Spis treści:

• jakie znaczenie ma odbiór?
• jak ustalić datę odbioru?
• czy odbiór zawsze musi mieć formę pisemną?
• kiedy można odmówić odbioru?
• skutki braku odbioru
• co zrobić, gdy inwestor odmawia odbioru?
• kiedy należą się odsetki za zwłokę w dokonaniu odbioru?

Odbiór końcowy robót to chwila przełomowa dla obydwu stron kontraktu. W praktyce oznacza, że wykonawca zakończył wykonywanie przedmiotu umowy i oddał obiekt inwestorowi (zamawiającemu), a ten powinien dokonać jego odebrania i zapłacić umówione wynagrodzenie. Niestety w Kodeksie cywilnym regulacja procedury odbiorowej jest bardzo skromna, dlatego sporego znaczenia nabierają utarta praktyka oraz poglądy wyrażane w doktrynie i orzecznictwie.

Jakie znaczenie ma odbiór?

Dokonanie odbioru potwierdza, że wykonawca wywiązał się ze swojego zobowiązania. Od tego momentu rozpoczyna się jego odpowiedzialność za istniejące wady, czyli odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady.

Z punktu widzenia inwestora dokonanie odbioru, kończące się zwyczajowo pisemnym protokołem odbioru, oznacza skwitowanie spełnienia świadczenia ze strony wykonawcy, a także stwarza domniemanie faktyczne, że oddany obiekt został wykonany zgodnie z umową. Domniemania mają jednak to do siebie, że można je obalić poprzez przeprowadzenie dowodu przeciwnego, czyli w takim przypadku inwestor musiałby wykazać, że umowa nie została wykonana lub nienależycie wykonana.

Trzeba tu wyjaśnić, że odbiór robót nie przesądza o tym, że wykonano cały przedmiot umowy. Wykonane zostały roboty budowlane (jakiś obiekt), a umowa obejmuje szerszy zakres, na który składa się cały zespół zobowiązań dodatkowych tak ze strony wykonawcy jak i inwestora (zamawiającego). Często zdarza się, że odbiór robót jest utożsamiany ze zrealizowaniem całej umowy, co jest błędem. Dlatego też może rynek ma takie, a nie inne podejście do czynności odbioru, jakby to było rozliczenie z całego kontraktu.

Rola odbioru końcowego jest nie do przecenienia, nawet jeśli wcześniej obiekt podlegał odbiorom częściowym. Nie deprecjonujmy więc jego znaczenia, gdyż w jego ramach dokonuje się również odbioru tych fragmentów robót, które zostały odebrane wcześniej – w drodze odbiorów częściowych. Nawet jeśli jakiś fragment robót został odebrany w ramach odbioru częściowego nie oznacza to, że nigdy już nie można „powrócić” do jego oceny. Inwestor tudzież zamawiający może go nawet zakwestionować przy odbiorze końcowym. Życie zna różne przypadki, a taki element już odebrany może ulec zniszczeniu z winy wykonawcy lub zwyczajnie mogą nastąpić zmiany w projekcie budowlanym.

Z punktu  widzenia przepisów o umowie o roboty budowlane zawsze jej przedmiotem jest oddanie całości obiektu, a nie poszczególnych części składowych.

Niekiedy można spotkać się w umowach z tym, że strony przewidują po odbiorze końcowym jeszcze jedno wspólne „spotkanie” – mowa o przeglądzie pogwarancyjnym, który często bywa nazywany odbiorem ostatecznym. Dochodzi do niego, gdy upływa termin rękojmi za wady lub termin gwarancji jakości, a inwestor dokonuje sprawdzenia, czy wszystkie ujawnione wady zostały usunięte.

Warto odnotować, że przepisy nie określają czasu trwania odbioru, dlatego wypadałoby te kwestie uregulować w treści umowy. To samo dotyczy zgłoszenia przez wykonawcę gotowości do odbioru.

Jak ustalić datę dokonania odbioru?

Żaden przepis nie określa jak długo trwać może odbiór robót. Z praktyki wynika, że rozpiętość czasowa bywa bardzo różna: od kilku godzin do kilkunastu dni – przy większych inwestycjach. Przy procedurze odbiorowej trwającej od kilku dni wzwyż, pojawia się praktyczny problem, którą z dat uznać jako datę wykonania zobowiązania przez wykonawcę, bo kandydatów jest co najmniej kilku – czy dzień rozpoczęcia, a może zakończenia odbioru?

W takim przypadku należałoby przyjąć, że datą wykonania obiektu (zobowiązania) jest dzień zgłoszenia tego obiektu do odbioru. Raczej trudno by przyjąć, że skoro roboty są wykonane odpowiednio, a tym samym, że wykonawca należycie wywiązał się ze swoich obowiązków, to dopiero z dniem dokonania odbioru (ostatnim dniem trwania procedury) powyższy skutek wystąpił.

Gdyby przyjąć, że dniem wykonania zobowiązania jest ostatni dzień procedury odbiorowej, prowadziłoby to do paradoksu tego rodzaju, że to od działania drugiej strony zależy wykonanie zobowiązania przez wykonawcę.

Jeszcze jedna ważna rzecz, zanim przejdziemy do dalszych rozważań – w KC mamy przepis art. 654, z którego wynika, że w przypadku braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Z tego zapisu wynika nie tylko to, o czym czytamy wprost, a mianowicie o obowiązku dokonania odbioru częściowego i zasadach nimi rządzącymi, ale wynika z niego coś więcej.

Sądy zauważają, że skoro możliwe jest żądanie wykonawcy dot. dokonania odbioru częściowego, to takie samo żądanie przysługuje mu w związku z dokonaniem odbioru końcowego, nawet jeśli w umowie nie było nic na ten temat. Skuteczne jest również dokonanie faktycznego odbioru robót, nawet bez sporządzania formalnego protokołu odbioru końcowego.

Co więcej, możliwe jest stwierdzenie, że dokonanie odbioru nastąpiło na skutek czynności faktycznych. Mam tu na myśli sytuacje, kiedy inwestor zaczyna wykorzystywać zbudowany obiekt do własnych celów, np. świadcząc w nim działalność gospodarczą. Można pokusić się o stwierdzenie, że w zasadzie każda czynność, każde zachowanie inwestora, z którego wyraźnie wynika akceptacja przedmiotu umowy oznacza de facto dokonanie odbioru.

Jednak najciekawszym i mającym największe praktyczne znaczenie zagadnieniem są sytuacje sporne, np. kiedy można dokonać odbioru jednostronnego, kiedy inwestor (zamawiający) może odmówić dokonania odbioru, a kiedy jego odmowa jest bezpodstawna i jakie są jej skutki.

Kiedy, zgodnie z prawem, inwestor może odmówić dokonania odbioru?

Odbiór obiektu to jeden z podstawowych obowiązków inwestora. Najdalej idące poglądy prawników zakładają nawet, że niemożliwe jest niedokonanie odbioru w obliczu zgłoszenia przez wykonawcę gotowości do odbioru. Można na ten temat znaleźć parę wyroków sądów, w tym wyrok Sądu Najwyższego.

Trzeba jednak przyznać, że jest to ocena bardzo odważna i nie znalazła ona powszechnej aprobaty w orzecznictwie czy literaturze.

Stawienie się do odbioru robót to obowiązek inwestora jak i wykonawcy. Takie podejście wynika z ogólnej zasady prawa zobowiązań, czyli współdziałania stron prze wykonywaniu zobowiązania.

Czynność odbioru nie powinna być traktowana jako epilog wzajemnej współpracy, o czym już trochę wspominałem. Bez względu na przeświadczenie inwestora o jakości wykonanych prac, powinien on przystąpić do odbioru, gdyż to dopiero odbiór pozwala protokolarnie stwierdzić ich jakość w rzeczywistości.

W znakomitej większości przypadków postawienie sprawy w ten sposób: „Ja ci tego, mój drogi wykonawco nie odbiorę, bo to coś do odbioru się nie nadaje” – choć nie wiem dokładnie jakiej jakości prace mi oddajesz, jest podejściem błędnym.

Powszechnie przyjmuje się, że inwestor ma możliwość odmowy dokonania odbioru w 2 przypadkach:

1. niezgodności wykonanych robót z projektem i sztuką budowlaną,
2. stwierdzenia wad istotnych rozumianych jako wady uniemożliwiające lub znacząco utrudniające korzystanie z obiektu.

Stwierdzenie istnienia wad nieistotnych, czyli wszystkich innych niż takie, o których przed chwilą powiedziałem, nie usprawiedliwia braku odbioru. Gdyby okazało się, że wady takie istnieją, wówczas inwestorowi (zamawiającemu) przysługują uprawnienia wynikające z rękojmi. W grę może także wchodzić obniżenie wynagrodzenia wykonawcy.

Jednocześnie należy mieć świadomość, że próba uzależnienia dokonania odbioru od braku jakichkolwiek wad spełznie na niczym, bo stanowisko sądów w tym zakresie jest wyraźne i jednoznaczne. Zazwyczaj sądy stwierdzają, że tego rodzaju postanowienie umowne narusza istotnie równowagę stron kontraktu, stawiając pod znakiem zapytania prawo wykonawcy do uzyskania wynagrodzenia i o zwrot poniesionych wydatków. I co więcej, zapis umowny o bezusterkowym odbiorze robót jest nieważny.

Jeszcze jedna ważna uwaga.

Uchylanie się przez inwestora od odbioru robót nie może usprawiedliwiać braku zapłaty czy zwłoki w zapłacie wynagrodzenia. W wyrokach SN można znaleźć orzeczenia, z których wynika zasada powiązania momentu powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia z przyjmowaniem robót, nawet przed odbiorem obiektu, co ma swoje źródło we wspomnianym dziś art. 654 KC.

Dokonanie odbioru nie warunkuje odpowiedzialności za wynagrodzenie należne z umowy o roboty budowlane. Oczywiście w razie niewykonania prac bądź ich istotnych wad zamawiający zasadnie odmówi przystąpienia do odbioru, a wykonawca nie uzyska prawa do wynagrodzenia. Jednak relacja przyczynowa występuje tutaj między wadami lub brakami w przedmiocie robót i odmową zapłaty, a nie między nieprzystąpieniem do odbioru i odmową zapłaty.

I na koniec tej części chciałbym odnieść się do trzech orzeczeń sądów potwierdzających to, co przed chwilą powiedziałem:

Sąd Apelacyjny w Łodzi

„Już samo zgłoszenie robót do odbioru aktualizuje obowiązek przystąpienia przez inwestora do czynności odbiorowych. Inwestor od dokonania tej czynności może się uchylić, ale tylko poprzez wskazanie obiektywnie istniejących i osadzonych w treści umowy bądź przepisach prawa przyczyn, czyniących to zgłoszenie nieskutecznym. W sytuacji faktycznego przyjęcia robót przez zamawiającego nie może on zwalczać żądania zapłaty wynagrodzenia z tej tylko przyczyny, że nie został sporządzony - nawet przewidziany w umowie - formalny protokół ich odbioru. Okolicznością, której znaczenia dla określenia aktualizacji obowiązku zapłaty wynagrodzenia nie sposób przecenić, jest w takiej sytuacji fakt przejęcia przez inwestora obiektu wraz ze wszystkimi wykonanymi robotami, zwłaszcza w sytuacji rozpoczęcia w nim prowadzenia normalnej działalności gospodarczej. Z tym zdarzeniem wiązać należy skutek odbioru, w rozumieniu art. 647 KC.”

Sąd Apelacyjny w Katowicach

„Skoro na żądanie wykonawcy zleceniodawca ma obowiązek dokonywać nawet częściowego odbioru robót, to tym bardziej na żądanie tego wykonawcy ma on także obowiązek dokonania odbioru końcowego, a sporządzony protokół służy stwierdzeniu, czy i w jakim zakresie oraz z jaką starannością zobowiązanie wykonawcy zostało wykonane. Skuteczne może być nawet dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania formalnego protokołu. W świetle art. 647 KC odbiór należy do obowiązków zleceniodawcy i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek, bowiem przepis odwołuje się do „odbioru robót”, a nie „bezusterkowego odbioru robót”. Z chwilą obioru robót przedmiotu umowy realizuje się prawo wykonawcy do żądania wypłaty wynagrodzenia i prawa tego nie niweczy, co do zasady, stwierdzenie zauważonych usterek”.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku

„Jeżeli jednak inwestor z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, to następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie wykonawcy staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór winien nastąpić”.

Skutki braku odbioru robót

Brak dokonania odbioru oznacza, że budowa nie została ukończona. Jednak odmienne skutki wywołuje stan, gdy odmówiono odbioru zasadnie, a inne gdy zrobiono to bezpodstawnie. W pierwszym przypadku, wykonawca musi po prostu dokończyć swoje prace, a w drugim to inwestor znajduje się w opałach.

O wiele bardziej interesujący i mający wymiar praktyczny jest ten drugi przypadek.

Gdy inwestor niezasadnie uchyla się od swojego obowiązku, wówczas wykonawca powinien samodzielnie zmierzać w kierunku dokonania odbioru, czyli do tzw. odbioru jednostronnego. W takim przypadku wykonawca nie ma na co czekać i powinien czym prędzej wezwać pisemnie inwestora do dokonania odbioru, czyli do wykonania swojego obowiązku. Jednocześnie powinien zagrozić (prawnicy mówią o nałożeniu rygoru), że w braku oczekiwanego działania, dokona jednostronnego odbioru robót.

I tu mam dobrą wiadomość dla zapominalskich wykonawców, którzy w umowie nie zapewnili sobie wprost możliwości dokonania odbioru jednostronnego. Bez względu na zapisy umowy, mogą taki ruch wykonać.

Jeśli chodzi o sam przebieg czynności w ramach odbioru jednostronnego, to nie różni się on znacząco od „zwykłego” odbioru. Zalecane jednak jest, aby w tych czynnościach wzięła udział większa liczba osób (komisja), najlepiej składająca się z kierownika budowy, kierowników robót, może być i bezstronny rzeczoznawca, który na pewno byłby wartościowym świadkiem w razie sporu sądowego. Wskazane byłoby wykonanie fotografii stanu obiektu czy nagrań wideo.

Kolejnym ruchem wykonawcy powinno być wezwanie inwestora do przejęcia placu budowy. Skoro bowiem wykonawca swoje zobowiązanie wykonał należycie, to nie ma powodów, aby w dalszym ciągu plac znajdował się w jego pieczy (z czym wiążą się również określone koszty). Można również rozważyć (czy wręcz trzeba) obciążenie inwestora kosztami dozoru placu, choćby sprawowanego przez podmiot trzeci.

Proszę pamiętać, że każdy ruch wykonawcy w takim przypadku powinien być przemyślany co najmniej dwukrotnie, aby nie narazić się na żadnym etapie na zarzut braku współpracy w realizacji przedmiotu umowy. Dlatego też odradzałbym, np. pozostawienie terenu (obiektu) bez dozoru.

Najdonioślejszym skutkiem dla stosunków między inwestorem a wykonawcą, w sytuacji bezpodstawnej odmowy odbioru robót, jest popadnięcie przez inwestora w zwłokę w wykonaniu zobowiązania – czyt. zapłacie wynagrodzenia przede wszystkim. W tym momencie inwestor popadając w zwłokę mechanicznie inicjuje naliczanie odsetek.

W grę mogą wchodzić – zależnie od sytuacji – również inne roszczenia odszkodowawcze ze strony wykonawcy. Wyobrażam sobie, np. sytuację, gdy bierność inwestora uniemożliwia wykonawcy realizację kolejnej inwestycji dla innego kontrahenta. Przecież wykonawca mógłby unieruchomione siły i narzędzia z tej budowy przerzucić na inną.

Trzeba jednak pamiętać, że w tym przypadku tak, jak w każdym innym przypadku dochodzenia roszczenia odszkodowawczego należy udowodnić wszystkie przesłanki jej zaistnienia z powstaniem szkody oraz jej wysokości oraz związkiem przyczynowym na czele.

Przy okazji spieszę wyjaśnić, że obowiązku zapłaty wynagrodzenia nie wyłącza - już chyba mityczny – zarzut o braku niedopełnienia formalności ze strony wykonawcy. Dotyczy to zarówno rynku prywatnego jak i zamówień publicznych. Oddając głos sądowi:

„Zdaniem pozwanej wbrew umownym ustaleniom wykonane przez powódkę roboty nie zostały odebrane w sposób prawidłowy. Do faktury został bowiem dołączony protokół odbioru nie podpisany ani przez inspektora nadzoru ani przez inżyniera kontrakty a jedyne przez kierownika budowy i kierownika robót co było niewystarczające do wystawienia faktury. (…) W sytuacji bowiem faktycznego przyjęcia robót przez zamawiającego nie może on zwalczać żądania zapłaty wynagrodzenia z tej tylko przyczyny, że nie został sporządzony - nawet przewidziany w umowie - formalny protokół ich odbioru czy też protokół spełniający określone warunki. (…) Pozwana poza kwestią niespełnienia wymogu co do umieszczenia właściwych podpisów pod protokołem odbioru nie zgłosiła jakichkolwiek zarzutów co do jakości i ilości wykonanych przez powódkę robót”.

Finał finałów jest taki, że żadne formalności nie uwolnią inwestora (zamawiającego) z obowiązku odbioru i dokonania zapłaty.

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.