W niektórych miejscach w kraju padł blady strach na deweloperów ćwiczących podział działki w oparciu o art. 95 pkt 7 ugn. Do tej pory coś co funkcjonowało w niektóych gminach poprawnie nagle przestało. Ktoś rzucił urok na urzędników? Tyle lat działało i nagle co? Jak tak można?

Czy samodzielne "grzebanie" w instalacjach oznacza automatycznie utratę całej udzielonej gwarancji na cały dom/mieszkanie?

Czy przymusowa egzekucja płatności od nierzetelnego nabywcy bez sprawy w sądzie jest możliwa? Z umową deweloperską od razu do komornika? Czy droga na skróty jest "przejezdna"?

Pora rozwiać kilka kolejnych rozterek dewelopera no i oczywiście nabywcy nieruchomości deweloperskiej.

Spis treści:

• podział nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt ugn
• problem utraty gwarancji przez klienta na skutek jego ingerencji w instalację
• egzekucja płatności wprost z aktu notarialnego (bez sprawy w sądzie) - czy to możliwe?

Podział nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Coraz częściej słychać ćwierkające wróbelki w całym kraju, że w niektórych gminach „zaostrzyło się” podejście tamtejszych urzędników do podziału działki w oparciu o rzeczony art. 95 pkt 7 ugn.

Przepis ten brzmi:

Art. 95

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

Dość często ćwiczoną praktyką było, że deweloper wybudował, np. kilka domów jednorodzinnych (powiedzmy 5) na jednej działce, a potem, po ich wybudowaniu, wnioskował o podział tej działki na mniejsze tak, aby przyszłym właścicielom żyło się lepiej na swojej działce.

Niestety dziwi mnie, że niektórzy się dziwią, że gmina odmawia podziału w oparciu o ww. przepis. To prawda, że w ostatnim czasie pojawiło się kilka wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych w całym kraju, na które powołują się w decyzjach odmownych organy, a mówiących, że art. 95 pkt 7 ugn to nie jest ta droga w zdecydowanej większości przypadków.

A dlaczego się dziwię?

Dlatego, że przepis w brzmieniu aktualnym jest obecny w ustawie od 2007 r. i w zasadzie od początku było dość jasne, że problem „niezbędności”, o której mowa w przepisie musi być rozwiązany w ten właśnie „zaostrzony” sposób. Jak to wygląda dokładnie, zaraz się przyjrzymy.

Trudno więc mówić o zmianie czy zaostrzeniu interpretacji na skutek zmiany czy jakiejś nowej linii orzeczniczej sądów. Należałoby raczej mówić o błędnej i utrwalonej interpretacji w niektórych gminach. W końcu ktoś zorientował się, że nieprawidłowa praktyka nie może być kontynuowana.

Weźmy do analizy jeden z najnowszych wyroków WSA w Warszawie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 18.01.2022 r., sygn. akt I SA/Wa 1303/21).

Pokrótce stan faktyczny wyglądał w ten sposób, że spółka deweloperska wybudowała na jednej nieruchomości 5 domów jednorodzinnych. Działka miała dostęp do drogi publicznej, a za pośrednictwem  części działki zapewniony był dojazd do budynków. Przedłożony do zatwierdzenia, projekt podziału ww. działki zmierzał do wydzielenia z całej działki budowlanej będącej przedmiotem wniosku małych jej części stanowiących ogródki przyporządkowane do każdego z budynków zlokalizowanych na przedmiotowej działce. Projekt nie zapewniał przy tym dostępu do drogi publicznej dla nowoprojektowanych działek. Sama działka była zlokalizowana w jednostce planistycznej oznaczonej na rysunku planu symbolem MU - tereny zabudowy mieszkaniowo usługowej. Na tym terenie plan ustalał lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej we wszystkich formach, zabudowy wielorodzinnej do ośmiu mieszkań w jednym budynku, oraz zabudowy usługowej. Nie dopuszczał jednak tworzenia i zabudowywania działek mniejszych niż 600 m2.

Deweloper już na poziomie gminy dostał decyzję odmowną, od której się odwołał do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymało decyzję burmistrza w mocy.

Jak swoją decyzję tłumaczyły organy?

Kolegium zwróciło uwagę, że powołany przepis posługuje się pojęciem "działki budowlanej", którą w art. 4 pkt 3a ww. ustawy zdefiniowano jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Należało zatem zbadać, czy wydzielane działki budowlane mają odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej aby móc pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce.

I tu następuje esencja wywodu organu: oceny możliwości "racjonalnego i prawidłowego" korzystania z działki należy dokonywać z punktu widzenia wskazanych parametrów działki, a mianowicie wielkości, cech geometrycznych, dostępu do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej".

Gdyby w przepisie chodziło o wyodrębnienie działki "wystarczającej" mogłoby to prowadzić do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych.

Taka interpretacja art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadziłaby do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W swojej skardze od decyzji deweloper zarzucił, m. in. że organy błędnie interpretują i art. 95 pkt 7 i art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącego organy błędnie wskazały, że powołany przepis będzie miał zastosowanie w sprawie ze względu na niespełnienie celu w nim wskazanego oraz nieuprawnione przyjęcie, że nowopowstałe działki nie będą miały dostępu do drogi publicznej.

Swoją drogą nie bardzo rozumiem ten zarzut dewelopera. Istotniejsze jest jednak co powiedział sąd.

Instytucja podziału nieruchomości przewidziana w art. 95 ustawy została wprowadzona w celu umożliwienia dokonana podziału nieruchomości pomimo niezgodności planowanego podziału z ustaleniami planistycznymi. Jak wskazał WSA, w orzecznictwie sądów administracyjnych zapadłym na gruncie art. 95 ustawy ugruntowany jest trafny pogląd, że we wszystkich przypadkach wskazanych w tym przepisie podział może nastąpić tylko wówczas gdy zaistnieje któraś z sytuacji w nim przewidzianych, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach w nim wskazanych. Oznacza to, że art. 95 ustawy zawiera zamknięty katalog odstępstw od generalnej zasady i w związku z tym musi być interpretowany ściśle.

Sąd, podobnie jak organy, wrócił do interpretacji elementu „niezbędności” wydzielenia działki dla korzystania z budynku mieszkalnego. Ta „niezbędność” to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne.

Zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.

Sąd podzielił ocenę organów, że przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, na którym położona jest objęta wnioskiem o podział nieruchomość, nie uniemożliwia skarżącej spółce korzystania z zabudowanej przez nią działki. W szczególności brak jest podstaw do zaakceptowania zawartej w skardze argumentacji, że brak podziału wskazanej nieruchomości uniemożliwi wnioskującej jako jej właścicielce realizację uprawnień budowlanych związanych z planowanymi budynkami mieszkalnymi. Skarżąca zrealizowała już przecież na przedmiotowej nieruchomości swoje uprawnienia budowlane, wznosząc - na podstawie wydanego pozwolenia na budowę - budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej.

Ważna jest również jeszcze jedna kwestia, którą zaakcentował sąd: „Argumentów przemawiających za dokonaniem podziału przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy nie mogą stanowić również wskazywane przez skarżącą w toku postępowania okoliczności, że brak wnioskowanego podziału pozbawi właścicieli budynków mieszkalnych możliwości wzniesienia stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności oraz ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipoteki oraz dożywocia w wyniku braku możliwości urządzenia indywidualnych ksiąg wieczystych. Okoliczności te nie dotyczą bowiem zawartej w art. 95 pkt 7 ustawy przesłanki dokonania takiego podziału, jaką jest niezbędność podziału do korzystania z budynku mieszkalnego”.

Zatem nie pomogą argumenty polegające na tym, że budynki nie będą mogły mieć oddzielnych ksiąg wieczystych, nie będą mogły zostać obciążone oddzielnie hipoteką czy prawem dożywocia. Te argumenty nie są w ogóle adekwatne w dyskusji na gruncie art. 95 pkt 7 ugn.

Problem utraty gwarancji przez klienta na skutek jego ingerencji w instalacje (czy ogólnie – w budynek).

Czy klient traci automatycznie gwarancję na cały zakres udzielonej gwarancji (cały obiekt), czy tylko na urządzenia/instalacje, w które ingerował?

Z prawnego punktu widzenia przeróbka nie powoduje automatycznie utraty uprawnień gwarancyjnych w całości. Przeróbka wyłącza odpowiedzialność gwarancyjną tylko w części obejmującej zakres ingerencji w instalację oraz w części, w której ta ingerencja spowodowała zakłócenie w działaniu innych części (np. pozostała część instalacji).

Czy możliwe jest wprowadzenie do umowy deweloperskiej zapisu o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 5 kpc? Chodzi o sytuację, w której nabywca nie wywiązuje się z obowiązku zapłacenia ceny lub jakiejś jej części.

Po pierwsze, na czym w ogóle polega ww. obowiązek?

Operacja ta polega na tym, że dłużnik (czyli nabywca lokalu lub domu) zobowiązuje się w akcie notarialnym (a w takiej formie musi być zawarta umowa deweloperska) do zapłaty sumy pieniężnej do wysokości wprost określonej w akcie.

Deweloperom, którzy nie mają takiego zapisu w swoich wzorach, a wiem, że tacy są, proponuję rozważyć możliwość wprowadzenia do umowy deweloperskiej zapisu o tym, że Nabywca zobowiązuje się do poddania egzekucji należnych środków bezpośrednio na podstawie tego aktu notarialnego.

Co to daje?

Jest to spore uproszczenie dla wierzyciela (dewelopera) i lepsze zabezpieczenie jego interesów. Takie zobowiązanie oznacza, że aby rozpocząć egzekucję (uruchomić komornika) nie potrzeba sprawy w sądzie (nie trzeba pozwu, dowodów, świadków, wyroku, który zapadłby być może za kilka lat) – wystarczy nadanie klauzuli wykonalności przez sąd temu aktowi notarialnemu i od razu można udać się do komornika.

Nie ma obaw o to, że przy okazji nadawania klauzuli wykonalności w sądzie dłużnik będzie kwestionował ważność oświadczenia o poddaniu się egzekucji czy nawet istnienie długu objętego tym oświadczeniem. Wyraźnie o braku takiej możliwości przesądził w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy.

Użycie mechanizmu, o którym mowa będzie miało miejsce wyłącznie w sytuacji niezapłacenia pełnej ceny za lokal przed zawarciem umowy przenoszącej własność domu. Jednak w takiej sytuacji deweloper nie uzyska zgody banku – jako wierzyciela hipotecznego –na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Wówczas deweloper będzie mógł przenieść prawo własności na nabywcę tylko z obciążeniem hipotecznym, chyba że inaczej uzgodni z bankiem. W praktyce oznacza to najczęściej, że przed zawarciem umowy przenoszącej własność bank będzie chciał się wpisać do hipoteki tej nieruchomości. Nabywca zaś będzie mógł nabyć nieruchomość z obciążeniem hipotecznym, a po spłacie wpis hipoteki wykreślić.

W mojej ocenie nie ma obaw, że taka klauzula w umowie stanowiłaby naruszenie art. 42 ustawy. Dla przypomnienia jest to przepis mówiący, że postanowienia umowy zawierającej zapisy mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Nabywca, w tym wypadku, poddaje się egzekucji z własnej woli, zatem zasada autonomii woli jest zachowana. Tym samym nie dochodzi do naruszenia art. 42 ustawy.

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.