Spis treści:

• gdzie szukać podstaw odstąpienia od umowy?
• odstąpienie ustawowe - przypadki określone w KC
• skutki prawne odstąienia od umowy

Jeśli działasz w branży budowlanej i do tej pory nie miałeś do czynienia z odstąpieniem od umowy, to jesteś prawdziwym szczęściarzem i być może warto przed najbliższym losowaniem toto lotka skreślić parę liczb.

Niestety przebieg inwestycji nie zawsze układa się po myśli wykonawcy czy inwestora. Z większości „gorących” sytuacji uda się zapewne wybrnąć „polubownie”. Jeśli jesteś wykonawcą lub podwykonawcą obstawiam, że prędzej czy później będziesz musiał zmierzyć się z sytuacją, w której na szali trzeba będzie położyć dalszą realizację kontraktu.

Postawmy – mniej wtajemniczonym – sprawę jasno: odstąpienie od umowy to nie to samo co jej wypowiedzenie czy też rozwiązanie za porozumieniem stron. Często to pojęcie nie jest właściwie rozumiane.

Aby skorzystać z tego dobrodziejstwa wystarczy wola tylko jednej strony złożona kontrahentowi. Mówiąc „po prawniczemu” to jednostronne oświadczenie woli. Odstąpienie od umowy wywołuje skutek w postaci „powrotu do przeszłości”. Powstaje stan fikcji prawnej polegający na tym, że stosunki pomiędzy niedawnymi kontrahentami wyglądają dokładnie tak, jak przed zawarciem umowy. Następstwem odstąpienia, bez względu na jego podstawę jest obowiązek zwrotu tego, co strony od siebie wzajemnie otrzymały dotychczas.

W praktyce jednak ciężko wyobrazić sobie, jak by to miało wyglądać w przypadku stawiania nowego budynku. Trochę ciężko. Dlatego ta zasada doznaje niekiedy wyjątków.

Zatem, jeśli strony doszły już do ściany we wzajemnej relacji i rozważają „zakończenie” współpracy (niezależnie od etapu zaawansowania inwestycji), powinny zainteresować się instytucją odstąpienia od umowy.

W jaki sposób się za to zabrać?

Najpierw proponowałbym zajrzeć po prostu do umowy, gdzie być może znajdują się odpowiednie zapisy. Jeśli nie, to zaczynamy przygodę.

Gdzie szukać podstaw odstąpienia od umowy?

Na początku trzeba wyjaśnić, gdzie szukać deski ratunku.

1. w umowie, bo możemy mieć do czynienia z odstąpieniem umownym na zasadach w niej określonych,
2. w przepisach – odstąpienie ustawowe – tu możliwości jest kilka: sięgamy do Kodeksu cywilnego, do ustawy Prawo upadłościowe albo do ustawy Prawo zamówień publicznych, jeśli realizujemy kontrakt zlecony w tym reżimie.

Dzisiaj zajmiemy się tymi wynikającymi z KC.

Zanim przejdę do szczegółów, to jeszcze słowo komentarza o odstąpieniu umownym.

Co oczywiste, nie jestem w stanie o tym opowiedzieć szczegółówo, bo tu decydują ustalenia  stron, jak ma wyglądać odstąpienie – kiedy i jak można z niego skorzystać. Powiem tylko, że odstąpienie umowne powinno mieścić się w ramach wyznaczonych przez zasadę swobody umów, a także art. 395 i art. 492 kc.

Istotne jest, aby umowa określała, w jakim terminie i która strona (strony) może z tego uprawnienia skorzystać. Może być to określone datą lub liczbą dni, tygodni, itp. Brak określenia terminu powoduje, że cała klauzula jest nieważna.

Odstąpienie ustawowe - KC

Wracając do odstąpienia ustawowego. W KC mamy aż 9 przepisów, które mogą wchodzić w grę.

1. Art. 491

§ 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

§ 2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Głównym bohaterem tego przepisu jest zwłoka. W rozumieniu prawnym zwłoka jest niczym innym jak zawinionym opóźnieniem. W kontekście tego przepisu nie ma znaczenia, o „zawaleniu” jakiego terminu mówimy. Może to być termin końcowy realizacji, ale równie dobrze terminy pośrednie nie ujęte nawet w treści umowy, ale wynikające, np. z harmonogramu.

Zwłoka wykonawcy

Przykładowo, jeśli inwestor stwierdzi, że wykonawca jest w zwłoce w wykonaniu jakiegokolwiek etapu robót, może uruchomić procedurę opisaną w omawianym przepisie, czyli może wezwać wykonawcę do wykonania konkretnego etapu w wyznaczonym przez siebie terminie, z jednoczesnym zagrożeniem, że jego bezskuteczny upływ będzie skutkował koniecznością odstąpienia od umowy.

Tu zaczynają się schody, bo cóż znaczy „odpowiedni termin”? Jaki to będzie termin? Mówiąc najprościej będzie to termin, w którym jest obiektywnie możliwe do wykonania zadanie, którego dotyczy wezwanie inwestora. Co ważne, nie mają znaczenia żadne subiektywne przeszkody leżące po stronie wykonawcy.

W praktyce może pojawić się wątpliwość, co się stanie, gdy wyznaczony termin będzie zbyt krótki. Zbyt krótki obiektywnie. W takim przypadku wykonawca może przyjąć, że wyznaczony mu termin jest realnie dłuższy – tak długi, jak obiektywnie długi być powinien.

Gdyby inwestor wyznaczył termin zbyt krótki (nieodpowiedni trzymając się brzmienia ustawy), wówczas jego ewentualne odstąpienie od umowy nie może przynieść zamierzonego skutku. Inwestor nie spełnił przesłanek wynikających z przepisu.

Modyfikując nieznacznie przytoczony przykład w ten sposób, że inwestor wyznaczył co prawda termin zbyt krótki, ale zorientował się w sytuacji i pozwolił wykonawcy działać aż do końca odpowiedniego terminu, ale pomimo tego wykonawca i tak się nie wywiązał, odstąpienie powinno przynieść oczekiwany skutek.

Pomimo silnej pokusy zignorowania wezwania inwestora z wyznaczonym zbyt krótkim terminem na podjęcie działań przez wykonawcę, odradzam takie zachowanie. Może ono przynieść tylko niekorzystne skutki dla ignorującego.

Zwłoka inwestora

Niestety w drugą stronę, czyli w stronę zwłoki inwestora, praktyka działa gorzej. Często trudno jest odnaleźć termin, który mógłby położyć inwestor. No może poza terminem przekazania placu budowy, gdy ten jest jasno wskazany w kontrakcie jak i może jeszcze przekazania dokumentacji projektowej lub dokonywania odbiorów częściowych.

Życie jest „bogate” i nie sposób wyobrazić sobie wszystkie możliwe sytuacje. Trzeba jednak pamiętać, że jednym z podstawowych obowiązków inwestora jest współdziałanie z wykonawcą przy wykonywaniu zobowiązania, czyli krótko mówiąc bycie zaangażowanym w proces inwestycyjny. Mając tę wiedzę o wiele łatwiej jest zdefiniować termin wykonania jakiegoś obowiązku przez inwestora.

Dlatego, w korespondencji prowadzonej z inwestorem, dotyczącej jakichś istotnych kwestii, warto jest od razu wyznaczać terminy na udzielenie odpowiedzi przez inwestora.

Przeglądając orzecznictwo sądów warto podkreślić, że wyznaczane terminy mogą być terminami zakreślonymi z uwzględnieniem zwiększonego poziomu wysiłku ze strony wykonawcy. Czyli, jeśli wykonanie jakiegoś etapu prac jest normalnie planowane na, np. 14 dni, to jeśli obiektywnie (a zwłaszcza technologicznie) jest możliwe jego wykonanie w ciągu 10 dni, to tak wyznaczony termin, mobilizujący jeszcze dodatkowo wykonawcę, będzie odpowiedni. Nadal musi być to jednak termin realny.

Na temat „odpowiedniości” terminu przytoczę interesujące wywody jednego z sądów:

„Obowiązkiem wykonawcy, który zamierza skorzystać z odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 § 1 KC jest wyznaczenie takiego dodatkowego terminu wykonania zobowiązania, który będzie terminem odpowiednim. Odpowiedniość terminu należy rozumieć w ten sposób, że wykonawca powinien dać inwestorowi czas w którym, przy zachowaniu należytej staranności oraz przy uwzględnieniu specyfiki danego obowiązku, będzie mógł się z niego wywiązać. W przeciwnym wypadku, zwłaszcza w złożonych umowach, których realizacja trwa dłuższy okres czasu i które nakładają na inwestora liczne obowiązki, wyznaczenie zbyt krótkiego terminu mogłoby służyć wykonawcy wyłącznie jako instrument pozwalający na odstąpienia od umowy w dowolnym momencie i tym samym wywieranie nacisku dla osiągnięcia celów, które w umowie nie zostały przewidziane. Z uwagi na daleko idące skutki oraz obowiązek lojalnego (zgodnego z zasadami współżycia społecznego) współdziałania stron w wykonaniu umowy (art. 354 KC), odstąpienie od umowy powinno być traktowane jako swego rodzaju ostateczność, do której można sięgać dopiero wtedy, kiedy powstałych w trakcie realizacji umowy problemów nie można rozwiązać w inny sposób”.

2. Art. 492¹ KC

Jeżeli strona obowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że świadczenia tego nie spełni, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, także przed nadejściem oznaczonego terminu spełnienia świadczenia.

Gdy jedna ze stron staje wyraźnie okoniem, wtedy można zastosować ten przepis. Przy czym, deklaracja ta powinna być jednoznaczna i wyraźna.

Na pewno przesłanek tego przepisu nie spełnia sytuacja, w której podjęcie jakiegoś działania przez wykonawcę jest zależne od współdziałania inwestora, a ten pozostawałby bierny i pomimo tego od umowy odstąpił.

Gdyby w tej sytuacji wykonawca wezwał takiego biernego inwestora do współdziałania, sam mógłby zyskać podstawę do odstąpienia.

3. kolejne dwa przypadki – art. 493 i 495

Art. 493

§ 1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić.

§ 2. W razie częściowej niemożliwości świadczenia jednej ze stron druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Art. 495

§ 1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

§ 2. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Obydwa przepisy dotyczą niemożliwości świadczenia. Ta niemożliwość nie może być byle jaka.

Ona musi mieć charakter obiektywny. Można o niej mówić tylko wtedy, gdy przedmiot umowy nie może być wykonany przez nikogo. Świadczenie jest niemożliwe do zrealizowania.

Kiedy będziemy mieli do czynienia z taką niemożliwością?

Na przykład, gdy materiały ujęte w dokumentacji projektowej zostały wycofane z obrotu i nie można ich tych samym nabyć.

Ale już same błędy w dokumentacji projektowej nie będą kwalifikowane jako taki przypadek, gdyż te błędy istniały już w chwili zawierania umowy. W tej sytuacji raczej będziemy mówić o umowie nieważnej, bo umowa o świadczenie niemożliwe jest nieważna.

Co ciekawe, wydawać by się mogło, że będzie pod ten przepis mogła być podciągnięta niewypłacalność inwestora. Tak jednak nie jest. W orzecznictwie sądów stan niewypłacalności jest traktowany jako stan przejściowy (tymczasowy). Sądy twierdzą, że dłużnik (czyli zamawiający) zawsze może pomnożyć swój majątek, więc nie jest to stan definitywny, a tylko trwała niewykonalność pozwala na skorzystanie z tego przepisu. Tym samym jeżeli nawet w przyszłości spełnienie świadczenia jest możliwe, to nie ma mowy o tej podstawie.

Kolejne 3 podstawy odstąpienia będą możliwe do zastosowania dzięki zabiegowi ustawodawcy polegającemu na tym, że w art. 656 odesłał, jeśli chodzi o odstąpienie, do przepisów o umowie o dzieło. W efekcie nastąpiło poszerzenie wachlarza możliwości o kolejne sytuacje.

4. Art. 635

Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

Przepis dotyczy jedynie inwestora (zamawiającego) albo wykonawcy jako zlecającego prace podwykonawcze. To jemu przyznaje się dodatkową możliwość skorzystania z odstąpienia, gdy opóźnienie w realizacji jest naprawdę duże i nie ma już realnych szans, aby dzieło ukończyć w terminie. Co ważne, inwestor może odstąpić nawet bez ostrzeżenia, czyli bez wyznaczania dodatkowego terminu wykonawcy.

Oprócz tego trzeba zwrócić uwagę, że możliwość odstąpienia nie jest tu uzależniona od tego, czy brak prawdopodobieństwa wykończenia dzieła w czasie umówionym jest skutkiem okoliczności, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność. Zamawiający może więc odstąpić od umowy nawet wówczas, gdy opóźnienie nie jest skutkiem braku należytej staranności wykonawcy.

5. Art. 636

§ 1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

O ile przed chwilą czynnikiem determinującym możliwość odstąpienia od umowy był czynnik czasu, tak w tym przypadku uzależnia się odstąpienie od wadliwego sposobu wykonywania dzieła albo wykonywania go w sposób sprzeczny z umową. Dochodzi również ponownie mechanizm „żółtej kartki”, czyli wezwanie wykonawcy do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczenie mu w tym celu odpowiedniego terminu. Jaki to termin - my już wiemy. Patrz pkt 1.

Brak reakcji ze strony wykonawcy, czyli niedostosowanie się do oczekiwań wyrażonych przez inwestora, prowadzi do nabycia przez niego prawa do odstąpienia od umowy - „z plusem”. Tym plusem jest nabycie alternatywnego uprawnienia do powierzenia prac innemu wykonawcy i obciążenie tego pierwotnego wykonawcy kosztami tych prac.

Od razu wyjaśniam, że gdyby inwestor zamiast odstąpić od umowy powierzył dokończenie inwestycji podmiotowi trzeciemu (tzw. wykonanie zastępcze), wówczas, wykonawca ponosi koszty, które rzeczywiście wynikały z konieczności wykonania prac składających się na resztę inwestycji. Tym samym nie może ponosić nieuzasadnionych kosztów. Wykonawca, który w sposób wadliwy wykonał przedmiot zamówienia, nie może bowiem ponosić dodatkowej kary za wadliwe wykonanie dzieła. Nie można go ukarać podwójnie. Dlatego przed rozliczeniem, wykonawca powinien otrzymać szczegółowy wykaz poniesionych kosztów.

6. Art. 644

Ostatni z grupy przepisów o dzieło mogących być odpowiednio stosowanych do umowy o roboty budowlane.

„Dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła”.

Ze względu na wartość przedmiotu umów o roboty budowlane szczególnie rzadko spotykany. Nie ma potrzeby, żeby jakoś specjalnie go zgłębiać.

7. Art. 649⁴

§ 1. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Przepis dotyczy sytuacji, gdy chodzi o żądanie ustanowienia gwarancji zapłaty dla wykonawcy. W przyszłości na pewno będzie o tym odrębny wpis/odcinek podcastu. Na dziś wystarczy nam wiedza, że taki mechanizm istnieje, a brak ustanowienia gwarancji zapłaty skutkuje po stronie żądającego powstaniem uprawnienia do odstąpienia od umowy. W dodatku z przepisu wynika jednoznacznie, że odstąpienie będzie równoznaczne z przyjęciem, że nastąpiło ono z winy inwestora, co może pociągać za sobą również kary umowne.

8. Art. 560

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Jest to co prawda przepis dotyczący umowy sprzedaży, ma jednak zastosowanie do umów o roboty budowlane.

Aby móc odstąpić, wada musi być wadą istotną, a zamawiający ma wybór między obniżeniem ceny a odstąpieniem właśnie. Wada istotna to wada, która uniemożliwia korzystanie z rzeczy lub znacząco je utrudnia.

Skutki prawne odstąpienia od umowy

Art. 494

§ 1. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Oprócz tego mamy jeszcze art. 395 §2 KC. Zgodnie z nim w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. Strony, to co świadczyły do tej pory, muszą sobie zwrócić, co do zasady, w stanie niezmienionym. Za świadczone usługi oraz korzystanie z rzeczy należy się odpowiednie wynagrodzenie.

Zestawiając te dwa przepisy widać, że ustawa przewiduje odmienne skutki dla odstąpienia ustawowego i umownego. Przy umownym, kontrakt jest traktowany jak niezwarty, a zatem zawsze powstaje fikcja prawna, jakoby umowy nigdy nie było. Strony mogą jednak odmiennie określić te skutki w umowie. Przy odstąpieniu ustawowym przepis nie wskazuje na skutek w postaci uznania umowy za niezwartą, jednak sądy przyjmują skutek wsteczny odstąpienia – umowy nigdy nie zawarto (z małymi wyjątkami).

W praktyce raczej trudno wyobrazić sobie obowiązek zwrotu przedmiotu umowy o roboty budowlane. Jednak inwestor powinien opłacić wszystkie roboty wykonane prawidłowo do chwili odstąpienia od umowy.

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.