Podpisałeś umowę ryczałtową na remont. W trakcie okazało się, że obiekt jest w dużo gorszym stanie niż wyglądało i zamiast remontu musiałeś wykonać pełną rekonstrukcję. Zamawiający mówi: ryzyko jest wpisane w ryczałt, sam powinieneś sprawdzić, płacimy tyle co w umowie.

Czy ma rację?

Niekoniecznie. I wbrew temu co wiele osób myśli: odpowiedź nie zależy od tego czy sprawdziłeś stan obiektu przed przetargiem. Zależy od czegoś innego: od tego co dokładnie napisano w dokumentacji przetargowej i czy "remont" w umowie oznaczało to samo co "rekonstrukcja" którą faktycznie wykonałeś.

Ta sprawa skończyła się ponad 300 tysiącami złotych dla wykonawcy. I jest doskonałą ilustracją tego, jak jedno słowo w dokumentacji może zmienić wynik sporu.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Podpisałeś umowę ryczałtową w trybie "zaprojektuj i buduj" w zamówieniach publicznych lub na rynku prywatnym.
• W trakcie prac okazało się, że zakres robót znacznie wykracza poza to co planowano.
• Zamawiający twierdzi, że wszystko było objęte ryczałtem i nic Ci się nie należy.
• Dokumentacja przetargowa była niejasna albo posługiwała się pojęciami, których nie zdefiniowała.
• Wykonałeś roboty, które - Twoim zdaniem - wykraczają poza zakres umowy.

Jeśli choć trzy punkty pasują - czytaj dalej.

--

Nie masz czasu czytać? Tu jest link do podcastu:

Spis treści:

1. Ryczałt w zamówieniach publicznych: co tak naprawdę obejmuje i gdzie są jego granice
2. Stan faktyczny: remont wieży ratuszowej który zamienił się w rekonstrukcję
3. Sąd oddalił powództwo wykonawcy za roboty dodatkowe przy ryczałcie - dlaczego?
4. Remont to nie rekonstrukcja - jak jedno słowo zmieniło wynik sprawy w apelacji
5. Roboty dodatkowe przy ryczałcie: kiedy bezpodstawne wzbogacenie ratuje wynagrodzenie
6. Co sprawdzić przed podpisaniem umowy ryczałtowej na obiekt zabytkowy - checklista

Ryczałt w zamówieniach publicznych - co tak naprawdę obejmuje i gdzie są jego granice

Wynagrodzenie ryczałtowe uchodzi za instrument bezpieczny dla zamawiającego ustalona z góry cena, żadnych niespodzianek. W praktyce nie jest to takie proste.

Zasada jest jasna: przy ryczałcie wykonawca co do zasady nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli w trakcie prac okazało się, że zakres robót jest większy niż się spodziewał. Ryzyko niedoszacowania obciąża wykonawcę.

Ale jest jeden kluczowy wyjątek i wiele osób o nim nie wie. Ryczałt obejmuje tylko ten zakres robót, który był objęty umową. Jeśli wykonawca wykonał coś, czego umowa nie przewidywała - ryczałt tego nie dotyczy. Zamawiający nie może żądać od wykonawcy wykonania prac wykraczających poza zakres zamówienia i jednocześnie twierdzić, że wszystko mieści się w cenie ryczałtowej.

I tu pojawia się pytanie, które było osią sporu w opisywanej sprawie: czy rekonstrukcja wieży mieściła się w zakresie umowy, czy wykraczała poza niego? A to z kolei zależało od tego jak dokumentacja przetargowa opisała przedmiot zamówienia i jakich słów użyła.

Stan faktyczny - remont wieży ratuszowej który zamienił się w rekonstrukcję

Wykonawca wygrał przetarg w trybie "zaprojektuj i buduj" na renowację i adaptację kościoła poewangelickiego, ratusza i remont muzeum. Kontrakt ryczałtowy - prawie 3 miliony złotych.

Przedmiot zamówienia obejmował też remont wieży ratuszowej. I tu zaczęły się schody.

Po wejściu na budowę okazało się, że wieża jest w katastrofalnym stanie technicznym. Wyremontowanie jej było niemożliwe - groziła katastrofą budowlaną. Zamiast remontu konieczna była pełna odbudowa. Konserwator zabytków wydał nową decyzję, sporządzono nowy projekt, wykonawca zrealizował zadanie od podstaw.

Wartość tych prac wycenił biegły na ok. 244 tysiące złotych, przy czym w ofercie na "renowację wieży" wykonawca wycenił prace remontowo-naprawcze na 143 tysiące.

Wykonawca zażądał dopłaty. Zamawiający (gmina) odmówiła. Sprawa trafiła do sądu.

Sąd oddalił powództwo wykonawcy za roboty dodatkowe przy ryczałcie - dlaczego

Sąd okręgowy oddalił powództwo. Jego argumentacja była twarda i nie pozbawiona logiki.

Wykonawca żądał podwyższenia ryczałtu powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków, czyli sytuację, gdy wskutek nieprzewidywalnych okoliczności zewnętrznych wykonanie umowy groziłoby rażącą stratą. Sąd stwierdził, że taka sytuacja tu nie zachodziła.

Dlaczego? Bo wykonawca miał możliwość zbadania stanu wieży przed złożeniem oferty. Wieża była obita płytami pilśniowymi od wewnątrz, ale ich demontaż jest banalnie prosty. Biegły dokonał oględzin bez żadnych odkrywek i nawierceń. Ślady trzech pożarów i licznych napraw na drewnianej konstrukcji były widoczne gołym okiem. Pracownik gminy zeznał, że wykonawca nie zadał żadnych pytań dotyczących stanu obiektu przed przetargiem.

Sąd uznał, że przy należytej staranności wykonawca mógł ustalić faktyczny stan wieży i uwzględnić koszty jej naprawy w ofercie. Wzrost kosztów wyniósł ok. 100 tysięcy złotych to 3,5% całego wynagrodzenia. Zdaniem sądu to nie jest rażąca strata mieści się w granicach normalnego ryzyka gospodarczego.

Oddalono też roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia, bo zdaniem sądu prace były objęte umową.

Remont to nie rekonstrukcja - jak jedno słowo zmieniło wynik sprawy w apelacji

Sąd apelacyjny zasądził na rzecz wykonawcy ponad 300 tysięcy złotych. I zrobił to na zupełnie innej podstawie niż ta, na której wykonawca opierał swoje żądanie w pierwszej instancji.

Kluczowe pytanie brzmiało: czy rekonstrukcja wieży była w ogóle objęta zakresem zamówienia?

Sąd wziął pod lupę dokumentację przetargową - PFU i SIWZ - i zauważył coś istotnego. Gmina konsekwentnie posługiwała się pojęciami "renowacja" i "remont" również w kontekście wieży ratuszowej. Nigdzie nie zdefiniowała tych pojęć. Nigdzie nie użyła słowa "rekonstrukcja".

I tu sąd sięgnął do słownika.

"Renowacja" - to odnowienie czegoś, zwłaszcza budynków. "Remont" - to doprowadzenie budynku do stanu używalności. Obydwa pojęcia zakładają pracę na istniejącej substancji jej odnowienie, konserwację, naprawę. Celem remontu i renowacji jest niedopuszczenie do uszkodzenia obiektu.

"Rekonstrukcja" - to odtworzenie zniszczonego obiektu. Pojęcie szersze. Zawiera postulat wykonania od podstaw przy wykorzystaniu zachowanych elementów.

To nie są synonimy. Sąd stwierdził to wprost.

I wyciągnął z tego kluczowy wniosek: gmina opisując przedmiot zamówienia posługiwała się pojęciami "remont" i "renowacja", a zatem zakres zamówienia dotyczył prac na istniejącej substancji wieży, nie jej odbudowy. Potwierdzał to formularz ofertowy wykonawcy - wycenił "renowację wieży ratuszowej" obejmującą głównie "prace naprawcze". Tak samo rozumiała to gmina, bo dopiero gdy ujawnił się faktyczny zakres zniszczeń, starała się o nową decyzję konserwatora na "rekonstrukcję wieży z pozostawieniem elementów nadających się do wykorzystania".

Obie strony rozumiały umowę tak samo jako obejmującą remont, nie rekonstrukcję. A skoro rekonstrukcja nie była objęta umową - ryczałt jej nie dotyczy.

Jest jeszcze jedna zasada, którą sąd przywołał: wątpliwości w rozumieniu umowy należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która umowę zredagowała. Gmina sporządziła dokumentację przetargową. Gmina użyła niezdefiniowanych pojęć. Gmina ponosi konsekwencje tej nieścisłości.

Masz umowę ryczałtową i zakres robót rozrósł się ponad to, co było w dokumentacji?

Każdy tydzień bez działania to ryzyko, że zamawiający uzna że wszystko było w ryczałcie.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Roboty dodatkowe przy ryczałcie - kiedy bezpodstawne wzbogacenie ratuje wynagrodzenie

Skoro rekonstrukcja wieży wykraczała poza zakres umowy, na jakiej podstawie wykonawca mógł żądać zapłaty?

Nie na podstawie umowy, bo umowa jej nie obejmowała. Nie na podstawie podwyższenia ryczałtu, ponieważ ryczałt dotyczy tylko zakresu objętego umową.

Podstawą było bezpodstawne wzbogacenie. Gmina odebrała prace i zapłaciła za nie cenę niższą niż faktyczna wartość. Uzyskała korzyść kosztem wykonawcy. Ta korzyść nie miała podstawy prawnej, bo wykraczała poza zakres umowy.

W takim przypadku - i to jest ważna lekcja - można żądać zwrotu wartości prac na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. I właśnie dlatego wykonawca mądrze sformułował to roszczenie już w pozwie jako alternatywę. To uratowało sprawę w drugiej instancji.

Warto zapamiętać tę logikę: wynagrodzenie ryczałtowe obejmuje tylko prace ujęte w umowie. Za prace wykraczające poza jej zakres, nawet przy ryczałcie, można żądać zapłaty. Tylko nie w reżimie kontraktowym, lecz przez bezpodstawne wzbogacenie.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy ryczałtowej na obiekt zabytkowy - checklista

Ta sprawa to lekcja dla obu stron.

Dla wykonawców:

• Analizuj dokumentację przetargową pod kątem definicji kluczowych pojęć. Jeśli dokumentacja posługuje się "remontem", "renowacją", "rekonstrukcją" - sprawdź czy definiuje te terminy. Jeśli nie, zadaj pytania na etapie przetargu. To najlepsza linia obrony na przyszłość.
• Dokumentuj swoje rozumienie zakresu. Formularz ofertowy i kosztorys ofertowy pokazują jak rozumiałeś przedmiot zamówienia - to ważny dowód w ewentualnym sporze.
• Przy zabytkach zawsze badaj stan techniczny przed złożeniem oferty. Obiekt zabytkowy to szczególne ryzyko, które powinno wzbudzić większą ostrożność; sąd pierwszej instancji był w tej kwestii bezlitosny.
• Jeśli w trakcie realizacji zakres robót wykracza poza umowę dokumentuj rozbieżności na bieżąco. Pisma, protokoły, zdjęcia. To podstawa do późniejszego roszczenia.
• Formułuj roszczenia alternatywne. Wykonawca w tej sprawie wygrał właśnie dlatego, że zgłosił roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia jako alternatywę już w pozwie.

Dla zamawiających:

• Precyzyjnie definiuj pojęcia kluczowe, zwłaszcza przy obiektach zabytkowych gdzie "remont", "renowacja", "rekonstrukcja" i "konserwacja" to różne zakresy prac.
• Zadbaj o jednolite definicje w całej dokumentacji - PFU, SWZ i wzór umowy powinny mówić to samo.
• Dokładnie opisz stan wyjściowy obiektu: zdjęcia, opinie techniczne, inwentaryzacja. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko sporu.
• Pamiętaj, że niejasne zapisy będą interpretowane na Twoją niekorzyść, bo to Ty redagujesz dokumentację.

Zamawiający odmawia dopłaty za roboty, które wykroczyły poza zakres umowy?

Sprawdź czy dokumentacja przetargowa naprawdę je obejmowała - bo to może być 300 tysięcy złotych różnicy.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Powiązane artykuły:

• Roboty dodatkowe przy ryczałcie - kiedy bezpodstawne wzbogacenie nie wystarczy i tracisz wszystko
• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - czy zamawiający ma do tego prawo?
• Inwestor nie współpracuje - czy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane

--

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

--

Kontakt:

jk@mecenaskobylinski.pl

512 438 673

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Budowlane paragrafy

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn