Spis treści:

• Ustawa deweloperska - hit czy kit?
• Krok 1 - wezwanie dewelopera do wykonania umowy
• Krok 2 - wezwanie dewelopera do zapłaty kar umownych za opóźnienie
• Krok 3 - naliczenie i wezwanie do zapłaty odszkodowania
• Krok 4 - wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na wykonanie umowy
• Krok 5 - odstąpienie od umowy
• Krok 6 - uzyskanie sądowego zabezpieczenia roszczeń i sprawa w sądzie
• Podsumowanie

Czasy mamy niełatwe. Kryzys dotyka wiele branż nie pomijając budowlanki i deweloperki.

Dla wielu mocowanie się za bary z tym przeciwnikiem skończy się rozłożeniem na łopatki. Taka jest niestety prawda i pokazują to już statystyki za 2022 r.

Obecnie wiele przedsięwzięć zapoczątkowanych w latach poprzednich jest nadal kontynuowanych, nasuwa się jednak pytanie o ich bezpieczny finisz oraz o bezpieczeństwo nabywców wymarzonych mieszkań i domów. Szczęśliwcem będzie mógł nazywać się ten, komu uda się nabyć nieruchomość „jedynie” z terminowymi perturbacjami po stronie dewelopera. Gorzej, gdy inwestycja nie zostanie ukończona w ogóle – to jednak materiał na inną okazję.

Dziś będzie o tym pierwszym wariancie, a bohaterem tego spotkania będzie zapobiegliwy pan Michał.

PROLOG

Ustawa deweloperska – hit czy kit?

Tytułem wprowadzenia do właściwego tematu przyjrzyjmy się trochę tej ustawie.

Zawartych jest w niej kilka ciekawych regulacji jak, np. sposób postępowania ze środkami wpłacanymi przez kupujących, tryb i wymogi co do postanowień umowy deweloperskiej, a także tryb działania w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Wyobraźmy sobie teraz pana Michała, który jest wstępnie zainteresowany zakupem apartamentu (a co!), który dopiero powstanie. Pan Michał urodził się pod szczęśliwą gwiazdą i może sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę. Załóżmy, że nie musi się kredytować. Wchodzi po towar, płaci i wychodzi.

Pan Michał chętnie zakupi apartamencik, ale z natury jest dość nieufny i ostrożny, dlatego zwrócił się do prawnika o pomoc – powiedzmy, że do pana Jakuba. Chce, aby ktoś rozwiał jego wątpliwości, które zrodziły się w jego głowie, a i może dowie się czegoś nowego.

Jako wszechwiedzący narrator zaglądam w umysł pana Michała, który wie, że umowa docelowa (przenosząca własność – dla ścisłości) musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Dociekliwy pan Michał zapytał prawnika:

- Co powinienem zrobić przed kupnem mieszkania, przed zawarciem umowy z deweloperem? Nie lubię kupować kota w worku.

- Bardzo słusznie panie Michale. Nie wolno dać wpuścić się w maliny. Gdybym był na pana miejscu to…

I tu zaczyna się wyliczanka.

Prospekt informacyjny prawdę ci powie. Taki dokument każdy deweloper powinien mieć i ma obowiązek (po zeszłorocznej nowelizacji) dostarczyć go nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej. Ustawa określa wzór prospektu – wynika z niego, jakie dane powinien on zawierać.

Można w nim odnaleźć najważniejsze informacje na temat dewelopera, realizowanej przez niego inwestycji oraz konkretnego mieszkania lub domu.

Przyszłemu nabywcy przysługuje też prawo zapoznania się z księgą wieczystą nieruchomości, dokumentami dotyczącymi inwestycji (np. pozwolenie na budowę) oraz dewelopera (np. sprawozdanie finansowe).

Warto również przekazać umowę deweloperską – przed jej podpisaniem - do analizy prawnikowi celem sprawdzenia, jakie prawa i obowiązki z niej wynikają oraz czy nie zawiera niedozwolonych klauzul.

Tak też zrobił pan Michał bohater naszej opowieści. Brawo!

Prawnik przekazał panu Michałowi swoje uwagi i wyposażony w wiedzę nasz bohater podpisał umowę deweloperską. Traf jednak chciał, że czas mijał, a deweloper nie wywiązywał się ze swoich obowiązków. Wiadomo – wojna na Ukrainie, wzrost cen materiałów i kłopot z ich terminowym sprowadzaniem i wreszcie warunki atmosferyczne. Termin jej wykonania został przekroczony.

Co dalej?

Krok 1

Wezwanie dewelopera do wykonania umowy

Zanim wytoczymy większe działa – wezwijmy dewelopera do wykonania przedmiotu umowy. Nie jest to etap bezwzględnie konieczny, przy czym wydaje się, że w niektórych przypadkach będzie zasadny.

O cudownie mobilizującej mocy pism prawniczych na część adresatów nie trzeba chyba nikogo przekonywać. Działa – wierzcie mi.

Krok 2

Wezwanie dewelopera do zapłaty kar umownych za opóźnienie

W kontekście naszych dzisiejszych rozważań warto zwrócić uwagę na kilka kwestii, tj. jaki jest termin wykonania zadania przez dewelopera – kiedy mieszkanie pana Michała będzie gotowe do przekazania oraz czy w umowie są zawarte kary umowne.

Karami umownymi zabezpieczyć można wszystkie terminy określone w umowie, a więc termin zakończenia prac, termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, termin odbioru oraz termin przeniesienia własności.

Strony w umowie określają ich wysokość i sposób naliczania.

Dzięki temu w przypadku pojawienia się jakichkolwiek opóźnień po stronie dewelopera kupujący może wystąpić do niego o zapłatę kary umownej niezależnie od wysokości poniesionych z tytułu opóźnienia szkód.

Wysokość kar umownych najczęściej ustalona jest jako określony procent ceny nieruchomości.

Więcej na temat kar umownych możesz przeczytać w osobnym tekście.

Krok 3

Naliczenie i wezwanie do zapłaty odszkodowania

Wracając do pana Michała – odkrył on z wielką przykrością, że jego umowa z deweloperem nic nie mówi o karach umownych. I takich sytuacji jest niestety wiele. Czy to zatem koniec? Czy pan Michał jest zgubiony?

- Nie, panie Michale! Nic bardziej mylnego. Proszę się nie martwić – wykrzyknął prawnik ratując bohatera z opresji.

Pozostaje kwestia dochodzenia odszkodowania od dewelopera. Ta droga jest z jednak z pewnością trudniejsza niż ta z karami umownymi. Niemniej jednak jest możliwa do przejścia.

Jak to zrobić?

Dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego wiąże się z koniecznością udowodnienia istnienia związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy niewłaściwym wykonaniem umowy przez dewelopera a zaistnieniem szkody oraz wykazaniem jej wysokości w oparciu o posiadaną dokumentację.

I tu jedna bardzo istotna rzecz, o której nie wspomniałem przy karach umownych – jeśli dochodzisz kar umownych, które nie pokrywają Twojej straty w pełnej wysokości, umowa musi przewidywać wprost możliwość naprawienia szkody w wysokości przewyższającej wysokość kar umownych. Bez tego zapisu dochodzenie odszkodowania ponad wysokość kar umownych będzie niemożliwe.

Ustalenie istnienia związku przyczynowo-skutkowego i wysokości szkody jest konieczne by dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi.

Na czym to polega?

Wszyscy wiemy, że czas to pieniądz. Konieczność poniesienia kosztów najmu innego mieszkania, aneksowanie umów kredytowych, ubezpieczenie pomostowe, wzrost cen materiałów wykończeniowych, usług (robocizny), konieczność odpłatnego magazynowania materiałów budowlanych, mebli – to tyko niektóre potencjalne koszty, które mogą stanowić Twoją szkodę.

Katalog ten jest otwarty, a o możliwości zaliczenia pewnych kosztów do kategorii Twojej szkody decyduje ów związek przyczynowo-skutkowy – czy dany koszt wynika z faktu niewykonania umowy w terminie przez dewelopera.

Krok 4

Wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na wykonanie umowy

Niebezpiecznie zbliżamy się do bardziej radykalnych rozwiązań. Oczywiście do każdej sytuacji należy podejść w sposób indywidualny, racjonalny i wyważyć interes nabywcy, którym nie zawsze będzie „zerwanie umowy”.

Niemniej jednak kolejny krok, jaki można (a niekiedy wręcz trzeba) wykonać to wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na wykonanie umowy.

Krok 4 zmierza w kierunku odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem, co jest działaniem bardzo radykalnym i powinno być stosowane w ostateczności, gdy inne możliwości zawodzą, a sytuacja wskazuje, że takie działanie nie przyniesie klientowi jeszcze większej szkody. Czasem jednak to jedyne rozwiązanie.

Krok 5

Odstąpienie od umowy

Jeśli w terminie 120 dni deweloper nie wywiąże się z obowiązku przeniesienia własności, nabywca może od umowy odstąpić.

Trzeba tu wyjaśnić, że odstąpienie od umowy ma ten skutek, że strony powinny sobie wzajemnie zwrócić to, co od siebie otrzymały do tej pory, a umowa przestaje je obowiązywać (a nawet traktuje się tę sytuację tak, jakby tej umowy nigdy nie zawarto).

Minusem tego rozwiązania jest to, że pan Michał nie nabędzie już tego konkretnego mieszkania, które być może było tym wymarzonym. Trzeba również liczyć się z tym, że w czasie „zmagań” z deweloperem zakończonych odstąpieniem od umowy, ceny rynkowe mieszkań zapewne poszły w górę, co oznacza konieczność powiększenia budżetu na transakcję kupna.

Krok 6

Uzyskanie sądowego zabezpieczenia roszczeń i sprawa w sądzie

Niestety nie wszystkie historie kończą się na etapie przedsądowym.

Spór z opornym deweloperem nierzadko znajduje swój finał w sądzie. Oczekując na wyrok ważne jednak jest, aby uzyskać na majątku dewelopera zabezpieczenie dochodzonych roszczeń. W przypadku, gdy wiatry będą sprzyjały nabywcy i sąd wyda postanowienie o zabezpieczeniu, po prawomocnym rozstrzygnięciu sprawy przez sąd, należy już „tylko” zwrócić się do komornika, który uprzednio na nasze polecenie zajął składniki majątku dewelopera.

Podsumowanie

Poniżej grafika obrazująca, jakie kroki prawne należy podjąć w przypadku, gdy deweloper jest już w opóźnieniu.

EPILOG

Czy można dochodzić roszczeń wobec dewelopera po zawarciu umowy przenoszącej własność?

Tak, można. Zawarcie umowy finalnej przed notariuszem nie pozbawia ani prawa dochodzenia kar umownych ani odszkodowania na zasadach ogólnych. Jednak trzeba uważać, żeby nie umknął nam termin przedawnienia roszczeń i podjąć w terminie kroki prawne. Zasadniczo termin przedawnienia wynosi w tym przypadku 6 lat i przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Happy End

Na szczęście pan Michał w porę skorzystał z usług zaufanego prawnika, który należycie pokierował jego sprawą i w ten sposób – jeszcze na etapie przedsądowym - udało się odzyskać wszelkie środki przekazane deweloperowi. Mieszkanie co prawda nie stało się własnością pana Michała, ale i tak można powiedzieć, że jego historia kończy się happy endem, bo dziś nareszcie mieszka w wyśnionym „M”.

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.