Jeśli działasz w branży budowlanej i do tej pory nie miałeś do czynienia z odstąpieniem od umowy - jesteś prawdziwym szczęściarzem. Może warto przed najbliższym losowaniem totolotka skreślić parę liczb.

Niestety przebieg inwestycji nie zawsze układa się po myśli wykonawcy czy inwestora. Z większości gorących sytuacji uda się wybrnąć polubownie. Ale prędzej czy później - jeśli jesteś wykonawcą lub podwykonawcą - staniesz przed pytaniem czy kontynuować kontrakt, czy z niego wyjść.

Zanim przejdę do konkretów - jedno ważne zastrzeżenie. Odstąpienie od umowy to nie to samo co jej wypowiedzenie ani rozwiązanie za porozumieniem stron. To pojęcie jest często mylone i warto postawić sprawę jasno.

Odstąpienie to jednostronne oświadczenie woli - wystarczy wola jednej strony. I wywołuje bardzo konkretny skutek: cofa relację między stronami do punktu wyjścia. Powstaje fikcja prawna - jakby umowy nigdy nie było. Strony muszą sobie zwrócić to co do tej pory od siebie otrzymały.

W praktyce przy robotach budowlanych ciężko sobie to wyobrazić - nie zwrócisz wylanego fundamentu. Dlatego ta zasada doznaje wyjątków. Ale o tym na końcu.

Jeśli wolisz obejrzeć niż czytać - zapraszam na mój kanał:

Spis treści:

• Gdzie szukać podstaw odstąpienia od umowy?
• Wykonawca nie kończy robót w terminie - kiedy możesz odstąpić od umowy?
• Wykonawca odmawia wykonania robót - co możesz zrobić?
• Roboty stały się niemożliwe do wykonania - podstawy odstąpienia
• Inwestor odstępuje od umowy przed terminem - kiedy to możliwe?
• Wadliwe wykonanie robót - art. 636 KC
• Odstąpienie za wynagrodzeniem - art. 644 KC
• Brak gwarancji zapłaty - art. 649(4) KC
• Wady istotne robót - art. 560 KC
• Skutki prawne odstąpienia od umowy

Gdzie szukać podstaw odstąpienia od umowy?

Pierwsza rzecz - zajrzyj do umowy. Być może strony same uregulowały kiedy i jak można od niej odstąpić. To tzw. odstąpienie umowne i tu decydują ustalenia stron.

Jedno zastrzeżenie do odstąpienia umownego. Żeby klauzula była ważna, umowa musi określać termin w którym można z niej skorzystać - datą lub liczbą dni, tygodni. Brak terminu powoduje nieważność całej klauzuli. Odstąpienie umowne musi też mieścić się w ramach art. 395 i art. 492 KC.

Jeśli umowa milczy albo chcesz szukać szerszej ochrony - sięgasz do przepisów. Masz do dyspozycji Kodeks cywilny, ustawę Prawo upadłościowe albo ustawę Prawo zamówień publicznych jeśli realizujesz kontrakt w tym reżimie.

Dziś zajmuję się wyłącznie podstawami z KC. Jest ich aż 9.

Wykonawca nie kończy robót w terminie - kiedy możesz odstąpić od umowy?

To najczęściej stosowany przepis w sporach budowlanych - art. 491 KC. Jego główny bohater to zwłoka - czyli zawinione opóźnienie. Nie każde opóźnienie, tylko zawinione.

Co ważne - nie ma znaczenia o którym terminie mówimy. Może to być termin końcowy, ale równie dobrze termin pośredni wynikający z harmonogramu - nawet jeśli nie jest wpisany wprost w treść umowy.

Zwłoka wykonawcy

Jeśli inwestor stwierdzi że wykonawca zalega z jakimkolwiek etapem robót, uruchamia procedurę z tego przepisu. Wzywa wykonawcę do wykonania konkretnego zakresu w wyznaczonym terminie - z jednoczesnym zastrzeżeniem że bezskuteczny upływ tego terminu uprawni go do odstąpienia.

Tu pojawia się pytanie - jaki termin jest "odpowiedni"? Najprościej: taki w którym jest obiektywnie możliwe wykonanie zadania którego dotyczy wezwanie. Subiektywne trudności leżące po stronie wykonawcy nie mają znaczenia.

Co jeśli wyznaczony termin jest zbyt krótki? Wykonawca może przyjąć że termin jest faktycznie dłuższy - tak długi jak obiektywnie powinien być. Inwestor który wyznaczył zbyt krótki termin nie może skutecznie odstąpić od umowy.

Jest jednak niuans. Jeśli inwestor wyznaczył termin zbyt krótki, ale potem pozwolił wykonawcy działać aż do upływu odpowiedniego terminu - a wykonawca i tak się nie wywiązał - odstąpienie jest skuteczne.

Pomimo pokusy zignorowania wezwania z zbyt krótkim terminem - odradzam. Może to przynieść tylko niekorzystne skutki dla ignorującego.

Jeden z sądów ujął to tak:

"Obowiązkiem wykonawcy, który zamierza skorzystać z odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 § 1 KC jest wyznaczenie takiego dodatkowego terminu wykonania zobowiązania, który będzie terminem odpowiednim. Odpowiedniość terminu należy rozumieć w ten sposób, że wykonawca powinien dać inwestorowi czas w którym, przy zachowaniu należytej staranności oraz przy uwzględnieniu specyfiki danego obowiązku, będzie mógł się z niego wywiązać. (...) odstąpienie od umowy powinno być traktowane jako swego rodzaju ostateczność, do której można sięgać dopiero wtedy, kiedy powstałych w trakcie realizacji umowy problemów nie można rozwiązać w inny sposób."

Zwłoka inwestora

W drugą stronę - czyli gdy to inwestor zwleka - praktyka jest trudniejsza. Ciężej znaleźć termin który inwestor "zawalił". Może to być termin przekazania placu budowy jeśli jest jasno wskazany w kontrakcie, przekazania dokumentacji projektowej, albo dokonywania odbiorów częściowych.

Ale jest jeden ogólny obowiązek inwestora który warto pamiętać - obowiązek współdziałania z wykonawcą przy realizacji inwestycji. To z niego da się wywieść konkretne terminy. Dlatego w korespondencji z inwestorem warto od razu wyznaczać terminy na udzielenie odpowiedzi w istotnych kwestiach. Buduje to podstawę do ewentualnego odstąpienia.

Warto też wiedzieć że wyznaczane terminy mogą uwzględniać zwiększony poziom wysiłku ze strony wykonawcy. Jeśli coś normalnie zajmuje 14 dni ale obiektywnie da się to zrobić w 10 - termin 10-dniowy jest odpowiedni. Mobilizujący, ale realny.

Wykonawca odmawia wykonania robót - co możesz zrobić?

Gdy jedna ze stron staje wyraźnie okoniem i deklaruje wprost że świadczenia nie spełni - możesz odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu na podstawie art. 492(1) KC. Nawet przed nadejściem terminu wykonania.

Deklaracja musi być jednoznaczna i wyraźna. Samo milczenie albo bierność nie wystarczy.

Uwaga na pułapkę. Jeśli podjęcie działania przez wykonawcę zależy od współdziałania inwestora, a ten pozostaje bierny - i mimo to inwestor odstępuje - przesłanki przepisu nie są spełnione. Co więcej - gdyby w tej sytuacji to wykonawca wezwał biernego inwestora do współdziałania, sam mógłby zyskać podstawę do odstąpienia.

Roboty stały się niemożliwe do wykonania - podstawy odstąpienia

Art. 493 i 495 KC dotyczą sytuacji gdy świadczenie stało się niemożliwe. Ale ta niemożliwość musi mieć charakter obiektywny - nie chodzi o trudności konkretnego wykonawcy, tylko o to że przedmiotu umowy nie może wykonać nikt.

Art. 493 dotyczy sytuacji gdy niemożliwość wynika z okoliczności za które strona ponosi odpowiedzialność. Strona przeciwna może wtedy żądać odszkodowania albo odstąpić od umowy.

Art. 495 dotyczy sytuacji gdy niemożliwość wynika z okoliczności za które nikt nie odpowiada. Wtedy strona która miała świadczyć nie może żądać świadczenia wzajemnego - a jeśli już je otrzymała, musi zwrócić.

Kiedy mamy do czynienia z taką niemożliwością? Przykładowo gdy materiały ujęte w dokumentacji projektowej zostały wycofane z obrotu i nie można ich nabyć.

Natomiast same błędy w dokumentacji projektowej nie kwalifikują się jako niemożliwość - bo te błędy istniały już w chwili zawierania umowy. Tu raczej mówimy o umowie nieważnej, bo umowa o świadczenie niemożliwe jest nieważna od początku.

I jeszcze jedna ważna rzecz - niewypłacalność inwestora nie jest niemożliwością w rozumieniu tych przepisów. Sądy traktują stan niewypłacalności jako przejściowy - dłużnik zawsze może pomnożyć swój majątek. Dopiero trwała niewykonalność daje podstawę do odstąpienia.

Rozważasz odstąpienie od umowy o roboty budowlane?

Wybór właściwej podstawy i prawidłowe przeprowadzenie procedury to klucz do skutecznego odstąpienia. Błąd formalny może sprawić że odstąpienie nie wywoła żadnego skutku - a Ty zostaniesz z roszczeniem odszkodowawczym drugiej strony.

Wyślij mi umowę i opisz sytuację - ocenię czy masz podstawę do odstąpienia i jak ją bezpiecznie przeprowadzić.

jk@mecenaskobylinski.pl 

Inwestor odstępuje od umowy przed terminem - kiedy to możliwe?

Ten przepis - art. 635 KC - działa na korzyść inwestora. Albo wykonawcy który zleca roboty podwykonawcy.

Jeśli opóźnienie w realizacji jest tak duże że nie ma już realnych szans na ukończenie w terminie - inwestor może odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu. Nawet zanim termin umowny upłynie.

Dwa ważne szczegóły. Po pierwsze - inwestor może odstąpić nawet bez wcześniejszego ostrzeżenia wykonawcy. Po drugie - nie ma znaczenia czy opóźnienie jest zawinione przez wykonawcę czy nie. Przepis nie uzależnia prawa do odstąpienia od winy.

Wadliwe wykonanie robót - art. 636 KC

Tutaj czynnikiem decydującym nie jest czas tylko jakość - wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową.

Mechanizm jest podobny do art. 491 - najpierw żółta kartka. Inwestor wzywa wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania robót i wyznacza mu odpowiedni termin. Jaki to termin - wiadomo z art. 491, omawiałem wyżej.

Jeśli wykonawca nie reaguje - inwestor nabywa prawo do odstąpienia. Ale z plusem - może też zamiast odstępować powierzyć dokończenie robót innemu wykonawcy na koszt i ryzyko tego pierwszego. To tzw. wykonanie zastępcze.

Ważna zasada przy wykonaniu zastępczym - wykonawca odpowiada tylko za koszty które rzeczywiście wynikały z konieczności dokończenia robót. Nie można go obciążać kosztami nieuzasadnionymi ani karać podwójnie za wadliwe wykonanie. Przed rozliczeniem wykonawca powinien dostać szczegółowy wykaz poniesionych kosztów.

Odstąpienie za wynagrodzeniem - art. 644 KC

Przepis który w praktyce budowlanej zdarza się rzadko - ze względu na wartość kontraktów.

Dopóki roboty nie zostały ukończone inwestor może w każdej chwili odstąpić od umowy - ale płaci umówione wynagrodzenie. Może odliczyć tylko to co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót.

Krótko mówiąc - inwestor może wyjść z kontraktu kiedy chce, ale musi za to zapłacić.

Brak gwarancji zapłaty - art. 649(4) KC

Przepis dotyczy sytuacji gdy wykonawca żąda od inwestora ustanowienia gwarancji zapłaty - i jej nie dostaje.

Jeśli inwestor nie udzieli żądanej gwarancji w terminie wyznaczonym przez wykonawcę - terminie nie krótszym niż 45 dni - wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Co ważne - z przepisu wynika wprost że takie odstąpienie traktowane jest jako odstąpienie z winy inwestora. A to może pociągać za sobą kary umowne. Mechanizmowi gwarancji zapłaty poświęcę osobny wpis - na dziś wystarczy wiedzieć że taki instrument istnieje i jest skuteczny.

Wady istotne robót - art. 560 KC

To przepis z umowy sprzedaży - ale ma zastosowanie do umów o roboty budowlane.

Jeśli roboty mają wadę, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia albo odstąpić od umowy. Ale tylko jeśli wada jest istotna - czyli uniemożliwia korzystanie z obiektu lub znacząco to utrudnia.

Wykonawca może uniknąć odstąpienia jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę. Ale tylko jeśli obiekt nie był już wcześniej naprawiany albo wykonawca nie uchylał się od naprawy.

Skutki prawne odstąpienia od umowy

Odstąpienie cofa relację między stronami do punktu wyjścia. W teorii strony zwracają sobie nawzajem wszystko co od siebie otrzymały. Umowę traktuje się jakby nigdy nie była zawarta.

W praktyce budowlanej to oczywiście niemożliwe - fundamentu nie zwrócisz. Dlatego zasada doznaje wyjątków.

Najważniejsza zasada praktyczna - inwestor musi zapłacić za wszystkie roboty wykonane prawidłowo do chwili odstąpienia. Odstąpienie nie jest wymówką żeby nie płacić za to co zostało wykonane należycie.

Jest jeszcze jedna różnica którą warto znać - między odstąpieniem umownym a ustawowym. Przy odstąpieniu umownym kontrakt jest traktowany jak niezawarty zawsze - to skutek bezwzględny. Przy ustawowym sądy co do zasady również przyjmują skutek wsteczny, ale z pewnymi wyjątkami. Strony mogą też w umowie odmiennie uregulować skutki odstąpienia.

I najważniejsze - strona która odstępuje od umowy może żądać nie tylko zwrotu tego co świadczyła, ale również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Odstąpienie i odszkodowanie mogą iść w parze.

Chcesz odstąpić od umowy o roboty budowlane - albo właśnie dostałeś oświadczenie o odstąpieniu?

W obu przypadkach kluczowe jest sprawdzenie czy procedura została przeprowadzona prawidłowo. Błąd formalny po jednej lub drugiej stronie może zmienić całą sytuację prawną.

Wyślij mi umowę i korespondencję z drugą stroną - ocenię czy odstąpienie jest skuteczne i jakie masz możliwości.

jk@mecenaskobylinski.pl

tel. 512 438 673

Powiązane artykuły:

• Odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Jak nie popełnić błędu?

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.