Blog

Zastępstwo inwestycyjne w budownictwie

Coraz częstszą praktyką na naszym rodzimym rynku budowlanym jest powierzanie przez inwestorów swoich obowiązków wyspecjalizowanym podmiotom. Chodzi oczywiście o zjawisko zastępstwa inwestycyjnego.

Czym jest zastępstwo inwestycyjne?

Mówiąc ogólnie polega ono na „zastąpieniu” inwestora bezpośredniego przy realizacji jego obowiązków związanych z procesem inwestycyjno-budowlanym przez inny podmiot. Jednym słowem można by rzec, że zadaniem inwestora zastępczego jest wyręczenie inwestora bezpośredniego. W jakim stopniu? To już zależy od konkretnej umowy – jakim zakresem obowiązków i praw zostanie ów „obdarzony”.

W przepisach prawa próżno szukać regulacji odnoszącej się wprost do tego rodzaju umów, co oczywiście nie oznacza, że prawo nie dopuszcza ich stosowania. Ani tym bardziej, że obowiązuje na tym terenie „prawo silniejszego”.

Gdyby jednak należało wskazać choćby pobieżnie na obowiązki i prawa, które mogą wchodzić w grę (do przeniesienia), to należałoby wskazać na te wymienione w art. 647 Kodeksu cywilnego:

„Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.

W ujęciu graficznym wygląda to tak:

Oprócz tego, zgodnie z ust. 2 art. 18 Prawa budowlanego inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego. Można również rozważać skorzystanie z uprawnienia, jakie daje ust. 3 art. 18 p.b , czyli przeniesienia możliwości zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Modele zastępstwa inwestycyjnego

Na gruncie prawa polskiego można wyróżnić dwa modele zastępstwa:

  1. Inwestor zastępczy działa jak pełnomocnik inwestora bezpośredniego – w jego imieniu i na jego rzecz,
  2. Inwestor zastępczy (IZ) działa na podstawie umowy powierniczej – przy czym, IZ działa na rzecz inwestora bezpośredniego, ale w imieniu własnym (zastępca pośredni).

To rozróżnienie jest bardzo istotne dla naszych dalszych rozważań.

W odniesieniu do umowy o zastępstwo inwestycyjne opartej na pełnomocnictwie, kwalifikuje się je jako umowy o świadczenie usług. W przypadku powiernictwa inwestycyjnego, wskazuje się jako właściwe – przepisy kodeksu cywilnego o umowie komisu.

Zastępca bezpośredni (IZ jako pełnomocnik)

Zastępca powinien wyłonić wykonawców na korzystnych warunkach, wskazanych w umowie o zastępstwo inwestycyjne, prowadząc negocjacje i organizując przetargi, ewentualnie dokonując jednostronnych czynności prawnych (np. organizując konkursy). Konkurs lub przetarg powinien zostać przez niego przeprowadzony przy uwzględnieniu interesu inwestora bezpośredniego, który zainteresowany jest wyłonieniem najlepszego kandydata na wykonawcę robót budowlanych.

Konstrukcja prawna zastępstwa inwestycyjnego opartego na pełnomocnictwie działa w ten sposób, że inwestor bezpośredni nabywa prawa i obowiązki, których źródłem są umowy, a które zawiera w jego imieniu inwestor zastępczy. Nie ma potrzeby ich przenoszenia w drodze cesji.

W razie niewykonania lub nienależytego wykonania umów zawartych przez inwestora zastępczego w imieniu inwestora bezpośredniego, inwestor bezpośredni może dochodzić roszczeń od jednostek zobowiązanych na podstawie tych umów, jak również jednostki te są uprawnione do dochodzenia swych roszczeń od inwestora bezpośredniego.

Oprócz tego IZ może wyrażać, w imieniu inwestora bezpośredniego, zgodę na zawarcie umów o podwykonawstwo robót budowlanych.

Z reguły składa on również oświadczenie woli w przedmiocie odbioru robót budowlanych, którego treścią jest uznanie prac za przeprowadzone prawidłowo, uznanie ich za w ogóle niewykonane lub uzależnienie akceptacji wykonania robót od usunięcia uchybień. Jego zadaniem jest również dochodzenie ewentualnej odpowiedzialności za nienależycie wykonane prace budowlane od wykonawcy.

IZ wykonuje ponadto wiele czynności faktycznych, jak np. rozliczanie wykonanych robót, informowanie inwestora bezpośredniego o stanie wykonanych prac, zgłaszanie stwierdzonych usterek i uchybień, oraz ewentualnej potrzeby zmiany zakresu robót budowlanych.

Zastępca pośredni (IZ działający na podstawie umowy powierniczej)

Inwestor zastępczy może działać w imieniu własnym i na rachunek inwestora bezpośredniego, jeżeli w umowie przyznano mu wyraźnie taki status (tzn. zastępcy pośredniego).

Odmiennie niż w przypadku zastępstwa inwestycyjnego opartego na konstrukcji pełnomocnictwa, powierniczy IZ sam staje się stroną zawieranych umów. Inwestor bezpośredni pozostaje „z tyłu”. Prawa i obowiązki z tych umów muszą być na niego przeniesione w drodze odrębnej czynności prawnej.

Powierniczy IZ zobowiązany jest przede wszystkim do przeniesienia na inwestora bezpośredniego przedmiotu inwestycji, zaś obowiązkiem inwestora bezpośredniego jest pokrycie jej kosztów.

Innymi słowy inwestor bezpośredni nie wstępuje automatycznie w stosunki prawne, których stroną jest powierniczy IZ. Zobowiązanym z ich tytułu nadal pozostaje powierniczy IZ.

Zasadnicza różnica między tymi dwoma systemami zastępstwa polega na tym, że w przypadku IZ działającego jak pełnomocnik, wierzyciele mogą kierować swoje roszczenia do inwestora bezpośredniego, zaś w przypadku zastępcy pośredniego jest to niemożliwe aż do chwili przejęcia długu.

Odpowiedzialność inwestora zastępczego

Odpowiedzialność IZ opiera się na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących skutków niewykonania zobowiązań (art. 471 i n. k.c.). Oczywiście chodzi o odpowiedzialność względem inwestora bezpośredniego na podstawie umowy. Poniżej ściąga z przepisów:

Art. 471

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Na tej podstawie IZ ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za wszelkie przewinienia dotyczące jego obowiązków kontraktowych. Podstawą odpowiedzialności IZ jest powstanie szkody (wyrządzonej inwestorowi bezpośredniemu). Szkoda ta ma być wynikiem niewykonania, a zatem chodzi o całkowite niewywiązanie się z danego obowiązku umownego, lub nienależytego wykonania zobowiązania, co również dotyczy każdego obowiązku przyjętego przez IZ na siebie w ramach kontraktu.

W ujęciu prawnym przyjmuje się, że szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między obecnym jego stanem majątkowym a tym stanem, który zaistniałby, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

W grę mogą potencjalnie wchodzić uchybienia związane z powierzeniem wykonania robót wykonawcy (podwykonawcy) niespełniającemu wymogów postawionych w umowie (zawartej z IZ) przez inwestora bezpośredniego, o ile kontrakt stawiał przed IZ takie zadanie i wymogi.

Gdy plamę da podwykonawca…

A jak ma się sytuacja IZ, gdy chodzi o odpowiedzialność za jego podwykonawców?

Art. 474

Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika.

Jeśli IZ korzysta z pomocy innych podmiotów przy wykonywaniu swojego zadania, wówczas odpowiada również za wszelkie ich błędy. Jednakże w takim przypadku jego zakres odpowiedzialności jest szerszy, bowiem odpowiada na zasadzie ryzyka.

Tego rodzaju odpowiedzialność ma charakter zdecydowanie ostrzejszy i wynika z mocy przepisów ustawy, co oznacza, że nie jest niezbędne zastrzeganie rozszerzonej odpowiedzialności w kontrakcie.

Czy brak winy IZ w powstaniu szkody wyłącza jego odpowiedzialność?

Istota odpowiedzialności na zasadzie ryzyka polega na tym, że dłużnik (IZ) nie może się uwolnić od odpowiedzialności, wykazując brak swojej winy, w szczególności brak winy w wyborze lub nadzorze. IZ nie może także zwolnić się z odpowiedzialności wykazując, że powierzył wykonanie zobowiązania profesjonaliście.

Odpowiedzialność ta występuje również, gdy IZ nie miał możliwości kontroli tych osób i nadzoru nad nimi.

Co może zrobić IZ, aby wyłączyć swoją odpowiedzialność (za podwykonawców)?

Aby uniknąć odpowiedzialności winien wykazać, że osoba trzecia (podwykonawca) nie ponosi winy za nienależyte wykonanie zobowiązania. Odpowiedzialność IZ jest więc uzależniona od winy osoby wykonującej zobowiązanie, która winna być oceniana według miernika staranności, jaki miałby zastosowanie, gdyby dłużnik osobiście wykonywał zobowiązanie.

Ściślej rzecz ujmując, IZ może zwolnić się z odpowiedzialności, wykazując, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było spowodowane okolicznościami, które wyłączyłyby jego odpowiedzialność, gdyby sam zobowiązanie wykonywał (tak orzekł w jednym ze swych wyroków Sąd Apelacyjny w Łodzi).

Poza zakresem odpowiedzialności na podstawie art. 474 KC pozostaje działanie osoby trzeciej podjęte bez wiedzy i woli dłużnika.

Co to oznacza?

Ano to, że IZ nie odpowiada za działania i zaniechania osób, podejmujących czynności bez jego upoważnienia (bez jego wiedzy i woli).

Przepis ten nie może stanowić podstawy do pociągnięcia dłużnika do odpowiedzialności za działania podwładnych, gdy działania te nie pozostają w zakresie powierzonych im czynności albo gdy dotyczą działań, które zostały dokonane przy okazji, z wykorzystaniem sposobności oraz okoliczności sprzyjających dokonaniu we własnym imieniu i na swój własny rachunek.

Gdyby jednak IZ zechciał wykazać się „sprytem” i nie zawarłby formalnie żadnej umowy podwykonawczej, to również nie mam dobrych wieści. Odpowiedzialność ta jest niezależna od tego, czy IZ i „sprawcę” łączy jakikolwiek stosunek prawny.

Strony mogą w umowie ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność dłużnika w zakresie skutków działania osób trzecich, którymi dłużnik posługuje się przy wykonywaniu zobowiązania. Z perspektywy IZ jest zatem całkiem interesująca informacja, niemniej jednak cała trudność polega na tym, aby do zastosowania takiego zapisu przekonać jeszcze inwestora bezpośredniego.

W zasadzie jedynym ograniczeniem dotyczącym modyfikacji odpowiedzialności na zasadzie art. 474 KC jest brak możliwości wyłączenie odpowiedzialności IZ za działania (zaniechania) z winy umyślnej podwykonawców.

I jeszcze dwie dość istotne kwestie.

Pierwsza - chodzi o brak odpowiedzialności podwykonawcy względem inwestora bezpośredniego za swoje błędy (za wyrządzenie szkody), chyba że czyn ich stanowi czyn niedozwolony wg KC.

Druga – wskazówka: warto, aby w umowie między IZ a podwykonawcą IZ zastrzec możliwość dochodzenia przez IZ od podwykonawcy roszczeń regresowych na wypadek pociągnięcia IZ do odpowiedzialności na zasadzie art. 474 KC wobec inwestora bezpośredniego.

Odpowiedzialność solidarna inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom robót budowlanych

Aby wyjaśnić tę kwestię, należy odrębnie przyjrzeć się obydwu modelom zastępstwa inwestycyjnego.

Odpowiedzialność IZ-pełnomocnika jest wykluczona. Wszystkich czynności prawnych dokonuje on w imieniu mocodawcy. IZ - pełnomocnik działał bowiem w jego imieniu i na jego rachunek zawierał umowy (w tym umowę z wykonawcą robót budowlanych). IZ-pełnomocnik nigdy nie staje się stroną umów zawieranych w tym modelu (oprócz oczywiście umowy zawieranej z bezpośrednim inwestorem).

W tym miejscu powstaje również pytanie, czy zgłoszenie podwykonawcy IZ jest zawsze skuteczne?

Odpowiedź na to pytanie zależy od treści umowy łączącej „inwestorów”, a konkretnie od tego, czy upoważnia ona IZ do udzielania takich zgód. Sąd Najwyższy przesądził ten problem następująco:

„Jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 647(1) § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647(1) § 5 k.c.”

Natomiast jeśli chodzi o IZ-powiernika, to w tym modelu zastępstwa odpowiedzialność jest ponoszona, ponieważ IZ zaciąga zobowiązania we własnym imieniu (choć na rachunek inwestora bezpośredniego).

Podwykonawcy nie mogą zatem skutecznie kierować roszczeń o zapłatę wynagrodzenia do inwestora bezpośredniego, dopóki nie przejmie on długu ciążącego na inwestorze zastępczym. Dopiero z chwilą przejęcia długu przez inwestora bezpośredniego zapoczątkowana zostaje jego odpowiedzialność za solidarną zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.

Nie jest jednak wykluczona, do momentu przejęcia długu, dobrowolna zapłata przez inwestora bezpośredniego.


 

Znajdź mnie tutaj:

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

 

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.