Zamawiający kochają ryczałt. Daje im poczucie, że budżet jest pod kontrolą, a wykonawca wziął na siebie całe ryzyko wyceny. Problem w tym, że ryczałt nie jest parasolem ochronnym na każdą pogodę i kilka wyroków sądowych pokazuje to bardzo dobitnie. Zapraszam na przejażdżkę po salach sądowych: Gdańsk, Warszawa, Kraków.

Sprawdź czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Podpisałeś umowę z wynagrodzeniem ryczałtowym
• W trakcie robót okazało się, że zakres prac wynikający z przedmiaru był zaniżony materiału schodzi więcej, pracy jest więcej
• Zamawiający twierdzi, że ryczałt to ryczałt i dopłaty nie będzie.
• Możliwe, że nałożył na Ciebie karę umowną za opóźnienie, choć to jego dokumentacja była błędna.

Jeśli tak, czytaj dalej. Ten artykuł jest o tym, że „te roboty mieszczą się w ryczałcie" to nie zawsze prawda, którą sąd zaakceptuje.

Wolisz słuchać - nie ma problemu. Oto link do materiału audio:

Spis treści:

• Ryczałt i przedmiar - skąd się bierze problem
• Stan faktyczny - przystanek Gdańsk
• Ryczałt a błędy w przedmiarze - kiedy wykonawca może żądać dopłaty
• Roboty dodatkowe a niedoszacowanie przedmiaru - jaka jest różnica
• Według jakiej stawki liczyć wynagrodzenie za niedoszacowane roboty
• Kara umowna za opóźnienie - kiedy zamawiający nie może jej nałożyć
• Przystanek Warszawa - stan faktyczny
• Ile czasu miał wykonawca na sprawdzenie dokumentacji
• Rozmiar inwestycji a błędy w przedmiarze - czy skala ma znaczenie
• Trzy wnioski z wyroku warszawskiego - czego się trzymać
• Przystanek Kraków - jak zamawiający wprowadził wykonawcę w błąd
• Błąd w rozumieniu art. 84 k.c. - czym różni się od zwykłej pomyłki
• Kiedy umowa o roboty budowlane może być nieważna

Ryczałt i przedmiar - skąd się bierze problem

Znakomita większość inwestycji budowlanych — szczególnie w zamówieniach publicznych — jest realizowana w systemie wynagrodzenia ryczałtowego. Do tego dochodzi popularny system „buduj". Mieszanka dobrze znana, chętnie stosowana przez zamawiających i — trzeba przyznać — w wielu przypadkach działa bez problemów.

Problem zaczyna się wtedy, kiedy przedmiar robót dołączony do dokumentacji przetargowej jest błędny. Zaniżony. Niezgodny z rzeczywistością.

Zamawiający są wtedy przekonani, że ryczałt ich chroni. Że wykonawca wziął na siebie ryzyko wyceny i teraz musi je nieść. Że „te roboty mieszczą się w ryczałcie" to argument rozstrzygający.

Sądy mają w tej sprawie inne zdanie — i trzy wyroki, które omawiam w tym artykule, pokazują to bardzo wyraźnie.

 

Stan faktyczny - przystanek Gdańsk

Wykonawca zawarł umowę na remont budynku - przełożenie dachówki, uzupełnienie klinkieru, malowanie elewacji. Wynagrodzenie ryczałtowe: około 318.000 zł. Umowa zawierała standardowe klauzule:

• wszelkie koszty w ryczałcie,
• ryzyko niedoszacowania po stronie wykonawcy,
• brak możliwości ubiegania się o dopłatę.

Z przedmiaru wynikało, że powierzchnia dachu do remontu wynosi 1.543 m².

W trakcie robót wykonawca zauważył, że schodzi mu zdecydowanie więcej materiału niż zakładał. Wpisał do dziennika budowy, że powierzchnia dachu jest większa niż podaje dokumentacja - i poprosił inspektora nadzoru o weryfikację. Zamawiający nie zareagował.

Wykonawca sam dokonał obmiaru. Wynik: 2.150 m² - czyli o około 600 m² więcej niż w przedmiarze. Zgłosił to zamawiającemu. Zamawiający nadal milczał.

Co zrobił wykonawca? Kontynuował roboty. Zrealizował cały zakres - bo inaczej nie można było zamknąć cyklu remontowego budynku. Pod protokołem odbioru dopisał wprost: roboty wykonane jak w przedmiarze oraz dodatkowo około 600 m² według obmiaru z natury.

Zamawiający odebrał roboty bez zastrzeżeń. Potem odmówił zapłaty za nadwyżkę i nałożył karę umowną za przekroczenie terminu.

Wykonawca poszedł do sądu. Sąd Okręgowy zasądził 198.000 zł - w tym 77.000 zł za zwiększony zakres robót. Zamawiający złożył apelację.

 

Ryczałt a błędy w przedmiarze - kiedy wykonawca może żądać dopłaty

To jest serce całej sprawy.

Zamawiający argumentował w apelacji to, co zamawiający zawsze argumentują: ryczałt jest ryczałtem. Art. 632 §1 k.c. mówi jasno, że przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku powiedział: tak, ale tylko w określonych warunkach.

Art. 632 §1 k.c. dotyczy sytuacji typowych - jasnych, klarownych - kiedy wykonawca dysponował rzetelną dokumentacją i mógł, przy zachowaniu należytej staranności zawodowej, prawidłowo oszacować zakres i koszty robót. Wtedy tak - jest związany ryczałtem i nie może żądać więcej.

Ale ten przepis nie ma zastosowania, kiedy zamawiający wprowadził wykonawcę w błąd co do istotnych okoliczności kontraktowania - czyli co do rzeczywistego zakresu robót.

Sąd postawił sprawę jasno: na wykonawcy spoczywa obowiązek rzetelnej wyceny, ale na zamawiającym spoczywa obowiązek rzetelnego przedstawienia zakresu prac. Jeśli zamawiający ten obowiązek naruszył - nie może potem chować się za ryczałtem.

Co więcej - wykonawca nie ma podstaw, żeby zakładać, że dane w przedmiarze są błędne. Powinien działać w zaufaniu do dokumentacji przetargowej. Nie mógł wiedzieć ani nawet przypuszczać, że połacie dachowe są zaniżone o 40%.

Zapisy umowne o ryzyku wykonawcy? Sąd je odrzucił. Tego typu klauzule nie chronią zamawiającego, który nierzetelnie przedstawił zakres robót.

 

Roboty dodatkowe a niedoszacowanie przedmiaru - jaka jest różnica

Zamawiający próbował jeszcze jednego argumentu - że mamy tu do czynienia z robotami dodatkowymi, a te w zamówieniach publicznych wymagają zmiany umowy w trybie ustawowym. Skoro nie było aneksu - nie ma podstaw do zapłaty.

Sąd Apelacyjny ten argument odrzucił, ale z ciekawym uzasadnieniem.

Roboty dodatkowe w prawnym sensie to roboty, których w ogóle nie było w przedmiarze - nowy zakres, którego zamawiający nie przewidział. Tutaj było inaczej: remont dachu był w przedmiarze, tylko powierzchnia była zaniżona. To nie są roboty dodatkowe - to niedoszacowanie zakresu robót objętych umową.

Skoro strony umówiły się na remont całego dachu, a jedynie błędnie podano jego powierzchnię - wykonawca zrealizował roboty objęte umową. Tylko zamawiający z własnej winy nie mógł prawidłowo określić ich kosztu.

Dlatego nie było potrzeby żadnego aneksu ani procedury z ustawy Prawo zamówień publicznych. Wykonawca wykonał to, co było w umowie - i należy mu się wynagrodzenie za to, co faktycznie wykonał.

 

Według jakiej stawki liczyć wynagrodzenie za niedoszacowane roboty

Tu wykonawca dostał bolesną lekcję - ważną dla każdego, kto będzie w podobnej sytuacji.

Do pozwu przyjął stawkę rynkową aktualną w momencie wykonywania robót - wyższą niż stawka z jego oferty. Sąd powiedział: nie.

Skoro strony umówiły się na wynagrodzenie według stawek z oferty, to te same stawki obowiązują przy rozliczaniu niedoszacowanego zakresu. Chodziło o ten sam rodzaj robót, ten sam dach, tylko błędnie określoną powierzchnię. Logiczne więc, że te same stawki - około 116 zł/m² z oferty, nie 133 zł/m² rynkowych.

Sąd Apelacyjny skorygował wyrok i pomniejszył zasądzone wynagrodzenie.

Wniosek praktyczny: jeśli będziesz dochodzić dopłaty za niedoszacowany zakres - kalkuluj według stawek z własnej oferty, nie rynkowych. Inaczej narażasz się na obcięcie roszczenia przez sąd.

 

Kara umowna za opóźnienie - kiedy zamawiający nie może jej nałożyć

Zamawiający potrącił z wynagrodzenia karę umowną za przekroczenie terminu realizacji. Sądy obydwu instancji były zgodne: kara nałożona bezpodstawnie.

Opóźnienie wynikało wyłącznie z przyczyn leżących po stronie zamawiającego - błędnego przedmiaru. Wykonawca nie mógł wiedzieć, ile czasu zajmie mu remont dachu, skoro nie wiedział, że dach jest o 40% większy niż w dokumentacji.

Biegły sądowy wyliczył, że wykonanie dodatkowych 600 m² wymagało około 15 dodatkowych dni. Tyle trwało opóźnienie. Tyle czasu zabrały roboty, które zamawiający sam spowodował swoją nierzetelną dokumentacją.

Kara umowna nie mogła więc zostać potrącona z wynagrodzenia.

---

Realizujesz kontrakt ryczałtowy i widzisz, że przedmiar rozjeżdża się z rzeczywistością?

Nie czekaj na koniec robót - każdy tydzień bez działania osłabia Twoją pozycję w sporze. Zacznij dokumentować teraz.

Napisz do mnie: jk@mecenaskobylinski.pl

 

Przystanek Warszawa

Kolejny wyrok - tym razem Sąd Apelacyjny w Warszawie. Sprawa zupełnie inna pod względem skali - kontrakt wart 35 milionów złotych, pozew o ponad 1,5 miliona, a cały spór ciągnął się od 2011 do 2021 roku. Dziesięć lat na sali sądowej. To mówi samo za siebie.

---

Stan faktyczny - przystanek Warszawa

Wykonawca zawarł umowę na realizację dużego kompleksu budowlanego za wynagrodzeniem ryczałtowym wynoszącym 35 milionów złotych. W kontrakcie oświadczył, że zapoznał się z projektem budowlanym, wykonawczym i specyfikacjami - i nie wniósł żadnych pytań ani uwag. Standardowy zapis. Taki, który pojawia się w większości umów realizowanych w systemie zamówień publicznych.

Wykonawca zrealizował ostatecznie o około 19% większą powierzchnię okładzin niż przewidywał kosztorys inwestorski. Zażądał dopłaty. Zamawiający odmówił. Sprawa trafiła do sądu.

 

Ile czasu miał wykonawca na sprawdzenie dokumentacji

Tu pojawia się wątek, który Sąd Apelacyjny potraktował bardzo poważnie.

Zaproszenie do składania ofert: 9 lutego 2007 r. Przekazanie dokumentacji projektowej: 13 lutego 2007 r. Złożenie oferty: 26 marca 2007 r.

Niecałe sześć tygodni na przeanalizowanie dokumentacji do inwestycji wartej 35 milionów złotych.

Co więcej - w trakcie negocjacji wykonawca sam zapytał zamawiającego: co robić, jeśli znajdę różnice między dokumentacją projektową a przedmiarem? Zamawiający odpowiedział, że przedmiary mają charakter jedynie pomocniczy. Zastrzeżenia wykonawcy do umowy nie zostały uwzględnione. Mimo to wykonawca podpisał kontrakt - ze względu na prestiż inwestycji.

Sąd Apelacyjny stwierdził wprost: w okresie od 13 lutego do 26 marca 2007 r. wykonawca nie był w stanie zweryfikować wszystkich wyliczeń zawartych w przedmiarze i kosztorysie inwestorskim. Biegli sądowi potwierdzili - wykrycie rozbieżności wymagałoby dużego nakładu pracy i czasu. Na pierwszy rzut oka nie było to możliwe.

 

Rozmiar inwestycji a błędy w przedmiarze - czy skala ma znaczenie

Tak - i to jest jeden z najważniejszych wniosków z tego wyroku.

Sąd powiedział wyraźnie: im większa i bardziej skomplikowana inwestycja, tym większy margines błędu w przedmiarze należy zakładać. A tym samym - tym trudniej oczekiwać od wykonawcy, że sam wykryje wszystkie nieścisłości przed złożeniem oferty.

Sąd odwołał się przy tym do wyroku Sądu Najwyższego z 2000 r., który stwierdził, że przy inwestycjach o znacznym stopniu skomplikowania sprawdzenie przez wykonawcę poprawności wszystkich wyliczeń jest po prostu niemożliwe. Co więcej - wykonawca nie jest zobowiązany do sprawdzania każdego obmiaru przedstawionego przez inwestora. Zwłaszcza jeśli inwestor zlecił sporządzenie dokumentacji profesjonalnej firmie projektowej. W takiej sytuacji wykonawca ma pełne prawo zakładać, że dokumentacja jest rzetelna.

Im większa inwestycja - tym silniejsza pozycja wykonawcy w sporze o dopłatę.

 

Trzy wnioski z wyroku warszawskiego - czego się trzymać

Sąd Apelacyjny w Warszawie sformułował trzy rzeczy, które warto zapamiętać - bo mogą mieć bezpośrednie przełożenie na Twoją sytuację.

Skala inwestycji gra na Twoją korzyść. Im większa i bardziej skomplikowana budowa, tym mniej możesz być obarczany odpowiedzialnością za niewykrycie błędów w przedmiarze. Sąd powiedział wprost - wykonawca bada dokumentację ze starannością właściwą dla wykonawcy, nie dla projektanta. Nie masz uprawnień ani kompetencji projektowych i nikt nie może od Ciebie tego wymagać. Im trudniejsza inwestycja - tym silniejsza Twoja pozycja w sporze o dopłatę.

Czas między dokumentacją a ofertą ma znaczenie. Jeśli zamawiający dał Ci mało czasu na zapoznanie się z dokumentacją przed złożeniem oferty - to działa na Twoją korzyść. Sądy dostrzegają, że przy dużych inwestycjach wykrycie błędów w przedmiarze wymaga dużego nakładu pracy. Jeśli tego czasu po prostu nie było - trudno zarzucić Ci niedochowanie staranności. Co więcej - jeśli zlecił sporządzenie dokumentacji profesjonalnej firmie projektowej, masz pełne prawo zakładać że jest rzetelna. I sądy to rozumieją.

Nielojalny przedmiar to nie tylko błąd - to podstawa do dopłaty. Jeśli zamawiający przekazał Ci przedmiar niezgodny z rzeczywistością - nawet nieumyślnie - działa w sposób nielojalny wobec Ciebie jako kontrahenta. W takiej sytuacji masz prawo żądać dopłaty na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Klauzule umowne które miały Cię z tego prawa wykluczyć - są skuteczne tylko wtedy, gdy błąd wynikał z Twojej własnej niestaranności. Nie z błędów zamawiającego.

Przekładając to na język budowy: solidny OPZ pozwala zamawiającemu spać spokojnie, jeśli chodzi o niezmienność ryczałtu. I odwrotnie - niesolidnie wykonany OPZ, niedokładne przedmiary, błędy w dokumentacji projektowej - mogą pozwalać Ci jako wykonawcy na uzyskanie dopłaty w systemie wynagrodzenia ryczałtowego. Jeśli zamawiający, choćby nawet nieumyślnie, wprowadził Cię w błąd co do rozmiarów prac - masz prawo żądać dopłaty na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

 

Przystanek Kraków - jak zamawiający wprowadził wykonawcę w błąd

Ostatni wyrok jest zupełnie inny od poprzednich - i to pod kilkoma względami. Trzeba przyznać, że wykonawca wykazał się w swojej sprawie sporą błyskotliwością, która walnie przyczyniła się do zwycięstwa w sądzie.

Tu nie chodzi tylko o błędy w przedmiarze i żądanie dopłaty. Wykonawca poszedł znacznie dalej - i wygrał w sposób, którego zamawiający się nie spodziewał.

Przedmiot umowy: budowa sali gimnastycznej. Wartość kontraktu: 3.830.000 zł. Wynagrodzenie ryczałtowe. Powód w sprawie - gmina - domagała się od wykonawcy zapłaty kary umownej w wysokości 383.000 zł. Kara była zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy przez zamawiającego z przyczyn zawinionych przez wykonawcę.

W trakcie robót wykonawca zorientował się, że materiałów schodzi zdecydowanie więcej niż wynikało z przedmiaru - szczególnie stali. Stwierdził niekompletność dokumentacji technicznej dotyczącej kanalizacji opadowej i drenażu opaskowego. Przerwał roboty i zażądał podwyższenia wynagrodzenia.

Gmina odpowiedziała: ryczałt to ryczałt, żadnych zmian.

Wykonawca złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy - wskazując jako podstawę niedostarczenie brakującej dokumentacji. Gmina uznała to oświadczenie za bezskuteczne i wezwała wykonawcę do wznowienia robót. Wykonawca nie wznowił. Gmina odstąpiła od umowy z jego winy i nałożyła karę umowną - 10% wartości kontraktu.

W procesie wykonawca wnosił o oddalenie powództwa. Powoływał się na dwa oświadczenia - o odstąpieniu od umowy oraz o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli jakim było zawarcie umowy, złożonego pod wpływem błędu.

 

Strategia wykonawcy polegała na tym, że twierdził, iż gmina zaniżyła w przedmiarze ilości materiału niezbędne do wykonania robót - i na skutek tego złożył ofertę która nie odpowiadała rzeczywistym potrzebom inwestycji. Wada jego oświadczenia woli miała polegać na tym, że złożył je pod wpływem błędu dotyczącego treści czynności prawnej - umowy zawartej z wykorzystaniem informacji podanych przez zamawiającego w przedmiarze robót.

Gmina nie uznała racji wykonawcy. Oceniła oba jego oświadczenia jako nieuzasadnione i nieskuteczne. Wyjaśniła przy tym, że wykonawca przed złożeniem oświadczeń mógł zgłosić uwagi co do niekompletności dokumentacji - co uchroniłoby go od popełnienia błędu na etapie składania oferty.

Sąd Okręgowy przyznał gminie częściową rację - zasądził 191.000 zł (kara umowna zmiarkowana do połowy). Wykonawca złożył apelację.

Błąd w rozumieniu art. 84 k.c. - czym różni się od zwykłej pomyłki

Tu pojawia się clou całej sprawy - i powód, dla którego ten wyrok jest tak interesujący.

Wykonawca nie twierdził tylko, że przedmiar był błędny i żądał dopłaty. Poszedł dalej - złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu. Innymi słowy: gdybym wiedział co wiem teraz - nigdy bym tej umowy nie podpisał. I żądam uznania jej za nieważną.

Żeby to zadziałało, muszą być spełnione konkretne warunki. Chodzi o błąd w rozumieniu kodeksu cywilnego - nie o zwykłą pomyłkę czy niedopatrzenie. Błąd w tym sensie to mylne wyobrażenie o rzeczywistości w momencie podpisywania umowy. I musi spełniać trzy warunki jednocześnie.

Po pierwsze - musiałeś pozostawać w błędnym przekonaniu co do treści umowy którą podpisywałeś. W tym przypadku: myślałeś że ilość stali i innych materiałów będzie taka jak w przedmiarze. Nie była.

Po drugie - błąd musiał zostać wywołany przez drugą stronę. Niekoniecznie umyślnie - wystarczy, że to zamawiający przygotował dokumentację i przedmiar, które okazały się błędne. On jest autorem dokumentu który Cię wprowadził w błąd.

Po trzecie - błąd musiał być istotny. Czyli taki, że gdybyś znał rzeczywistość - złożyłbyś zupełnie inną ofertę albo w ogóle nie przystąpiłbyś do przetargu.

Żeby stwierdzić czy wykonawca pozostawał w błędzie, sąd musiał najpierw ustalić czy w chwili składania oferty jego wyobrażenie o zakresie robót do wykonania - a w szczególności o ilości materiałów koniecznych do jego wykonania - odbiegało od rzeczywistego stanu rzeczy, i czy w konsekwencji koszt wykonania robót był wyższy niż kalkulował. Biorąc pod uwagę całość materiału dowodowego sąd stwierdził, że tak rzeczywiście było. Wykonawca składając ofertę pozostawał w błędnym przekonaniu, że ilość materiałów - w szczególności stali - będzie istotnie niższa niż to miało miejsce w rzeczywistości.

Ważna rzecz - sąd pierwszej instancji zarzucał wykonawcy, że nie dochował należytej staranności i powinien był błędy wykryć. Sąd Apelacyjny ten argument odrzucił wprost. Przepis o błędzie w ogóle nie uzależnia możliwości powołania się na niego od tego, czy dołożyłeś należytej staranności żeby go uniknąć. Tego wymogu w przepisie po prostu nie ma - i sąd pierwszej instancji go sobie po prostu dopisał.

 

Kiedy umowa o roboty budowlane może być nieważna?

Efekt? Sąd Apelacyjny stwierdził, że wykonawca skutecznie uchylił się od skutków swojego oświadczenia woli - czyli od oferty i od umowy. Umowa stała się nieważna ze skutkiem ex tunc - tak jakby nigdy nie została zawarta.

A skoro umowy nie było - kara umowna zastrzeżona w tej umowie również nie mogła być egzekwowana. Powództwo gminy zostało oddalone.

To jest najdalej idący skutek spośród wszystkich trzech omawianych wyroków. Gdańsk i Warszawa - wykonawca dostał dopłatę. Kraków - umowa została uznana za nieważną, a kara umowna przepadła.

Wniosek praktyczny jest jeden: błędny przedmiar to nie tylko argument za dopłatą do wynagrodzenia. W określonych okolicznościach może być podstawą do zakwestionowania samej umowy. Pod warunkiem, że wykonawca działa szybko i konsekwentnie - i że błąd był na tyle istotny, że przy rzetelnej dokumentacji oferta wyglądałaby zupełnie inaczej.

 

---

Realizujesz kontrakt ryczałtowy i widzisz, że przedmiar rozjeżdża się z rzeczywistością?

Nie czekaj na koniec robót - każdy tydzień bez działania osłabia Twoją pozycję w sporze.

Zacznij dokumentować teraz.

Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl

Zadzwoń: +48 512 438 673

Opisz sytuację. Odpowiem, jak to wygląda z prawnego punktu widzenia.

 

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

 

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.