Prowadzenie inwestycji budowlanej jest trochę jak małżeństwo. Odważna teza... ale jest w tym chyba trochę prawdy.

Kiedy wszystko idzie w dobrym kierunku, sielanka trwa. Gdy pojawiają się przeszkody, zaczyna się nerwówka i trzaskanie drzwiami.
To samo na budowie. 
Gdy wykonawca wykona prawidłowo swoją pracę, oczekuje zapłaty.

Ale co zrobić, gdy jedna ze stron przestaje współdziałać? Co, gdy robota wykonana, a inwestor nie kwapi się do odbioru? Przecież bez odbioru nie wystawisz faktury. Rozwód (czyt. odstąpienie od umowy)? A co, jeśli chcesz kontynuować związek? Jak żyć?

Czym właściwie jest odbiór robót budowlanych?

W skrócie - to procedura polegająca na ocenie zgodności wykonanych robót z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej. W myśl Kodeksu cywilnego dokonanie odbioru stanowi obowiązek inwestora. Jak pokazuje życie, z obowiązkami różnie bywa. Odbiór jest zarówno czynnością faktyczną jak i zawierającą pierwiastek wolicjonalny (oświadczenie inwestora o przyjęciu prac).

W „normalnej” sytuacji odbiór wygląda w ten sposób, że spotykają się przedstawiciele obydwu stron, dokonują prób i sprawdzeń. Jeśli wszystko jest OK, sporządza się protokół, który ma charakter skwitowania danej części robót.

A co w „nienormalnej” sytuacji – gdy inwestor próbuje wywierać nacisk na wykonawcę nie dopełniając obowiązku dokonania odbioru?

Niestety brak odbioru, to brak zapłaty wynagrodzenia. Z ekonomicznego punktu widzenia, w tym momencie wykonawca zaczyna kredytować inwestycję.

Często inwestor zarzuca, że nie przyjmie prac, dopóki nie zostanie mu przedstawiony obiekt bez wad. Takie postawienie sprawy jest sprzeczne z prawem. Nie można bowiem uzależniać odbioru od braku jakichkolwiek usterek, albowiem taką odmowę uzasadniają jedynie wady istotne (wyrok SA w Warszawie z 27.06.2018 r., sygn. akt V ACa 1302/17).
Generalnie odmowa dokonania odbioru jest uzasadniona jedynie, gdy przedmiot umowy jest wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady są na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

Jednostronny odbiór robót – czy to możliwe?
Tak – zwłaszcza, gdy inwestor nadużywa swej pozycji (nie staje w ogóle do odbioru lub pojawia się na nim, ale bezpodstawnie odmawia jego dokonania i spisania protokołu). Wówczas jest możliwe, aby wykonawca dokonał jednostronnego odbioru, sporządził protokół i naliczył wynagrodzenie. Mało tego, bezpodstawna odmowa odbioru, a co za tym idzie brak wypłaty wynagrodzenia sprawia, że inwestor popada w zwłokę w wykonaniu swojego zobowiązania (można go obciążyć odsetkami).

Warto również wspomnieć, że na gruncie procedur odbiorowych pojawia się instytucja odbioru poprzez, tzw. czynności dorozumiane („nie dokonuję odbioru, ale korzystam sobie z efektów prac wykonawcy”). To może być gwóźdź do trumny inwestora…

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.