Niewiele do tej pory mówiłem i pisałem o tematach deweloperskich i "okołodeweloperskich". A formuły Q&A nie było wcale. 

Wychodząc jednak naprzeciw Waszym głosom - czyli głosom moich czytelników i słuchaczy, poszerzam tematykę "Budowlanych paragrafów" o wyżej wymienione. 

To jednak nie oznacza porzucenia tematyki kontraktów budowlanych. 

"Rozterki dewelopera" to nowy cykl w ramach bloga i podcastu. Krótkie pytania - krótkie odpowiedzi.

Pytania/kazusy z życia wzięte (źródła: z for tematycznych i z praktyki prawnika), więc mam nadzieję, że będzie atrakcyjnie i merytorycznie zarazem.

A zatem do dzieła! 

Spis treści:

• czym jest "miniprospekt informacyjny" albo "skrócony prospekt informacyjny"?
• jak przekazać odpłatnie gminie sieć wodno-kanalizacyjną? 
• co zrobić, jeśli gmina utrudnia nam przekazanie sieci lub zaniża jej wartość?
• od jakiego momentu liczymy okres rękojmi (lub gwarancji) mieszkania/domu?
• czy można przenieść pozwolenie na budowę z osoby fizycznej na spółkę?

Czym jest „miniprospekt informacyjny” albo „skrócony prospekt informacyjny”?

Po pierwsze trzeba wyjaśnić, że obydwa pojęcia mają charakter obiegowy i nie znajdziemy ich w ustawie. Niemniej jednak chodzi o informacje, o których mowa w art. 27 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Art. 27

1. Deweloper przed zawarciem umowy, o której mowa w art. 3 (w ogólności chodzi tu o umowy przenoszące własność – np. umowa sprzedaży), lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, przekazuje osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, informacje o:

1) nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej załącznika do ustawy, z wyjątkiem informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5;

Podobny obowiązek spoczywa na podmiocie, który nie jest deweloperem w rozumieniu ustawy.

Chodzi zatem o podanie niektórych informacji, które zasadniczo powinny być ujęte w prospekcie.

Kiedy zatem należy przygotować prospekt informacyjny, a kiedy w grę wchodzi miniprospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny sporządza się przed zawarciem umowy deweloperskiej (lub umów wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5) lub poprzedzającej te umowy rezerwacyjnej. Taka konstrukcja przepisów wskazuje na to – co oczywiste – że pełny prospekt informacyjny jest sporządzony, gdy inwestycja nie jest jeszcze gotowa.

Natomiast miniprospekt informacyjny jest sporządzany już po wykonaniu inwestycji, przed zawarciem umowy przenoszącej własność lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej.

Informacje te powinny zostać podane na trwałym nośniku – w jakim terminie przed zawarciem umowy? Ustawa na to pytanie nie odpowiada, ale należałoby przyjąć taki termin, w którym druga strona, czyli nabywca mogłaby się realnie zapoznać z informacjami podanymi w miniprospekcie. Na pewno kilka dni przed zawarciem umowy.

Spełnienie obowiązku informacyjnego, o którym mowa w całym art. 27 następuje z inicjatywy dewelopera. Potencjalny nabywca nie musi występować w tej sprawie z wnioskiem o przekazanie mu informacji.

Jeżeli potencjalny nabywca otrzyma te informacje przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, deweloper nie ma obowiązku ponownego ich przekazywania przed zawarciem umowy sprzedaży. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy przekazane informacje uległy zmianie. Zakres informacji jest nieco węższy niż ten wynikający z prospektu informacyjnego.

Jak powinien wyglądać miniprospekt?

Do jego stworzenia można z powodzeniem wykorzystać wzór prospektu z załącznika do ustawy, ale odpowiednio wyedytowany. Raczej nie powinien on być nazwany „prospektem informacyjnym”, aby nie wprowadzać w błąd. Z formalnego punktu widzenia jest to zupełnie inny dokument.

Co jest wyłączone z treści miniprospektu?

Z zakresu tego wyłączone zostały informacje znajdujące się w następujących polach wzoru prospektu informacyjnego:

• „Zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego”,
• „Środki ochrony nabywców”,
• „Główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy”,
• „Nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy”,
• „Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego”,
• „Warunki, na jakich można odstąpić od umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”.

Jeśli postanowicie posługiwać się wzorem prospektu informacyjnego przy opracowywaniu miniprospektu, racjonalne wydaje się, aby pominięciu podlegała także informacja zawarta w polach:

• „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” oraz
• „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części własności lokalu użytkowego” części indywidualnej wzoru prospektu informacyjnego.

Alternatywnie w polach tych można by podać planowany termin zawarcia umowy sprzedaży.

Normy wyrażone w przepisie mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że próba jakiejkolwiek ich zmiany w sposób odbiegający od ustawy oznacza automatyczną nieważność tak zmienionych zapisów.

Jakie konsekwencje grożą za niedopełnienie obowiązku z art. 27?

W skrajnych sytuacjach będzie możliwe powołanie się przez nabywcę na błąd i uchylenie się od skutków prawnych umowy na podstawie art. 84 KC, względnie powołanie się na podstęp zgodnie z art. 86 KC.

Obydwa wymienione przepisy kodeksu cywilnego otwierają ścieżkę do uchylenia się od złożonego przez nabywcę oświadczenia woli, a więc do „uwolnienia się” od zawartej umowy.

W skrajnych przypadkach możliwa jest odpowiedzialność karna dewelopera za przestępstwo oszustwa z art. 286 KK.

Jak przekazać odpłatnie gminie sieć wodno-kanalizacyjną?

Co zrobić, jeśli gmina utrudnia nam przekazanie sieci lub zaniża jej wartość?

Dość często zdarza się, że po zrealizowaniu inwestycji pozostaje do rozwiązania problem własności sieci wodno-kanalizacyjnej, a koszty wykonania takiej sieci są niemałe.

Podejmując ten temat trzeba na wstępie wyjaśnić, że jedną z podstawowych reguł prawa cywilnego (a konkretnie rzecz ujmując prawa rzeczowego) jest zasada superficies solo cedit. Mówi ona tyle, że wszystko co znajduje się na gruncie przypada właścicielowi gruntu, tj. budynki, urządzenia, drzewa i inne rośliny.

Od tej zasady jest jednak wyjątek wynikający z art. 49 kc.

Art. 49

§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Własność urządzeń przesyłowych to odrębna kwestia, a zasada ulega wyłączeniu. Dotyczy to m. in. urządzeń wod-kan.

Przepis mówi, że własność urządzeń przypada przedsiębiorstwu. Chodzi o przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów kc.

Jednocześnie §2 art. 49 przyznaje roszczenie osobie, która poniosła koszty tego typu urządzeń względem przedsiębiorcy, który przyłączył urządzenia do swojej sieci o zwrot kosztów ich budowy. Taką osobą może być również deweloper, a nawet osoba fizyczna, która wybudowała własnym kosztem takie urządzenia.

Da się zauważyć, że niestety gminy mają tendencję do utrudniania całej operacji. Zdarza się, że używają jakichś własnej konstrukcji algorytmów do wyliczenia ceny odkupu sieci albo stawiają wysokie wymagania, które trudno spełnić.

Na porządku dziennym zdarza się zaniżanie wynagrodzenia za urządzenia wod-kan.

Moim zdaniem taka praktyka jest nieprawidłowa. Zasadą powinno być uzyskanie świadczenia ekwiwalentnego w zamian za przekazanie wybudowanych urządzeń. Możliwe jest uzyskanie wynagrodzenia 1:1 w umowie z gminą/przedsiębiorstwem gminnym albo ewentualnie w sądzie. Choć to też zależy od okoliczności sprawy.

Niemniej ścieżka cywilnoprawna jest możliwa w każdej indywidualnej sprawie, a uzyskanie wyroku zależy od sprawności działania danego sądu.

Oprócz tego można rozważyć walkę z "systemem" w danej gminie, czyli walkę z niesprawiedliwym aktem prawnym dającym podstawę gminie/przedsiębiorstwu gminnemu do takich działań.

Jeśli chodzi o wspomniane algorytmy, to one powinny wynikać z "czegoś", np. uchwały rady gminy, zarządzenia wójta/burmistrza/prezydenta miasta, jakiegoś regulaminu, który jest przyjmowany w formie jakiegoś aktu prawnego.

Biorąc pod uwagę, że w danej gminie cały system mógłby być skonstruowany wadliwie (nieprawidłowo osadzony w przepisach), warto rozważyć skarżenie całej uchwały lub jej części do sądu administracyjnego.

Gra może być warto świeczki, bo jeśli gmina zaniża stawki odkupu urządzeń, to doprowadzenie do uchylenia uchwały/zmiany uchwały może "uzdrowić" sytuację dla wszystkich deweloperów budujących na terenie danej gminy na przyszłość.

Jak walczyć z takim aktem prawnym?

Należy wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Co ważne obecnie, skargę na akt prawa miejscowego można wnieść w każdym czasie. Nie ma zatem znaczenia moment powzięcia wiedzy o wydanym akcie czy fakcie naruszenia interesu prawnego.

Trzeba jednak pamiętać, że skarżąc uchwałę organu gminy musimy wykazać istnienie związku pomiędzy zaskarżoną uchwałą a konkretną, indywidualną sytuacją prawną danej osoby. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dn. 26 marca 3014 r. (IV SA Po 904/13) uznał, że legitymacja do wniesienia skargi w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym (a na tym przepisie, m. in.  należałoby opierać skargę) przysługuje nie tylko temu kto ma interes prawny, ale także temu czyj interes prawny został naruszony skarżonym rozstrzygnięciem. Konieczne jest jednak, aby naruszenie interesu prawnego miało charakter, bezpośredni, zindywidualizowany, obiektywny i realny.

Od jakiego momentu liczymy okres rękojmi (lub gwarancji) – czy od chwili przekazania nieruchomości kupującemu protokołem odbioru czy od chwili zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność?

W mojej ocenie należałoby przyjąć, że okres rękojmi (czy też gwarancji) biegnie od chwili dokonania odbioru. Taki pogląd jest oparty na treści art. 568 §1 KC – w odniesieniu do rękojmi oraz art. 577 §4 KC – w odniesieniu do gwarancji.

W obydwu sytuacjach przepisy uzależniają rozpoczęcie biegu terminu od wydania rzeczy nabywcy. Wydanie następowałoby w tym wypadku w chwili odbioru.

Taki też pogląd wyrażany jest przez organy, np. wyrok KIO 6 lipca 2022 r. (KIO 1564/22): „Rozpoczęcie biegu okresu gwarancji i rękojmi winno nastąpić z chwilą wydania rzeczy zamawiającemu, tj. odbioru robót budowlanych, nie zaś odbioru bezusterkowego”.

Orzeczenie wydane co prawda na tle problemu bezusterkowego odbioru robót, jednak z powodzeniem można je przenieść na grunt naszego pytania.

Co zrobić w sytuacji, gdy mamy już wydane pozwolenie na budowę na osobę fizyczną, a chcielibyśmy kontynuować jako deweloper inwestycję w formie spółki – czy takie PnB można zmienić/przenieść na spółkę?

Oczywiście, że można takie PnB przenieść na spółkę lub wnieść do spółki. Można to nawet zrobić na kilka sposobów.

Podstawa prawna do dokonania takiego manewru wynika z Kodeksu spółek handlowych, gdy działamy w formie JDG (jednoosobowej działalności gospodarczej) albo w formie innej spółki prawa handlowego.

Art. 584²

§ 1. Spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego.

§ 2. Spółka przekształcona pozostaje podmiotem w szczególności zezwoleń, koncesji oraz ulg, które zostały przyznane przedsiębiorcy przed jego przekształceniem, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji albo ulgi stanowi inaczej.

A także z art. 40 ustawy Prawo budowlane, nawet jeśli jakimś cudem nie mamy JDG.

Art. 40

1. Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy:

1) oświadczenie:

a) o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,

b) o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);

2) zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody.

Zgoda taka nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Stronami w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor.

Wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę składa się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Formularze wniosków w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo.

Proszę pamiętać, że przenoszone pozwolenie musi być ważne i nie może wygasnąć do dnia wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia.

A kiedy decyzja o PnB wygasa?

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli:

1. budowa została przerwana na dłużej niż 3 lata
2. budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.