Blog

Co należy wiedzieć przed zakupem zabytkowej nieruchomości?

A gdyby tak mieć „parę groszy” nadwyżki w domowym budżecie… Co z nią zrobić? Pomysłów na pewno jest wiele, ale gdyby tak… kupić zabytkowy pałac albo kamienicę….

Od kilku lat na rynku nieruchomości obserwujemy regularny wzrost zainteresowania zabytkami nieruchomymi zwłaszcza ze strony podmiotów z branży gastronomicznej, hotelarskiej czy turystycznej.

Gdybym ja stał przed takim zakupowym „dylematem”: kupić czy nie kupić, zwróciłbym uwagę na szereg aspektów prawnych. Oto najważniejsze z nich.

Czy „zabytek” jest zabytkiem w rozumieniu prawa?

Niedawno do tego problemu odnosiłem się na blogu, więc nie będę się powtarzał, a wrzucę link.

Jaką formą ochrony nieruchomość jest objęta?

Czy jest wpisany do ewidencji zabytków albo uznany za pomnik historii, czy też chroniony odpowiednimi postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W każdym przypadku należy raczej mówić o ograniczaniu prawa własności właściciela niż o zwiększeniu jego uprawnień. Tak czy inaczej, warto zainteresować się, jakie dokładnie obowiązki spoczywają na właścicielu konkretnego zabytku. Najłatwiej znaleźć te informacje w treści decyzji o wpisie zabytku do rejestru lub innych decyzjach konserwatorskich, o ile były wydane. Jeśli zabytek jest chroniony miejscowym planem, wówczas należy dotrzeć do odpowiednich postanowień tego planu. MPZP jest dokumentem jawnym i powinien zostać udostępniony w urzędzie miasta (gminy).

Wydanie zaleceń konserwatorskich

Chyba nikt nie lubi kupować kota w worku, więc nie zawadzi zwrócenie się do konserwatora zabytków o wydanie zaleceń konserwatorskich. Nie jest niezbędne, ale warto.

W tym celu należy wystąpić z odpowiednim wnioskiem, przy czym może to zrobić tylko właściciel (lub posiadacz zabytku). Oznacza to, że przyszły właściciel nie ma ww. prawa. A zatem warto, aby jeszcze przed zawarciem transakcji nabycia, dotychczasowy właściciel wystąpił o wydanie zaleceń, tak aby kupujący mógł się z nimi zapoznać.

Co nam to da?

Uzyskamy w ten sposób określenie sposobu korzystania z zabytku, sposobu jego zabezpieczenia i sposobu wykonywania prac konserwatorskich, a także zakresu dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku.

Wiążą one każdorazowego właściciela lub posiadacza zabytku, a także prowadzą do samozwiązania się administracji konserwatorskiej przy ewentualnym podejmowaniu dalszych rozstrzygnięć administracyjnych w sprawie danego zabytku. Oznacza to nie tylko, że nie powinny ulec zmianie w przypadku zmian właścicielskich, ale także to, że organ sam jest nimi związany. Jeśli organ „nie dotrzyma słowa”, to znaczy, pomimo dostosowania się przez inwestora do zaleceń, nie wyda pozwolenia, naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą.  

Uzyskanie zaleceń konserwatorskich może mieć szczególne znaczenie, jeśli planowana jest inwestycja przewidująca, np. podział geodezyjny nieruchomości pod działalność hotelarską. Zgodnie z 36 ust. 1 pkt 8) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami podział zabytku nieruchomego wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeśli bowiem okaże się, że planowany sposób podziału jest niedopuszczalny, pozostaje albo spróbować go dostosować do zaleceń WKZ albo odpuścić inwestycję.

Ponieważ zalecenia konserwatorskie nie zawierają wskazanego terminu, w związku z tym utratę ich mocy wiążącej należy wiązać przede wszystkim z istotną zmianą stanu faktycznego, której nie można było przewidzieć w chwili ich wydania, lub zmianą stanu prawnego (K. Zalasińska, Zalecenia konserwatorskie na tle prawnych form działania administracji, PPP 2009/6/27-36).

Zmiana sposobu użytkowania

Warto również zastanowić się i ocenić, czy konieczna będzie zmiana sposobu użytkowania budynku. Punktem wyjścia musi być ocena dotychczasowego sposobu użytkowania zabytku nieruchomego i ustalenie, czy w istocie będziemy mieli do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania (np. czy budynek już uprzednio nie pełnił funkcji hotelowych). Jeśli mamy do czynienia z koniecznością zmiany sposobu użytkowania, wówczas konieczne jest dokonanie oceny, czy taka zmiana będzie dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, czy możliwe będzie uzyskanie w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Odrębną kwestią będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na taką zmianę.

Prawo pierwokupu

Bardzo ważny aspekt, którego przegapić nie można. Prawo pierwokupu zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru zabytków przysługuje gminie. Oznacza, że w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości (obojętnie kto jest zbywcą) gminie przysługuje pierwszeństwo jej kupna przed innymi chętnymi podmiotami, pod warunkiem jednak, że prawo pierwokupu ujawnione zostało w księdze wieczystej.

Dlatego umowa sprzedaży pomiędzy jej aktualnym właścicielem, a potencjalnym nabywcą, powinna zawierać warunek w postaci nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę. Pominięcie uprawnienia gminy w zakresie prawa pierwokupu ujawnionego w księdze wieczystej powoduje nieważność zawartej umowy sprzedaży. O zamiarze sprzedaży nieruchomości informuje gminę notariusz sporządzający akt notarialny warunkowej umowy sprzedaży. Od dnia otrzymania przez gminę zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży biegnie miesięczny termin wykonania prawa pierwokupu. Konsekwencją przekroczenia ww. terminu jest niemożność skorzystania z tego uprawnienia przez gminę.

Dla pełnej jasności – ujawnienie w księdze wieczystej, że zabytek jest wpisany do rejestru zabytków jeszcze niczego nie przesądza. Chodzi bowiem o wyraźne zastrzeżenie prawa pierwokupu.

Od tej zasady są jednak wyjątki. Otóż prawo pierwokupu, niezależnie od ujawnienia w księdze wieczystej, nie przysługuje w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osób bliskich sprzedawcy, bądź gdy sprzedaż nieruchomości następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Prawo do bonifikaty (przy zakupie nieruchomości należącej do jst lub Skarbu Państwa)

Warto również wiedzieć, że w przypadku zakupu nieruchomości zabytkowej stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub od Skarbu Państwa, kupującemu przysługuje bonifikata w wysokości 50% ceny ustalonej w przetargu lub trybie bezprzetargowym. Warunkiem skorzystania z tego dobrodziejstwa jest jednak to, aby zabytek był wpisany do rejestru.

Istnienie takiej bonifikaty jest jak najbardziej racjonalne ze względu na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości zabytkowych. Należy podkreślić, że jest to bonifikata obligatoryjna wynikająca wprost z przepisów prawa (ustawa o gospodarce nieruchomościami). Nie wymaga zatem podjęcia, np. od rady gminy żadnej dodatkowej uchwały. Przy czym, jest możliwe, aby jej wysokość uległa zwiększeniu lub obniżeniu - właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Fakt, iż dana nieruchomość znajduje się jedynie w strefie ochrony konserwatora zabytków nie jest podstawą do uzyskania bonifikaty.

Konsekwencją niezastosowania tej obligatoryjnej bonifikaty powinna być nieważność umowy w części dotyczącej ceny i zastąpienie nieważnego postanowienia umowy przez art. 68 ust. 3 ustawy (por. m.in. wyroki SN: z 14.03.2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003/6, poz. 81, oraz z 21.02.2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003/2, poz. 21).

Bonifikata nie przysługuje w przypadku zbycia nieruchomości niewpisanej do rejestru zabytków.

Jeśli jesteśmy już przy ustawie o gospodarce nieruchomościami należy nadmienić, że sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Ulga podatkowa

Ulga na zabytki wprowadzona w ramach Polskiego Ładu pozwala odliczyć wydatki poniesione zarówno na remont i prace konserwatorskie związane z odnowieniem i modernizacją obiektu zabytkowego, jak i na zakup zabytkowej nieruchomości. Polega ona na odliczeniu od podstawy opodatkowania:

  • 50% kwoty poniesionych wydatków na wpłaty na fundusz remontowy oraz na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane dotyczące zabytku (wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się w ewidencji zabytków);
  • wydatku na nabycie zabytku wpisanego do rejestru zabytków, nie więcej niż kwota odpowiadająca iloczynowi 500 zł i liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej tego zabytku;

Limit odliczenia na wszystkie inwestycje związane z obiektem zabytkowym dla podatnika nie może przekroczyć 500 000 zł.

Wprowadzona w ramach Polskiego Ładu 2.0 ulga w PIT na zakup i remonty zabytkowych nieruchomości pozwala na unowocześnienie starych budynków, o ile tylko zgadza się na nie konserwator zabytków. Z wydanych do tej pory interpretacji podatkowych (np. nr 0113-KDIPT2-1.4011.394.2022.2.KO) wynika, że ulga na zabytki dotyczy nawet takich remontów, które z zabytku czynią nowoczesny budynek. Podatnik, który jest właścicielem starego młyna i chce w nim nie tylko odgrzybić i pomalować ściany, ale też zainstalować nowoczesne urządzenia (np. o zewnętrzną pompę ciepła i ogniwa fotowoltaiczne), pytał czy ulgę otrzyma. Dyrektor KIS potwierdził, że przy zachowaniu wymogów ustawowych (m.in. potwierdzenie wydatków na remonty fakturami VAT) taka modernizacja obiektu wpisanego do rejestru zabytków daje prawo do ulgi. Zatem wydaje się, że zakres ulgi może być bardzo szeroki, przy czym należy pamiętać, że interpretacje podatkowe nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego, a każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny.

               Po zmianach w Polskim Ładzie dokonanych w ciągu br. wiemy już, że jeszcze tylko do końca tego roku można odliczyć od podatku kwotę, jaką wydało się na zakup zabytkowej nieruchomości. Korzystniejsze warunki opodatkowania dotyczą również osób remontujących zabytkową nieruchomość. Od 1 stycznia 2023 to, co zapłaciliśmy za zabytek, nie przyniesie już ulgi podatkowej. Na preferencyjnych zasadach jeszcze w 2023 roku będzie można rozliczać zakupy zabytków, ale tylko te dokonane rok wcześniej.

Dofinansowania

Właściciel zabytku nieruchomego może ubiegać się o dofinansowanie z 3 źródeł:

  • Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego
  • Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
  • odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego

Dotacja może być udzielona na dofinansowanie:

1) nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, ustalonych na podstawie kosztorysu zatwierdzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, które zostaną przeprowadzone w roku złożenia przez wnioskodawcę wniosku o udzielenie dotacji lub w roku następującym po roku złożenia tego wniosku;

2) nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, które zostały przeprowadzone w okresie trzech lat poprzedzających rok złożenia przez wnioskodawcę wniosku o udzielenie dotacji;

3) nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich lub restauratorskich przy zabytku wpisanym na Listę Skarbów Dziedzictwa, ustalonych na podstawie kosztorysu zatwierdzonego przez ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, które zostaną przeprowadzone w roku złożenia przez wnioskodawcę wniosku o udzielenie dotacji lub w roku następującym po roku złożenia tego wniosku.

Czym właściwie są wspomniane powyżej „nakłady konieczne”? Pod tym pojęciem ustawa rozumie:

1) sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich;

2) przeprowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych;

3) wykonanie dokumentacji konserwatorskiej;

4) opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich;

5) wykonanie projektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego;

6) sporządzenie projektu odtworzenia kompozycji wnętrz;

7) zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku;

8) stabilizację konstrukcyjną części składowych zabytku lub ich odtworzenie w zakresie niezbędnym dla zachowania tego zabytku;

9) odnowienie lub uzupełnienie tynków i okładzin architektonicznych albo ich całkowite odtworzenie, z uwzględnieniem charakterystycznej dla tego zabytku kolorystyki;

10) odtworzenie zniszczonej przynależności zabytku, jeżeli odtworzenie to nie przekracza 50% oryginalnej substancji tej przynależności;

11) odnowienie lub całkowite odtworzenie okien, w tym ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych;

12) modernizację instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub w zabytkach, które posiadają oryginalne, wykonane z drewna części składowe i przynależności;

13) wykonanie izolacji przeciwwilgociowej;

14) uzupełnianie narysów ziemnych dzieł architektury obronnej oraz zabytków archeologicznych nieruchomych o własnych formach krajobrazowych;

15) działania zmierzające do wyeksponowania istniejących, oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu;

16) zakup materiałów konserwatorskich i budowlanych, niezbędnych do wykonania prac i robót przy zabytku wpisanym do rejestru, o których mowa w pkt 7-15;

17) zakup i montaż instalacji przeciwwłamaniowej oraz przeciwpożarowej i odgromowej.

Czy obowiązuje jakikolwiek limit dofinansowania?

Tak, przy czym jeśli zostaną spełnione ustawowe warunki, możliwe jest pozyskanie środków nawet w pełnej wysokości.

Co do zasady, dotacja może być udzielona w wysokości do 50% nakładów koniecznych na wykonanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, ale jeżeli zabytek posiada wyjątkową wartość historyczną, artystyczną lub naukową albo wymaga przeprowadzenia złożonych pod względem technologicznym prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych, dotacja może być udzielona w wysokości do 100% nakładów koniecznych na wykonanie tych prac lub robót.

Ponadto w przypadku, jeżeli stan zachowania zabytku wymaga niezwłocznego podjęcia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku, dotacja może być również udzielona do wysokości 100% nakładów koniecznych na wykonanie tych prac lub robót.

Warto również wspomnieć, że można uzyskać dofinansowanie również na nieruchomość zabytkową wpisaną „tylko” do gminnej ewidencji zabytków. Odbywa się to na zasadach określonych w uchwale podjętej przez organ stanowiący gminy, powiatu lub samorządu województwa, na zasadach określonych w podjętej przez ten organ uchwale.

Poinformowanie organów o zmianach właścicielskich

Właściciel zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa albo wpisanego do rejestru zabytków (względnie zabytku wpisanego do wojewódzkiej ewidencji zabytków) ma obowiązek powiadomienia właściwych organów o zmianach właścicielskich. W przypadku tej pierwszej grupy – ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, a w przypadku drugiej grupy – wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nowy właściciel ma na to miesiąc od dnia wystąpienia zmiany lub powzięcia wiadomości o niej. Brak takiej informacji powoduje narażenie się na odpowiedzialność w postaci kary pieniężnej wysokości od 500 do 2000 zł.


 

Znajdź mnie tutaj:

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

 

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.