Blog

Nowa ustawa deweloperska - rewolucja czy ewolucja?

Kto podlega regulacjom nowej ustawy deweloperskiej

A. deweloperzy

B. przedsiębiorcy, którzy co do zasady, nie prowadzą działalności deweloperskiej, jednak sprzedają lokale mieszkalne nabywane bezpośrednio od deweloperów, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy

C. obowiązek stosowania jej przepisów w odniesieniu do lokali, które powstały np. na skutek przebudowy* nieruchomości, a nie tylko tych budowanych od podstaw

*Przebudowa - w rozumieniu Prawa budowlanego - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: 

- kubatura,

- powierzchnia zabudowy,

- wysokość, długość,

- szerokość bądź liczba kondygnacji.

Aspekt czasowy stosowania nowych przepisów

W odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich*:

Stosowanie starych przepisów, gdy:

  • rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy.

*Przedsięwzięciem deweloperskim wg nowej ustawy jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej  z umów, o których mowa w nowej ustawie.

ZASADA:

Do wszelkich inwestycji (przedsięwzięć deweloperskich) rozpoczętych po 1 lipca 2022 r. stosuje się przepisy NOWEJ USTAWY.

W odniesieniu do umów deweloperskich:

Stosowanie starych przepisów:

  • do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (w rozumieniu nowej ustawy) i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie praw do lokalu na zasadach starej ustawy.

Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie nowej ustawy, do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy nowej ustawy.

Co powinien zawierać prospekt informacyjny

  • nowa ustawa deweloperska daje dokładne wytyczne, co do treści prospektu informacyjnego, który deweloper musi dostarczyć zainteresowanemu
  • doręczenie prospektu informacyjnego musi nastąpić przed zawarciem umowy w sposób nieodpłatny i na trwałym nośniku
  • wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy
  • wzór prospektu zakłada podanie, m. in. następujących danych:
  1. dokładne dane dewelopera

  2. opis doświadczenia dewelopera:

  • podanie 3 ukończonych przedsięwzięć deweloperskich (o ile istnieją, w tym 1 ostatnie);

(w tym miejscu należy również udzielić odpowiedzi na pytanie dot. prowadzonych w przeszłości lub obecnie przeciwko deweloperowi  postępowań egzekucyjnych („Czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł”)

      3. informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego:

          Dane dotyczące gruntu/zagospodarowania przestrzennego terenu:

- dane ewidencyjne działki

- nr księgi wieczystej

- obciążenia hipoteczne

- w przypadku braku KW – informacja o powierzchni działki i jej stanie prawn

- informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia (chodzi w szczególności o szczególności o obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne); formularz podpowiada, że należy również podać informacje o funkcji terenów sąsiednich, strefach ochronnych, uciążliwościach)

- informacje dot. aktów planowania przestrzennego dla danego terenu (istnienie: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, miejscowego planu rewitalizacji miejscowego planu odbudowy, innych – wynikających z ustaw szczególnych)

- ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu; podanie danych takich jak:

a) przeznaczenie terenu

b) maksymalna i minimalna intensywność zabudowy

c) maksymalna wysokość zabudowy

d) minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej

e) minimalna liczba miejsc do parkowania

f) warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu

g) wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią

h) warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

i) wymagania dotyczące ochrony innych terenów lub obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych

j) warunki i szczegółowe zasady obsługi w zakresie komunikacji

k) warunki i szczegółowe zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej

- ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem

- ustalenia decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

- informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem

                             Informacje dotyczące budynku:

                            - czy jest pozwolenie na budowę

                            - czy pozwolenie na budowę jest ostateczne

                            - czy pozwolenie na budowę jest zaskarżone

                            - numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał

                            - data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku

4. warunki, na jakich można odstąpić od umowy

5. załącznikami do prospektu są:

a) rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego,

b) wzór umowy deweloperskiej,

c) szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

  • w przypadku zmiany danych ujętych w prospekcie, deweloper ma obowiązek dostarczyć zaktualizowany prospekt

Harmonogram przedsięwzięcia

  • deweloper ma obowiązek sporządzić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, który określa co najmniej:
  1. etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego
  2. procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia
  3. termin zakończenia każdego z etapów
  • harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji
  • koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wynikających z harmonogramu.

Umowa rezerwacyjna

  • dotychczas nie była regulowana odrębnymi przepisami, teraz to się zmienia
  • sporządzenie jej nie jest obowiązkowe i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej
  • deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego
  • wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności, zawierana na czas określony

Co będzie zawierać umowa rezerwacyjna?

1) oznaczenie strony, miejsce i datę zawarcia umowy,

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

  • wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym
  • opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,

2) deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,

3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Zasady dokonywania odbiorów w nowej ustawie deweloperskiej

  • w nowej ustawie częściowo powtórzono dotychczasowe procedury, a częściowo dodano nowe
  • Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminach wskazanych w ustawie oraz po wyznaczeniu przez nabywcę dodatkowego terminu na ich usunięcie, nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera
  • nabywca będzie uprawniony do odmowy odbioru w przypadku wady istotnej, natomiast deweloper będzie mógł uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. Jeśli rzeczoznawca budowlany w opinii stwierdzi istnienie wady istotnej przy powtórnym odbiorze, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy
  • odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Decyzja ostateczna decyzja prawomocna

  • zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego decyzje prawomocne są to decyzje ostateczne, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy,
  • nie można ich zaskarżyć do sądu.
  • w protokole odbioru odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera
  • będzie obowiązywał 14-dniowy termin od dnia podpisania protokołu na przekazanie nabywcy przez dewelopera informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn
  • jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w wyżej podanym terminie, uważa się, że uznał wady
  • termin na usunięcie przez dewelopera uznanych wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego został uregulowany podobnie jak w dotychczasowej ustawie deweloperskiej, przy czym jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Dodano, iż termin ten nie może powodować „nadmiernych niedogodności” (co to znaczy?) dla nabywc

Dotychczasowa ustawa deweloperska przewidywała obowiązek doręczenia przez dewelopera oświadczenia o uznaniu wad lub oświadczenia o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Według nowej ustawy deweloperskiej, deweloper przekaże nabywcy informację lub oświadczenie na papierze lub innym trwałym nośniku (np. w dokumencie elektronicznym wysłanym e-mailem).

  • wprowadzono zapis, iż jeżeli deweloper nie usunie wad w innym wyznaczonym przez siebie terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Wykonanie zastępcze nie ma obejmować wad istotnych.

ZASADA:

Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej przy jednoczesnej odmowie dewelopera co do uznania jej w protokole.

  • w przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Przy powtórnym odbiorze nabywca może odmówić odbioru z powołaniem się na wadę istotną, przy czym musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego dotyczącą jej istnienia. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego wady istotnej w opinii nabywca może odstąpić od umowy.

- kto ponosi koszty opinii rzeczoznawcy?

Z uzasadnienia do ustawy: Koszty opinii ponoszą w równych częściach deweloper i nabywca.

  • czym jest „wada istotna” w nowej ustawie?
  • procedura odbioru będzie obejmować wady zgłoszone przez nabywcę do protokołu odbioru oraz wady stwierdzone od dnia jego podpisania do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

  • nowa ustawa deweloperska zakłada powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i reguluje zasady jego funkcjonowania
  • DFG ma być finansowany przede wszystkim ze składek deweloperów, a jego podstawowym celem jest zabezpieczenie zwrotu pieniędzy przekazanych przez klientów, na wypadek ewentualnego upadku dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji
  • maksymalna wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zależała od rodzaju prowadzonego przez dewelopera rachunku powierniczego. W przypadku rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekraczać 1% ceny nieruchomości, natomiast przy prowadzeniu rachunku zamkniętego będzie to maksymalnie 0,1% wartości lokalu.

 

Znajdź mnie tutaj:

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

 

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.