Blog/Podcast

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Jak nie popełnić błędu?

2024-01-26

Komentarze: 0

Odstąpienie od umowy to nie to samo co jej wypowiedzenie. Nie to samo co rezygnacja. Nie to samo co rozwiązanie za porozumieniem stron. To odrębna instytucja - i odrębne zasady.

Mówimy o niej dużo. Używamy jej stosunkowo często. Ale chyba nie przywiązujemy do niej takiej uwagi jaką powinna mieć. A błąd przy odstąpieniu może kosztować bardzo dużo - nie tylko przegraną sprawę, ale też karę umowną po niewłaściwej stronie.

Główna pułapka jest jedna: mieszanie trybu umownego z ustawowym. Strony wpisują do umowy własne klauzule odstąpienia - i jednocześnie próbują korzystać z przepisów ustawy. Albo odwrotnie. Sądy na taką żonglerkę nie przystają.

Sprawdź czy Twoja sytuacja wygląda tak:

Chcesz odstąpić od umowy o roboty budowlane albo właśnie dostałeś oświadczenie o odstąpieniu
Nie wiesz czy podstawa odstąpienia jest prawidłowa
W umowie są zapisy o odstąpieniu - ale nie wiesz jak mają się do przepisów ustawy
Druga strona kwestionuje skuteczność odstąpienia

Jeśli tak - czytaj dalej. Albo obejrzyj omówienie na moim kanale:

Spis treści:

Dwa tryby odstąpienia - umowny i ustawowy
Czy można żonglować trybami odstąpienia? Wyrok Sądu Najwyższego
Nieważna klauzula umowna nie ratuje odstąpienia - wyrok SA w Warszawie
Modyfikacja przepisu ustawy w umowie - gdzie jest granica? Wyrok SA w Łodzi
Praktyczne wnioski - jak nie popełnić błędu przy odstąpieniu

Dwa tryby odstąpienia - umowny i ustawowy

Od umowy można odstąpić na dwa sposoby - na podstawie ustawy albo na podstawie zapisów umowy. To nie są naczynia połączone. To dwa odrębne instrumenty z własnymi regułami.

Odstąpienie ustawowe jest określone przepisami - konkretne przypadki, konkretne warunki. Żeby z niego skorzystać musisz "wpaść" dokładnie w sytuację którą przepis opisuje. Nie ma tu miejsca na twórczą interpretację.

Odstąpienie umowne jest kształtowane wolą stron. Możecie w umowie określić własne przyczyny i tryb odstąpienia - w granicach swobody umów. Ale jest jeden bezwzględny warunek którego nie można pominąć: umowa musi określać termin w którym można z tego prawa skorzystać. Termin wyrażony datą albo liczbą dni, tygodni - byle precyzyjnie. Bez terminu cała klauzula jest nieważna.

I tu zaczyna się problem. Strony często mieszają jedno z drugim - wpisują do umowy własne klauzule odstąpienia wzorowane na przepisach ustawy, albo próbują ratować nieudane odstąpienie umowne sięgając po ustawę. Sądy konsekwentnie takie próby blokują.

Trzy wyroki pokazują to lepiej niż jakakolwiek teoria.

Czy można żonglować trybami odstąpienia? Wyrok Sądu Najwyższego

Sprawa dotyczyła budowy wzorcowego centrum selektywnego zbierania odpadów. Realizacja była podzielona na dwa etapy - projektowanie i prace budowlane. Wykonawca nie wyrobił się z harmonogramem, prosił o przesunięcie terminu, nie dostał zgody. Pod koniec 2013 r. zamawiający złożył oświadczenie o częściowym odstąpieniu od umowy - powołując się na przepis ustawy o opóźnieniu wykonawcy.

Problem polegał na tym że umowa zawierała własną klauzulę odstąpienia - z terminem 30 dni od powzięcia wiadomości o przyczynie. I ten termin jeszcze nie upłynął w momencie gdy zamawiający odstępował.

Sąd pierwszej instancji uznał odstąpienie za skuteczne - stwierdził że umowna klauzula nie wyklucza możliwości odstąpienia na podstawie ustawy. Sąd apelacyjny też uznał odstąpienie za skuteczne - ale z innej podstawy ustawowej niż wskazał sam zamawiający.

Sąd Najwyższy powiedział coś zupełnie innego.

Dopóki trwa termin do skorzystania z umownego prawa odstąpienia - ustawowe prawo odstąpienia nie ma zastosowania. Strony które zastrzegły w umowie prawo odstąpienia z określonym terminem są przez ten okres związane wyłącznie tym trybem. Nie mogą w tym czasie sięgać po ustawę.

Dopiero gdy termin umownego prawa odstąpienia upłynie i to prawo wygaśnie - otwiera się droga do odstąpienia ustawowego, o ile zachodzą ku temu przesłanki.

Innymi słowy - nie można trzymać obu furtek otwartych jednocześnie. Albo umowa, albo ustawa. I kolejność ma znaczenie.

Rozważasz odstąpienie od umowy o roboty budowlane?

Zanim złożysz oświadczenie - sprawdź czy Twoja podstawa jest prawidłowa. Błąd w trybie może sprawić że odstąpienie będzie nieskuteczne - a Ty zostaniesz z roszczeniem odszkodowawczym drugiej strony.

Wyślij mi umowę i opisz sytuację - ocenię czy masz podstawę i jak bezpiecznie przeprowadzić całą procedurę.

jk@mecenaskobylinski.pl

Nieważna klauzula umowna nie ratuje odstąpienia - wyrok SA w Warszawie

Druga sprawa pokazuje inny wariant tego samego problemu - co się dzieje gdy klauzula umowna o odstąpieniu jest nieważna, a strona próbuje ratować się przepisem ustawy.

Zamawiający odstąpił od umowy powołując się na konkretny paragraf kontraktu - który dawał mu prawo odstąpienia gdy wykonawca wykona roboty niezgodnie z warunkami technicznymi i nie naprawi ich w ciągu 14 dni. Brzmi rozsądnie. Problem w tym że ten paragraf nie zawierał terminu do skorzystania z prawa odstąpienia - a bez terminu klauzula jest nieważna z mocy prawa.

Kiedy ta nieważność wyszła na jaw w toku procesu, zamawiający próbował ratować swoją pozycję - twierdził że jego oświadczenie można zakwalifikować jako odstąpienie ustawowe. Konkretnie powoływał się na przepis który pozwala odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu gdy zobowiązanie nie zostało wykonane w ściśle określonym terminie.

Sąd apelacyjny nie zgodził się z tym zabiegiem - i to z dwóch powodów.

Po pierwsze - przepis na który powoływał się zamawiający dotyczy niewykonania zobowiązania w terminie. A klauzula umowna dotyczyła nienależytego wykonania. To dwie różne kategorie prawne i nie można ich ze sobą utożsamiać.

Po drugie - w oświadczeniu o odstąpieniu zamawiający wyraźnie wskazał konkretny paragraf umowy jako podstawę. Tym oświadczeniem sąd poczuł się związany. Skoro strona sama jednoznacznie określiła na jakiej podstawie odstępuje - sąd nie ma podstaw żeby tę podstawę zmieniać.

Wniosek jest prosty i bolesny zarazem - jeśli w oświadczeniu o odstąpieniu wskażesz konkretną podstawę, a ta podstawa okaże się nieprawidłowa, nie możesz jej później podmienić na inną. Ani w toku procesu, ani w apelacji. Sąd nie będzie szukał za Ciebie lepszej podstawy.

I jeszcze jedna konsekwencja której nie wolno pominąć. Kara umowna była w umowie powiązana z odstąpieniem umownym z konkretnych przyczyn. Skoro odstąpienie umowne okazało się nieskuteczne - kara umowna również była naliczona bezprawnie.

Modyfikacja przepisu ustawy w umowie - gdzie jest granica? Wyrok SA w Łodzi

Trzecia sprawa dotyczyła umowy o prace projektowe - ale zasady które z niej płyną stosują się wprost do robót budowlanych.

Umowa zawierała zapis, który dawał zamawiającemu prawo odstąpienia gdy wykonawca przerwie realizację przedmiotu umowy z przyczyn leżących po jego stronie i przerwa ta trwa dłużej niż 30 dni. Brak terminu do skorzystania z tego prawa - tak jak w poprzedniej sprawie. Pozwani kwestionowali ważność tej klauzuli właśnie z tego powodu.

Sąd pierwszej instancji stwierdził że ten zapis nie jest umownym prawem odstąpienia - tylko dopuszczalną modyfikacją przepisu ustawy o odstąpieniu przy zwłoce dłużnika. Skoro to modyfikacja ustawy a nie klauzula umowna - brak terminu nie jest problemem.

Sąd apelacyjny nie zgodził się z tym rozumowaniem.

Po pierwsze - przepis ustawy na który powoływał się sąd pierwszej instancji dotyczy zwłoki dłużnika czyli zawinionego opóźnienia. A zapis umowny mówił o przerwaniu realizacji - to nie jest tożsame z pojęciem zwłoki w rozumieniu ustawy.

Po drugie - sąd podkreślił że odstąpienie umowne i ustawowe to dwa rozłączne instrumenty. Nie ma możliwości mechanicznego stosowania przepisów o jednym w miejsce drugiego. Klauzula umowna jest albo ważnym umownym prawem odstąpienia - albo jest nieważna. Nie może być "modyfikacją" ustawy.

Po trzecie - podobnie jak w poprzedniej sprawie - strona w swoim oświadczeniu wyraźnie wskazała na klauzulę umowną jako podstawę odstąpienia. Sąd był tym oświadczeniem związany i nie znalazł podstaw, żeby kwalifikować je jako odstąpienie ustawowe.

Rezultat - odstąpienie nieskuteczne. Kary umowne bezprawne.

Praktyczne wnioski - jak nie popełnić błędu przy odstąpieniu od umowy

Trzy sprawy, trzy różne stany faktyczne, ale ten sam schemat błędu. Dlatego warto zapamiętać kilka rzeczy.

Jeśli w umowie masz klauzulę odstąpienia - sprawdź czy zawiera termin. Bez terminu klauzula jest nieważna. Możesz się o tym dowiedzieć dopiero w sądzie - i będzie za późno.

Jeśli umowa zawiera ważną klauzulę z terminem - dopóki ten termin nie upłynie, jesteś do niej przywiązany. Nie możesz w tym czasie sięgać po przepisy ustawy, nawet jeśli zachodzą przesłanki ustawowe.

Jeśli składasz oświadczenie o odstąpieniu - przemyśl jaką podstawę wskazujesz. Sąd jest tym oświadczeniem związany. Jeśli podstawa okaże się błędna, nie możesz jej zmienić w toku procesu.

Jeśli klauzula umowna jest nieważna - nie ratuje Cię automatycznie przepis ustawy. Żeby skutecznie odstąpić na podstawie ustawy musisz spełnić przesłanki ustawowe - a te są inne niż umowne.

I ostatnia rzecz - kara umowna powiązana z odstąpieniem od umowy jest należna tylko wtedy, gdy samo odstąpienie było skuteczne. Nieskuteczne odstąpienie to brak kary umownej - albo kara po niewłaściwej stronie.

Dostałeś oświadczenie o odstąpieniu od umowy - albo sam chcesz odstąpić?

W obu przypadkach kluczowe jest sprawdzenie czy podstawa i tryb są prawidłowe. Błąd formalny może zmienić całą sytuację - łącznie z tym kto płaci karę umowną.

Wyślij mi umowę i korespondencję z drugą stroną - ocenię czy odstąpienie jest skuteczne i jakie masz możliwości.

jk@mecenaskobylinski.pl

tel. 512 438 673