Kupujesz zabytkową nieruchomość? Sprawdź to zanim podpiszesz umowę.

Zabytkowy pałac. Stara kamienica. Młyn z XIX wieku.

Brzmi jak marzenie - i dla wielu jest. Od kilku lat rynek nieruchomości zabytkowych wyraźnie ożył, szczególnie wśród firm z branży hotelarskiej, gastronomicznej i turystycznej. Ale też coraz więcej osób prywatnych rozważa taki zakup.

Zanim podpiszesz umowę - sprawdź kilka rzeczy. Zabytek to nie jest zwykła nieruchomość. Wiąże się z nim szereg obowiązków, ograniczeń i - co warto wiedzieć - także uprawnień których nie znasz jeśli nie miałeś wcześniej do czynienia z prawem ochrony zabytków.

Poniżej zebrałem najważniejsze kwestie na które zwróciłbym uwagę gdybym sam stał przed taką decyzją.

Spis treści:

• Kiedy zabytek jest zabytkiem w rozumieniu prawa?
• Rejestr zabytków czy ewidencja - jaka forma ochrony i co z tego wynika?
• Zalecenia konserwatorskie przed zakupem zabytku - po co i jak je uzyskać?
• Zmiana sposobu użytkowania zabytku - co musisz sprawdzić?
• Prawo pierwokupu gminy przy zakupie zabytku - kiedy grozi nieważność umowy?
• Bonifikata 50% przy zakupie zabytku od gminy lub Skarbu Państwa
• Ulga podatkowa na remont zabytku - co można odliczyć?
• Dofinansowanie remontu zabytku - kto może się ubiegać i na co?
• Zmiana właściciela zabytku - obowiązek powiadomienia organów

Kiedy „zabytek” jest zabytkiem w rozumieniu prawa?

To nie jest tak proste jak się wydaje - nie każdy stary budynek jest zabytkiem w sensie prawnym. Temu zagadnieniu poświęciłem osobny wpis na blogu - odsyłam do niego żeby się nie powtarzać - tu podrzucam link.

Rejestr zabytków czy ewidencja - jaka forma ochrony i co z tego wynika?

To pierwsze pytanie które powinieneś zadać. Czy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków? Do ewidencji zabytków? Uznana za pomnik historii? Chroniona zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Forma ochrony decyduje o zakresie obowiązków które na Ciebie spadną jako właściciela. W każdym przypadku mów raczej o ograniczeniu prawa własności niż o jego rozszerzeniu.

Gdzie szukać informacji? Zacznij od decyzji o wpisie do rejestru i innych decyzji konserwatorskich jeśli były wydawane. Jeśli zabytek jest chroniony miejscowym planem - dotrzej do jego treści. MPZP jest dokumentem jawnym, dostępnym w urzędzie miasta lub gminy.

Zalecenia konserwatorskie przed zakupem zabytku - po co i jak je uzyskać?

Nikt nie lubi kupować kota w worku. Dlatego warto - jeszcze przed zakupem - zadbać o uzyskanie zaleceń konserwatorskich.

Jest tu jedna pułapka. O zalecenia może wystąpić tylko właściciel lub posiadacz zabytku - nie przyszły nabywca. To oznacza że musisz poprosić obecnego właściciela żeby złożył wniosek przed transakcją. Jeśli odmówi - to też jest informacja.

Co dają zalecenia konserwatorskie? Dostajesz czarno na białym: jak możesz korzystać z zabytku, jak go zabezpieczyć, jakie prace są dopuszczalne i w jakim zakresie możesz go zmieniać.

Ważna rzecz - zalecenia wiążą każdorazowego właściciela. Przechodzą razem z nieruchomością. Ale wiążą też organ konserwatorski - jeśli dostosowałeś się do zaleceń i mimo to nie dostałeś pozwolenia, organ naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą. To nie jest tylko teoria - sądy administracyjne przyznawały odszkodowania w takich sytuacjach.

Jeśli planujesz inwestycję wymagającą podziału geodezyjnego - na przykład budowę hotelu - zalecenia są szczególnie ważne. Podział zabytku nieruchomego wymaga pozwolenia konserwatora. Lepiej wiedzieć wcześniej czy planowany podział w ogóle jest możliwy, zanim wpłacisz zadatek.

Zmiana sposobu użytkowania - co muszi sprawdzić?

Kupujesz stary pałac żeby otworzyć hotel? Zanim to zrobisz, sprawdź dwie rzeczy.

Po pierwsze - czy budynek już wcześniej pełnił funkcję hotelową. Jeśli tak, zmiany użytkowania może nie być i część formalności odpada.

Po drugie - czy zmiana użytkowania jest w ogóle dopuszczalna. To zależy od zapisów miejscowego planu. Jeśli MPZP nie obowiązuje w danym miejscu - sprawdź czy uzyskasz decyzję o warunkach zabudowy. Do tego dochodzi osobna kwestia - pozwolenie konserwatora na zmianę sposobu użytkowania zabytku.

Prawo pierwokupu gminy przy zakupie zabytku - kiedy grozi nieważność umowy?

To jeden z aspektów który najłatwiej przeoczyć - a konsekwencje są poważne.

Gminie przysługuje prawo pierwokupu zabytkowej nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - pod warunkiem że prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Oznacza to że gmina ma pierwszeństwo kupna przed Tobą.

Jak to wygląda w praktyce? Umowa sprzedaży zawierana jest pod warunkiem że gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. Notariusz informuje gminę o zamierzonej transakcji. Gmina ma miesiąc na decyzję. Jeśli nie odpowie w terminie - prawo pierwokupu wygasa i możesz finalizować zakup.

Pominięcie prawa pierwokupu ujawnionego w księdze wieczystej powoduje nieważność umowy sprzedaży. To nie jest formalność którą można zbagatelizować.

Wyjątki istnieją - prawo pierwokupu nie przysługuje gdy sprzedajesz nieruchomość osobie bliskiej albo gdy transakcja odbywa się między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Uwaga na niuans - sam fakt ujawnienia w księdze wieczystej że zabytek jest wpisany do rejestru jeszcze niczego nie przesądza. Chodzi o wyraźne zastrzeżenie prawa pierwokupu - to dwie różne rzeczy.

---

Planujesz zakup zabytkowej nieruchomości i nie wiesz czy dokumentacja jest kompletna?

Wyślij mi akt notarialny lub projekt umowy - sprawdzę czy prawo pierwokupu zostało prawidłowo uwzględnione i czy nie ma innych pułapek których nie widać na pierwszy rzut oka.

jk@mecenaskobylinski.pl

Bonifikata 50% przy zakupie zabytku od gminy lub Skarbu Państwa

Warto również wiedzieć, że w przypadku zakupu nieruchomości zabytkowej stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub od Skarbu Państwa, kupującemu przysługuje bonifikata w wysokości 50% ceny ustalonej w przetargu lub trybie bezprzetargowym. Warunkiem skorzystania z tego dobrodziejstwa jest jednak to, aby zabytek był wpisany do rejestru.

Istnienie takiej bonifikaty jest jak najbardziej racjonalne ze względu na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości zabytkowych. Należy podkreślić, że jest to bonifikata obligatoryjna wynikająca wprost z przepisów prawa (ustawa o gospodarce nieruchomościami). Nie wymaga zatem podjęcia, np. od rady gminy żadnej dodatkowej uchwały. Przy czym, jest możliwe, aby jej wysokość uległa zwiększeniu lub obniżeniu - właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Fakt, iż dana nieruchomość znajduje się jedynie w strefie ochrony konserwatora zabytków nie jest podstawą do uzyskania bonifikaty.

Konsekwencją niezastosowania tej obligatoryjnej bonifikaty powinna być nieważność umowy w części dotyczącej ceny i zastąpienie nieważnego postanowienia umowy przez art. 68 ust. 3 ustawy (por. m.in. wyroki SN: z 14.03.2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003/6, poz. 81, oraz z 21.02.2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003/2, poz. 21).

Bonifikata nie przysługuje w przypadku zbycia nieruchomości niewpisanej do rejestru zabytków.

Jeśli jesteśmy już przy ustawie o gospodarce nieruchomościami należy nadmienić, że sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Ulga podatkowa na remont zabytku - co można odliczyć?

Właściciel zabytku wpisanego do rejestru lub znajdującego się w ewidencji zabytków może odliczyć od podstawy opodatkowania 50% wydatków poniesionych na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane przy zabytku.

Warunki formalne - wydatki muszą być potwierdzone fakturami VAT i poprzedzone uzyskaniem odpowiednich pozwoleń konserwatorskich.

Limit odliczenia dla jednego podatnika na wszystkie inwestycje związane z obiektem zabytkowym wynosi 500 000 zł.

Zakres ulgi może być szeroki. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w wydanej interpretacji że ulga obejmuje nawet modernizację zabytku z instalacją nowoczesnych urządzeń - pompy ciepła, ogniw fotowoltaicznych - o ile konserwator wyraził zgodę. Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej oceny - interpretacje podatkowe nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego.

Dofinansowania na remont zabytku - kto może się ubiegać i na co?

Właściciel zabytku wpisanego do rejestru może ubiegać się o dofinansowanie z trzech źródeł - Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

Co do zasady dofinansowanie wynosi do 50% nakładów koniecznych na prace konserwatorskie lub roboty budowlane. Ale są dwa przypadki gdy można uzyskać nawet 100%:

Pierwszy - zabytek ma wyjątkową wartość historyczną, artystyczną lub naukową albo wymaga złożonych technicznie prac.

Drugi - stan zachowania zabytku wymaga niezwłocznego podjęcia prac.

Co kwalifikuje się jako nakłady konieczne? Ustawa wymienia konkretny katalog:

• sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich
• przeprowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych
• wykonanie dokumentacji konserwatorskiej
• opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich
• wykonanie projektu budowlanego
• sporządzenie projektu odtworzenia kompozycji wnętrz
• zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku
• stabilizację konstrukcyjną części składowych zabytku lub ich odtworzenie w zakresie niezbędnym dla zachowania obiektu
• odnowienie lub uzupełnienie tynków i okładzin architektonicznych albo ich całkowite odtworzenie z uwzględnieniem charakterystycznej kolorystyki
• odtworzenie zniszczonej przynależności zabytku jeżeli odtworzenie nie przekracza 50% oryginalnej substancji
• odnowienie lub całkowite odtworzenie okien, ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych
• modernizację instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub posiadających oryginalne drewniane części składowe
• wykonanie izolacji przeciwwilgociowej
• uzupełnianie narysów ziemnych dzieł architektury obronnej oraz zabytków archeologicznych
• działania zmierzające do wyeksponowania istniejących oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu
• zakup materiałów konserwatorskich i budowlanych niezbędnych do wykonania powyższych prac
• zakup i montaż instalacji przeciwwłamaniowej, przeciwpożarowej i odgromowej

Można też uzyskać dofinansowanie na zabytek wpisany jedynie do gminnej ewidencji zabytków - ale odbywa się to na zasadach określonych w uchwale odpowiedniego organu samorządowego.

Zmiana właściciela zabytku - obowiązek powiadomienia organów

Kupiłeś zabytek - masz miesiąc na poinformowanie odpowiedniego organu o zmianie właściciela.

Jeśli zabytek jest wpisany na Listę Skarbów Dziedzictwa - informujesz ministra właściwego do spraw kultury. Jeśli jest wpisany do rejestru zabytków lub wojewódzkiej ewidencji - informujesz Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Termin biegnie od dnia wystąpienia zmiany lub od dnia gdy dowiedziałeś się o niej. Niedopełnienie tego obowiązku grozi karą pieniężną od 500 do 2000 zł.

Brzmi jak drobiazg. Ale lepiej o tym wiedzieć zawczasu niż dostać karę za coś czego można było łatwo uniknąć.

Planujesz zakup zabytkowej nieruchomości?

Chcesz wiedzieć z czym się to wiąże?

Zadzwoń:

tel. 512 438 673

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Budowlane paragrafy

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.