Całkiem niedawno zostałem zapytany przez klienta o możliwość "przekształcenia" posiadanego pozwolenia na budowę sprzed kilku lat w taki sposób, aby obiekty tymczasowe uzyskały status stałych. Czy jest to w ogóle możliwe?

Taka zmiana nie jest prawnie dopuszczalna. W zasadzie, przy tak postawionym pytaniu, można by już ten wpis zakończyć, postawić kropkę i się odmeldować. Misja wykonana... ALE...

Można jednak pokusić się o inne rozwiązanie kwestii obiektów tymczasowych w taki sposób, aby ich tymczasowość zyskała "dodatkowe życie". Będzie to tylko "proteza", ale zawsze coś.

Czym są "tymczasowe obiekty budowlane"?

W myśl ustawowej definicji przez "tymczasowy obiekt budowlany" należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe.

Jak skonstruować "protezę"?

No właśnie. Dokonanie zmiany, o którą pytał klient przeczyłoby charakterowi obiektu tymczasowego.

Przepisy Prawa budowlanego po prostu nie znają instytucji prostego "przekształcenia" ze statusu obiektu tymczasowego na stały. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych: „Z samej istoty obiektów tymczasowych wynika, że mogą być one posadowione jedynie na określony czas. Tymczasowy charakter obiektu budowlanego uniemożliwia uwzględnienie wniosku o przedłużenie określonego w decyzji o pozwoleniu na budowę czasu użytkowania takiego obiektu - na czas nieoznaczony, ponieważ prowadziłoby to do ingerencji w merytoryczną treść decyzji o pozwoleniu na budowę zmieniając rodzaj obiektu budowlanego objętego decyzją” (wyrok NSA z 28.06.2016 r., sygn. akt II OSK 2640/14).

W niektórych przypadkach wyjsciem z sytuacji może okazać się inne rozwiązanie (co prawda nie będzie to rozwiązanie „na stałe”, aczkolwiek jest ono praktykowane i aprobowane przez sądy. Innymi słowy jest rozwiązanie pozwalające trwać nadal tym obiektom w tym miejscu przez kolejny okres bez konieczności ich natychmiastowej rozbiórki (bo taka jest sankcja przewidzina ustawą).

Warto rozważyć skorzystanie z art. 36a ust. 1 pr.b.: „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej”.

Ktoś powie: "Hola, hola. Wszystko fajnie tylko, że generalnie ten tryb dotyczy wyłącznie robót niezrealizowanych". 

I sporo w tym racji, jednak istnieją poglądy odmienne.

WSA w Poznaniu wielokrotnie wypowiadał się w ten sposób: „Co do zasady przyjmuje się, że tryb opisany w art. 36a p.b. dotyczy robót niezrealizowanych, co uniemożliwia wnioskowanie o zmianę pozwolenia na budowę po zakończeniu procesu inwestycyjnego. Niemniej jednak w orzecznictwie wyrażany jest pogląd, podzielany przez Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że jeśli w pozwoleniu na budowę określono czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych jak i termin ich rozbiórki, możliwe jest w stosunku do tych elementów decyzji - zmienienie ich na zasadach określonych w 36a p.b., jeśli decyzja nie została wyeliminowana z obrotu, w szczególności nie została zaskarżona jako naruszająca prawo, uchylona, ani też nie wygasła (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 grudnia 2011 r. sygn. akt VII SA/Wa 1933/41, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Po 89/12, wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt  II SA/Łd 101/14)”.

W jakim czasie nalezy skorzystać z tego dobrodziejstwa?

Co równie ważne, samo złożenie wniosku w oparciu o art. 36a ust. 1 p.b. powoduje, że nie powstanie w tym wypadku obowiązek rozbiórki.

Powyższe wnioski płyną z wyroku NSA w Warszawie z dn. 28.06.2016 r.:

W wyroku z dnia z dnia 28 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2640/14 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że pogląd dotyczący braku możliwości zmiany w trybie art. 36a p.b. pozwolenia na budowę, gdy roboty budowlane zostały już wykonane, nie może znaleźć zastosowania do zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę tymczasowych obiektów budowlanych nie z powodu zamierzonego istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lecz zmiany innego warunku pozwolenia na budowę w postaci ustalenia nowego czasu użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych. Taka zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest uzależniona od stanu zaawansowania robót budowlanych, ponieważ ich nie dotyczy, wymaga natomiast, aby wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę poprzez przedłużenie czasu użytkowania tymczasowego obiektu budowlanego był złożony przed upływem czasu użytkowania takiego obiektu określonego w decyzji o pozwoleniu na budowę. Upływ czasu użytkowania tymczasowego obiektu ustalonego w decyzji o pozwoleniu na budowę rodzi bowiem obowiązek rozbiórki tymczasowego obiektu budowlanego”.

Wskazana powyżej linia orzecznicza WSA w Poznaniu była kontynuowana w wyroku w sprawie o sygn. akt IV SA/Po 737/16, gdzie sąd przytacza dokładnie to samo orzecznictwo, a ponadto stwierdza: „W konsekwencji uznać trzeba, że wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę tymczasowego obiektu budowlanego w zakresie czasu jego użytkowania, złożony po upływie tego terminu, czyni postępowanie w przedmiocie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę bezprzedmiotowym”.

Nie trzeba przypominać, że samo złożenie wniosku o zmianę PnB w zakresie wydłużenia terminu użytkowania tymczasowego obiektu budowlanego nie oznacza automatycznej aprobaty wniosku przez organ i wydania decyzji pozytywnej. Organ musi przeprowadzić postępowanie administracyjne.

Co się stanie w przypadku, gdy wniosek z art. 36a p.b. nie zostanie złożony?

Powstaje obowiązek rozbiórki wszystkich obiektów – z mocy prawa. 

Inną konsekwencją, którą należy brać pod uwagę w tym scenariuszu jest potencjalna możliwość zakwalifikowania takiego stanu rzeczy (niesunięcia garaży w terminie określonym w PnB z 2018 r.) jako samowoli budowlanej ze wszystkimi konsekwencjami tej kwalifikacji. Wskazują na to niektóre głosy doktryny prawniczej (np. prof. A. Gliniecki) oraz część orzecznictwa, aczkolwiek jest to zagadnienie sporne i można napotkać również wyroki sądów twierdzące, że jest dokładnie odwrotnie – tzn. nie mamy do czynienia z samowolą budowlaną (np. WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1007/20).

Na bezrybiu i rak ryba

Taki z tego morał.

Powyższe rozwiązanie nie jest tym wymarzonym dla klienta, jednak daje pewną furtkę i szansę na drugie życie dla obiektu tymczasowego.

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.