbląg | Facebook

LinkedIn: Jakub Kobyliński | LinkedIn