Wynagrodzenie za niewykonane roboty budowlane – kiedy inwestor musi zapłacić, mimo że nie pracowałeś

Inwestor zablokował budowę. Nie przekazał placu. Nie dostarczył projektu. Albo bezpodstawnie odebrał Ci roboty i zlecił je komuś innemu. Ty stałeś gotowy do pracy – ale pracy nie było.

I teraz inwestor mówi: skoro nie wykonałeś robót – nie dostaniesz wynagrodzenia.

Czy ma rację?

Nie. I jest w kodeksie cywilnym przepis, który to wprost mówi. Przepis, którego większość wykonawców w ogóle nie zna – bo ukryty jest w miejscu, gdzie mało kto zagląda.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Byłeś gotowy do wykonania robót, ale inwestor stworzył przeszkodę – nie przekazał terenu, nie dostarczył projektu, nie uzyskał pozwolenia.
• Inwestor odebrał Ci roboty i zlecił je innemu wykonawcy – bez zachowania umownego trybu.
• Inwestor odstąpił od umowy z przyczyn leżących po jego stronie.
• Nie wykonałeś robót – i teraz inwestor odmawia zapłaty właśnie z tego powodu.

Jeśli choć dwa punkty pasują – czytaj dalej. To może być wynagrodzenie, o którym nie wiedziałeś, że Ci przysługuje.

Poniżej omawiam ten temat wprost, łącznie z przykładami z sali sądowej, gdzie wykonawcy wygrywali wynagrodzenie za roboty, których nigdy nie wykonali:

Spis treści

1. Wynagrodzenie za niewykonane roboty – przepis, którego inwestor wolałby, żebyś nie znał
2. Co to jest przeszkoda po stronie inwestora – czy musi być zawiniona
3. Wynagrodzenie za gotowość do robót – dlaczego to lepsza droga niż odszkodowanie
4. Co inwestor może odliczyć od Twojego wynagrodzenia
5. Odstąpienie od umowy a wynagrodzenie za niewykonane roboty – czy tracisz prawo do zapłaty
6. Czy podwykonawca też może żądać zapłaty od inwestora

Wynagrodzenie za niewykonane roboty – przepis, którego inwestor wolałby, żebyś nie znał

Gdybyś otworzył kodeks cywilny na przepisach o umowie o roboty budowlane, pewnie nie znalazłbyś go od razu. Nie ma go w ogólnych przepisach o zobowiązaniach. Kryje się w regulacji dotyczącej gwarancji zapłaty.

Przepis mówi wprost: inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Inwestor może jednak odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót.

Jedno zdanie. A w nim potężne narzędzie przeciwko inwestorowi, który odmawia zapłaty wynagrodzenia.

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że przepis dotyczy wyłącznie sporu o gwarancję zapłaty. Większość literatury i orzecznictwa mówi jednak coś innego. Przepis ma charakter ogólny i znajdzie zastosowanie w szerszym spektrum sytuacji. Nie tylko wtedy, gdy inwestor odmówił udzielenia gwarancji, ale w każdym przypadku, gdy przeszkoda w wykonaniu robót leży po jego stronie.

Co ważne, przepis stosuje się zarówno na rynku prywatnym, jak i w zamówieniach publicznych.

Co to jest przeszkoda po stronie inwestora – czy musi być zawiniona

Tu pojawia się pytanie, które zadaje każdy inwestor broniący się przed tym roszczeniem: czy przeszkoda musiała być przeze mnie zawiniona?

Nie.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest tu jednoznaczne: przeszkoda po stronie inwestora nie musi być przez niego zawiniona. Wystarczy, że leży po jego stronie. Możesz więc żądać wynagrodzenia nawet wtedy, gdy inwestor nie był winny zaistniałej sytuacji, o ile przyczyna tkwiła po jego stronie.

Jakie konkretnie przeszkody wchodzą w grę? Zarówno faktyczne, jak i prawne. Niedostarczenie materiałów do budowy. Brak projektu. Brak placu budowy. Niepozyskanie wymaganych pozwoleń administracyjnych. Brak uzgodnień z konserwatorem zabytków, jeśli to obowiązek inwestora. Odmowa wyrażenia zgody na kontynuację robót po upadłości wykonawcy, jeśli syndyk zgłosił gotowość ich wykonania.

Jeden przykład z sali sądowej: wykonawca montował telebim. Zamówienie u producenta musiało być złożone długo przed dniem montażu. Zgody konserwatora zabytków nie było w chwili zamówienia i nigdy jej nie udzielono z powodu sprzeciwu WKZ. Mimo to sąd zasądził na rzecz wykonawcy pełne wynagrodzenie, bo gotowość do wykonania była realna i zgłoszona, a przeszkoda leżała po stronie inwestora.

Brak współdziałania inwestora przy wykonywaniu robót to też przeszkoda w rozumieniu tego przepisu.

Wynagrodzenie za gotowość do robót – dlaczego to lepsza droga niż odszkodowanie

To jest kwestia, która ma ogromne znaczenie praktyczne.

Przepis mówi o wynagrodzeniu, nie o odszkodowaniu. To nie jest przypadek.

Odszkodowanie wymaga wykazania trzech elementów: zdarzenia wywołującego szkodę, samej szkody i związku przyczynowego między nimi. To trudna droga procesowa – wymaga obszernego materiału dowodowego i często opinii biegłego.

Wynagrodzenie wymaga wykazania tylko dwóch rzeczy: że byłeś gotowy do wykonania robót i że doznałeś przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. I tyle. Nie musisz udowadniać szkody. Domagasz się po prostu tego, co miałeś dostać za wykonanie umowy.

Co to znaczy w praktyce? Twoja pozycja procesowa jest znacznie mocniejsza. Wynagrodzenie w tym przypadku jest wynagrodzeniem za gotowość do wykonania robót – i możesz żądać go niezależnie od tego, czy umówiłeś się na ryczałt, czy wynagrodzenie kosztorysowe.

Jedno zastrzeżenie: jeśli oprócz utraconego wynagrodzenia poniosłeś jakąś dodatkową szkodę, możesz dochodzić jej naprawienia osobno, na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności kontraktowej. Ale tę szkodę musisz już oddzielnie określić i udowodnić.

Co inwestor może odliczyć od Twojego wynagrodzenia

Przepis daje inwestorowi jedno uprawnienie: może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót.

Co to oznacza w praktyce? Chodzi o rzeczywiste oszczędności – o kwoty, których nie wydałeś dlatego, że robót nie wykonałeś. Materiały, których nie kupiłeś. Wynagrodzenia podwykonawców, których nie zapłaciłeś. Koszty sprzętu, który nie był potrzebny.

Nie chodzi natomiast o koszty, które już poniosłeś, przygotowując się do robót – zakupione materiały, zatrudnionych ludzi, sprzęt, który już podstawiłeś. Te koszty już poniosłeś i to inwestor za nie odpowiada.

Ważna zasada procesowa: to na inwestorze ciąży obowiązek udowodnienia, jaką kwotę wykonawca zaoszczędził. Nie musisz sam wykazywać swoich oszczędności. To inwestor musi je wyliczyć i udowodnić.

Odstąpienie od umowy a wynagrodzenie za niewykonane roboty – czy tracisz prawo do zapłaty

To jest pytanie, które przez lata budziło wątpliwości. Inwestorzy argumentowali: skoro umowa wygasła przez odstąpienie – roszczenie o wynagrodzenie też przestało istnieć.

Sąd Najwyższy odpowiedział na to pytanie jednoznacznie, a odpowiedź jest korzystna dla wykonawców.

Odstąpienie od umowy nie niweczy roszczenia o wynagrodzenie za gotowość.

Dlaczego? Bo przepis nie wymaga, żeby wykonawca nadal pozostawał w gotowości do wykonania robót po odstąpieniu. Wynagrodzenie jest mu należne za to, że był gotowy wykonać roboty określone umową i że z przyczyn dotyczących inwestora ich wykonać nie mógł. Fakt, że umowa wygasła, nie zmienia tego, że ta gotowość istniała.

Dodatkowo Sąd Najwyższy wskazał, że byłoby nieracjonalne żądanie od wykonawcy utrzymywania potencjału ludzkiego i technicznego w nieskończoność tylko po to, żeby zachować prawo do wynagrodzenia. Przy dużych budowach jest to po prostu niemożliwe.

Co to znaczy dla Ciebie? Jeśli inwestor odstąpił od umowy – a przyczyny leżały po jego stronie – masz roszczenie o wynagrodzenie za niewykonane roboty. Nawet jeśli umowa już nie istnieje. Warto przy tym sprawdzić, czy samo odstąpienie od umowy przez inwestora było w ogóle skuteczne.

Czy podwykonawca też może żądać zapłaty od inwestora

Przepis wprost stanowi, że stosuje się go także do umów między wykonawcą a podwykonawcami.

Ale tu pojawia się bardziej skomplikowane pytanie: czy podwykonawca może dochodzić tego roszczenia bezpośrednio od inwestora – na zasadzie solidarnej odpowiedzialności?

Sąd Apelacyjny w Gdańsku (wyrok z 29 marca 2022 r., I AGa 223/21) odpowiedział twierdząco. Jego zdaniem, skoro chodzi o roszczenie o zapłatę wynagrodzenia, a inwestor odpowiada solidarnie za wynagrodzenie podwykonawców, to może on odpowiadać także za wynagrodzenie za niewykonane roboty. Nawet jeśli roboty nie zostały wykonane z przyczyn leżących po stronie generalnego wykonawcy.

W tej konkretnej sprawie generalny wykonawca bezpodstawnie odebrał podwykonawcom roboty i zlecił je innemu podmiotowi – nie zachowując umownego trybu wykonawstwa zastępczego. Podwykonawcy zgłaszali gotowość do ich wykonania. Sąd zasądził od inwestora blisko milion złotych za prace, których nie wykonali.

Ostateczne rozstrzygnięcie jeszcze nie zapadło. Od wyroku wniesiono skargę kasacyjną, a Sąd Najwyższy 24 czerwca 2026 r. odroczył wydanie orzeczenia i przekazał zagadnienie składowi siedmiu sędziów (postanowienie II CSKP 586/23; zagadnienie prawne zarejestrowano pod sygn. III CZP 25/26). Samo przekazanie zagadnienia powiększonemu składowi oznacza, że SN uznał je za budzące poważne wątpliwości (stan na październik 2026 r.). Szerzej o tej sprawie piszę we wpisie Generalny wykonawca odebrał Ci roboty – czy możesz żądać wynagrodzenia od inwestora?

Co to oznacza dla Ciebie jako podwykonawcy? Jeśli generalny wykonawca odebrał Ci roboty bezpodstawnie albo inwestor zablokował możliwość ich wykonania, masz argumenty, żeby żądać wynagrodzenia. Sprawa jest niejednoznaczna procesowo, ale argumenty istnieją i warto je sprawdzić.

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

Powiązane artykuły

• Inwestor nie współpracuje – czy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane
• Generalny wykonawca odebrał Ci roboty – czy możesz żądać wynagrodzenia od inwestora za prace, których nie zdążyłeś wykonać?
• Roboty dodatkowe przy ryczałcie – kiedy bezpodstawne wzbogacenie zadziała, a kiedy zostaniesz z niczym