Spis treśći:

• kodeksowo-lekkoatletyczny trójskok po przepisach
• pojęcie "wady"
• uprawnienia z rękojmi
• "prawo silniejszego" w sądach

W realiach placu budowy rządzi ten, kto kasę ma…

Gdy prace zbliżają się do finału, wydawać by się mogło, że wszystko skończy się jak w bajkach dla dzieci. Rzeczywistość pokazuje, że inaczej kończą się jednak bajki dla dorosłych.

Co zrobić, gdy w czasie odbioru obiektu stwierdza się istnienie wad? Mowa o wadach nieistotnych.

Zamawiający jest zainteresowany uzyskaniem obiektu wolnego od jakichkolwiek wad, a wykonawca uzyskaniem zapłaty. Inwestor może nie zapłacić? Tak po prostu - prawem silniejszego?

Czy zamawiający może w opisanej sytuacji odmówić dokonania zapłaty, trzymając w ten sposób – jak by się mogło wydawać – „w szachu” wykonawcę.

Parafrazując wieszcza: na placu budowy, takie słyszy się rozmowy:

- Zapłacę ci mój drogi wykonawco, ale tylko gdy usuniesz wady stwierdzone w protokole – stwierdza zamawiający.

- O nie, ja robotę wykonałem. Wady może i są, ale wszystko jest do naprawienia w ramach rękojmi, mój drogi. Najpierw zapłać, potem przypudrujemy (czyt. „przyszpachlujemy”) trochę te mankamenty.

Czy po raz kolejny wygrają na budowie rządy żelaznej pięści, czy może żelazna pięść okaże się być na tyle skorodowana, że obróci się w proch przy pierwszej próbie uderzenia.

Aby jednak odpowiedzieć na to pytanie, muszę przedstawić otoczenie prawne i ścieżkę, która powiedzie nas do rozwiązania zagadki.

Zaczynamy od konkurencji, wróć… to znaczy ustalenia, które przepisy prawa będą bohaterami odcinka.

Weźmy porządny rozbieg i zróbmy skok nr 1.

Kodeksowy trójskok

W grupie przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane znajduje się przepis-wytrych. W pewnych sytuacjach jest on niezastąpiony niczym scyzoryk Macgayver’a.

Dlaczego tak go nazywam?

Chodzi o przepis, w którym ustawodawca odsyła by w określonych sytuacjach korzystać z czegoś (tzn. z narzędzi), które opracował już wcześniej, tzn. na wcześniejszych kartach Kodeksu cywilnego, które to będą się doskonale sprawdzać przy tego rodzaju umowie.

Mowa jest o art. 656 KC.

Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Otwórzmy więc ustawę na przepisach traktujących o umowie o dzieło, w zasadzie na artykule 638 o rękojmi za wady dzieła.

Skok nr 2.

§ 1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

I tym sposobem szybujemy aż do klasycznych przepisów o rękojmi przy sprzedaży – art. 556-576 KC.

Skok nr 3 – i miękko lądujemy już we właściwych zagadnieniach.

Pojęcie „wady”

Wydawać by się mogło, że każdy wie czym jest wada, a wszelkie ewentualne spory na tym tle to problemy czysto akademickie. Przecież wada to wada.

Pojęcie wady obiektu budowlanego zostało ukute w miarę upływu czasu w orzecznictwie sądów. Aby móc mówić o wadzie muszą być spełnione dwa kryteria jednocześnie:

1. obiekt został wykonany niezgodnie z umową, projektem budowlanym lub/i przepisami obowiązującego prawa (co dotyczy również norm),
2. obiekt ma cechę zmniejszającą wartość lub użyteczność (funkcjonalność) ze względu na cel oznaczony w umowie.

Uprawnienia z rękojmi

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia) - art. 556 KC.

Tak KC definiuje nam rękojmię. Rękojmia może obejmować albo wady fizyczne albo wady prawne. Dzisiaj skupiamy się jednak tylko na tych pierwszych.

Zwracam uwagę, że jeśli mówimy o instytucji rękojmi, to znaczy, że jesteśmy na końcowym etapie robót. Rękojmia nie dotyczy bowiem sytuacji, gdy inwestycja oddawana jest etapowo – odbiorów częściowych. Dopiero z chwilą odebrania całego obiektu swój bieg rozpoczyna okres rękojmi za wady.

Oczywiście może zdarzyć się, że wady ujawnione w trakcie odbiorów częściowych będą również usuwane w ramach rękojmi, przy czym to nie jest nasz główny problem na dziś.

Ustawa przewiduje cztery rodzaje uprawnień przysługujących kupującemu, a w tym przypadku nabywcy robót budowlanych. Są to:

1. wymiana rzeczy – raczej trudna do realizacji w przypadku robót budowlanych; raczej może dotyczyć już rzeczy ruchomych wmontowanych w obiekt,
2. usunięcie wad – i to jest sytuacja oczywista,
3. żądanie obniżenia ceny,
4. odstąpienie od umowy.

ALE uwaga!

Jest tu pewien „kruczek” prawny, który tak „lubią” „nieprawnicy” – art. 560 §1:

„Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”

Tłumacząc z prawniczego na polski:

jeśli nawet kupujący (zamawiający/inwestor) chce skorzystać z możliwości obniżenia ceny lub odstąpić po prostu od umowy, wykonawca może nie dopuścić do tego usuwając wcześniej wadę albo wymieniając rzecz na taką, która pozbawiona jest wad. I jak czytamy dalej, takie koło ratunkowe będzie jednak pozbawione powietrza i nie uratuje tonącego wykonawcy, gdy uprzednio rzecz już była wymieniana lub naprawiana.

Tak wygląda gama instrumentów, którymi w ramach rękojmi dysponuje zamawiający.

Zwracam uwagę, że nie ma wśród nich narzędzia, pt. wykonawco, nie zapłacę ci, dopóki nie usuniesz wad. Z żadnego przepisu ustawy nie wyczytamy takiego uprawnienia po stronie zamawiającego.

„Prawo silniejszego” w sądach

W praktyce często zdarza się, że relacje biznesowe układane są według reguł narzucanych prawem, ale nie kodeksowym, tylko „prawem silniejszego”.

Wróćmy do problemu, o którym pisałem na początku, czyli do żelaznej pięści. Czy ta pięść – po bliższym przyjrzeniu się - nie okaże się na tyle pokryta rdzą, że może rozpaść się w proch przy pierwszej próbie użycia?

Postawienie problemu usuwania wad w ten sposób, że płatność ostatniej transzy za wykonane roboty nastąpi dopiero po usunięciu wad, to silny oręż w arsenale zamawiającego – przynajmniej tak by się mogło wydawać.

Natomiast nijak ma się to w odniesieniu do realiów prawnych, a metoda użycia żelaznej pięści może skończyć się jedynie czkawką dla użytkownika takowej. Dlaczego?

Jak już wspomniałem przepisy KC nie dają uprawnienia w ramach rękojmi polegającego na wstrzymaniu płatności, a taki stan rzeczy prowadzi do dalszych wniosków wychwyconych – a jakże – przez niezawodne sądy.

Przyjrzyjmy się zatem studium przypadku, próbując uczyć się na cudzych błędach.

Śmiałkom, którzy próbują rządów wspomnianej żelaznej pięści na budowie, sądy odpowiadają następująco:

„[…] sam fakt stwierdzenia wadliwości sprzedanego towaru nie uzasadnia jeszcze odmowy zapłaty ustalonej ceny sprzedaży. Kupujący powinien bowiem złożyć stosowne oświadczenie woli, powołując się na przysługujące mu uprawnienia z tytułu rękojmi. Udowodnienie w procesie sądowym wad rzeczy sprzedanej ma charakter służebny wobec środków prawnych, które kupujący może „użyć” w celu uniknięcia zapłaty ceny (w całości lub w części) za sprzedany wadliwy produkt. Chodzi o oświadczenia kupującego dotyczące odstąpienia od umowy bądź żądania obniżenia wynagrodzenia albo potrącenia kwoty dochodzonej przez sprzedawcę z należnym kupującemu odszkodowaniem z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. SA wyjaśnił, że żądanie zapłaty może zahamować dopiero treść takiego oświadczenia, a nie sam w sobie wniosek o ustalenie istnienia wady. Tymczasem, strona pozwana nie złożyła takiego oświadczenia woli ani na etapie przedsądowym, ani w toku całego procesu. Nie stanowi oświadczenia woli tego rodzaju sama w sobie odmowa zapłaty ceny. Nie można też domniemywać jej złożenia. Skoro więc strona pozwana nie skorzystała skutecznie z uprawnień przysługujących jej z tytułu rękojmi, to samo w sobie wykazanie wadliwości sprzedanego towaru nie wpływa na obowiązek zapłaty ceny sprzedaży.

(Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku)

Z powyższego wyroku wynika, że samo stwierdzenie wady nie może skutecznie hamować roszczenia o zapłatę za roboty budowlane. To zdecydowanie za mało.

Aby skutecznie doprowadzić do zahamowania wypłaty, zamawiający powinien skorzystać wcześniej z uprawnień z rękojmi, takich jak: odstąpienie od umowy, żądanie obniżenia ceny, potrącenie kwoty dochodzonej przez sprzedawcę z należnym kupującemu odszkodowaniem z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

A skoro tak, to skorzystanie z rękojmi możliwe jest dopiero po odbiorze obiektu. Z nim najczęściej sprzężony jest obowiązek zapłaty wynagrodzenia. Jeśli więc doszło do odbioru, ale stwierdzono wady nieistotne, to zapłata jest należna, a z chwilą dokonania odbioru rozpoczyna się okres rękojmi.

Brak wykorzystania ścieżki usuwania wad, w ramach rękojmi, niweczy możliwość uniknięcia zapłaty. 

W innych wyrokach sądy zwracały również uwagę na rozróżnienie sytuacji, gdy mamy do czynienia z całkowitym niewykonaniem zobowiązania oraz „jedynie” z nienależytym jego wykonaniem.

Spójrzmy do wyroku SA w Lublinie, który dotyczył co prawda zupełnie innego rodzaju umowy, ale z powodzeniem można odnieść to orzeczenie do umowy o roboty budowlane – sama zasad pozostaje niezmienna:

„Odmowa zapłaty ceny może nastąpić jedynie, gdy mamy do czynienia z całkowitym niewykonaniem zobowiązania lub gdy doszło do odstąpienia od umowy. Może to nastąpić jedynie, gdy występuje wada istotna (art. 560 § 4 KC. w zw. art. 612 KC.), czyli tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu dostawy, wyłącza normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie. Natomiast pozostałe wady świadczą tylko o nienależytym wykonaniu zobowiązania, rzutując na uprawnienie odbiorcy do domagania się ich usunięcia w oznaczonym terminie bądź obniżenia ceny. W niniejszym przypadku piach został dostarczony i odebrany, a pozwana nie złożyła oświadczenia o odstąpieniu od umowy, jak też brak jest podstaw do uznania, żeby zachodziły ku temu przesłanki”.

Jak się wydaje powyższe wnioski dotyczą również sytuacji, gdy jako uprawnienie z rękojmi jest wykorzystywana instytucja, tzw. wykonania zastępczego (art. 561¹ §1 KC), czyli powierzenie poprawienia tych prac podmiotowi 3-mu na koszt i ryzyko pierwotnego wykonawcy.

Zatem jako żelazną zasadę należałoby przyjąć, że skoro roboty wykonano i odebrano, rozpoczyna się bieg okresu rękojmi, więc wynagrodzenie jest należne. W innym przypadku, gdy roboty (prace montażowe) zostały wykonane (choć wadliwie) i nie dochodzi do wykorzystania wspomnianych uprawnień z rękojmi, trzeba zapłacić wynagrodzenie. Dopiero wykorzystanie możliwości, jakie daje rękojmia usprawiedliwiać może brak zapłaty czy bardziej to, że jest ona nienależna wykonawcy.

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.