Blog

Czy organy budowlane NAPRAWDĘ nie mogą badać projektu budowlanego?

Odkąd w naszym systemie prawnym mamy przepis przesądzający, że za zgodność projektu z przepisami prawa odpowiada projektant, wiele organów administracji architektoniczno-budowalnej (OAAB) oraz organów nadzoru budowlanego doszło do wniosku, że przejmowanie się jego zawartością mogłoby stanowić jedynie zbędny wydatek energetyczny organizmu i utratę kalorii. Lepiej wygodnie zająć przyczółek za barykadą z napisem: „Sorry. Taki mówi przepis i mam związane ręce”.

W głowach urzędników pojawia się nawracająca myśl, z której trudno się wyleczyć: „Po co badać coś za co odpowiedzialny jest konkretny człowiek posiadający przecież odpowiednie uprawnienia – fachowiec. Projektant”.

Projektant jak wyrocznia?

Z jednej strony takiemu tokowi myślenia trudno się dziwić. Nie brakuje również wyroków sądów, z których wynika, że zadaniem organu nie jest wnikanie w kwestie merytoryczne projektu.

W merytoryczne nie – OK. A czy w ogóle w jakieś?

Czy jednak organy nie nazbyt często stosują kuszącą taktykę zasłaniania się ww. zasadą?

Zapewne domyślacie się, że skoro powstał ten tekst, to pewnie coś jest na rzeczy.

Niedawno miałem okazję prowadzić sprawę przeciwko deweloperowi, w której clou problemu stanowił spór o zmianę stosunków wodnych na gruncie – czyt. zalewanie gruntu, co mogło być związane z prowadzoną przez dewelopera inwestycją na sąsiedniej działce. Tego, czy faktycznie taki związek istnieje czy nie, żaden organ nie ustalił.

Za to organy nadzoru budowlanego wydały decyzje korzystne dla dewelopera, których uzasadnienie w dużej mierze sprowadzało się do stwierdzenia: „Projektant tak zaprojektował, on odpowiada. My nie sprawdzamy, bo nie możemy. A że panu działkę zalewa…”.

Czy taki tok myślenia jest słuszny?

Sprawa trafiła do sądu administracyjnego i trzeba przyznać, że sformułował on kilka ciekawych twierdzeń w powyższym zakresie.

I w tym momencie zdradzam już, że wyrok był korzystny dla mojego klienta.

Po pierwsze: drapieżnikowi nikt nie wybił zębów

Dla uściślenia - w roli drapieżnika występuje organ.

WSA stwierdził, że sam fakt przedłożenia przez inwestora projektu zamiennego nie legalizuje jeszcze samowolnie wykonanych robót budowlanych i nie nakłada na organ obowiązku wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego. Tak – ta sprawa dotyczyła projektu zamiennego, ale równie dobrze wnioski z niej płynące mogą się odnosić do „zwykłego” toku postępowania, kiedy inwestor ubiega się o wydanie pozwolenia na budowę.

Obowiązkiem projektanta jest opracowanie projektu zamiennego w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a także zapewniający doprowadzenie wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem.

WSA przesądził, że projekt budowlany zamienny podlega ocenie organu, tak jak projekt pierwotny. Organ został pozbawiony możliwości jego merytorycznej oceny, ale nie oznacza to, że organ jest zwolniony z oceny, czy projekt budowlany odpowiada powszechnie obowiązującym przepisom, a ponadto ustosunkowania się do zgłoszonych przez stronę zarzutów skierowanych pod adresem projektu z punktu widzenia zgodności z przepisami. Dodać tu trzeba, że klient od początku podnosił argumenty zmierzające w tym właśnie kierunku, na które organ pozostawał „głuchy”. Powyższa ocena jest dodatkowo podparta wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Oddając głos sądowi:

„Czym innym jest przyjęcie określonych rozwiązań architektonicznych i techniczno-budowlanych, oczekiwanych przez inwestora i zaakceptowanych przez projektanta, zapewnienie projektanta o zgodności tych rozwiązań z przepisami, a czym innym dokonanie oceny przyjętych rozwiązań pod względem zgodności z przepisami przez organ”.

 

Po drugie: jezioro zamiast działki – nie, dziękuję.

W mojej sprawie chodziło akurat o potencjalną zmianę (niedozwoloną być może) stosunków wodnych. Niemniej jednak w Twojej sprawie problem może leżeć zupełnie gdzie indziej, a mimo wszystko niewykluczone, że organ będzie mógł i powinien drążyć temat bardziej szczegółowo.

Badanie, czy doszło do niedozwolonej zmiany stosunków wodnych przez inwestora następuje w odrębnym postępowaniu, którego nie prowadzą OAAB/organy nadzoru budowlanego.

ALE!

To nie oznacza, że organ nie może nie dostrzec, że po mojej działce trzeba raczej pływać niż chodzić.

WSA w mojej sprawie stwierdził, że organy nadzoru nie dokonały pożądanej analizy kwestii dotyczącej stosunków wodnych w związku z pracami budowlanymi prowadzonymi w sąsiedztwie ani proponowanych w tym zakresie rozwiązań w projekcie zamiennym.

Sąd dostrzegł również, że w postępowaniu naprawczym organy nadzoru posiadają kompetencję do badania kwestii stosunków wodnych. Jak wyraził się sąd: kompetencje w tym zakresie przysługują również organom nadzoru, w przypadku, gdy zmiany w zakresie stosunków wodnych wystąpiły w związku z realizacją obiektów budowlanych.

W mojej ocenie istnienie tego właśnie związku przesądza o konieczności podjęcia działań przez organ. To samo powinno dotyczyć sytuacji, gdy spór nie dotyczy stosunków wodnych, lecz innego rodzaju okoliczności.

Postępowanie prowadzone na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane wyprzedza postępowanie prowadzone w oparciu o przepisy ustawy Prawo wodne.

 

Po trzecie: biegły prawdę Ci powie

Nie jest jednak oczywiste, czy w takim przypadku jak ten mój, dopuszczalne i konieczne jest powołanie biegłego geologa czy hydrologa w celu wyjaśnienia wątpliwości związanych ze zmianą stosunków wodnych na gruncie. Z tym może być różnie w zależności od okoliczności sprawy.

Ten wątek będzie na pewno się jeszcze przewijał przy okazji ponownego badania sprawy, bo wraca ona na poziom organów nadzoru budowlanego.

Nie ma również jednej uniwersalnej zasady w innych przypadkach (gdy chodzi o badanie projektu, który wzbudza wątpliwości z innych przyczyn niż ingerencja w stosunki wodne). Tutaj konieczna jest pogłębiona analiza sprawy i poszukanie odpowiednich argumentów.

Rolą prawnika byłoby dostarczenie argumentacji organowi prowadzącemu postępowanie, że powołanie biegłego z danej specjalizacji jest w danej sprawie nieodzowne. Nie można jednak z góry przesądzić, że nawet najlepsza argumentacja na świecie przekona uparciuchów.


Znajdź mnie tutaj:

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

 

 

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.