Sprawdź czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Realizujesz roboty budowlane i masz wątpliwości czy inwestor zapłaci.
• Nie wiesz czy możesz żądać od inwestora zabezpieczenia zapłaty.
• Słyszałeś o gwarancji zapłaty, ale nie wiesz jak to działa w praktyce.
• Inwestor odmówił udzielenia gwarancji i zastanawiasz się co możesz zrobić.

Ten odcinek to kompletny przewodnik po gwarancji zapłaty - od mechanizmu, przez żądanie, po skutki braku odpowiedzi inwestora.

Do października 2023 roku każdy wykonawca, niezależnie od tego czy realizował roboty dla inwestora prywatnego czy publicznego, mógł w dowolnym momencie zażądać od inwestora gwarancji zapłaty. 

Jednym zdaniem dodanym do przepisu kodeksu cywilnego wyłączono możliwość żądania gwarancji zapłaty za roboty realizowane dla Skarbu Państwa. Tylko Skarbu Państwa - samorządy lokalne i pozostali zamawiający publiczni nadal mają obowiązek jej udzielenia.

To rozróżnienie trudno racjonalnie uzasadnić. Albo wszyscy zamawiający publiczni powinni być zwolnieni z tego obowiązku, albo żaden. Wybiórcze zwolnienie Skarbu Państwa wygląda jak ochrona największego zamawiającego na rynku kosztem wykonawców, szczególnie tych małych i średnich, dla których gwarancja zapłaty była jednym z niewielu realnych zabezpieczeń.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - jak działa ten mechanizm

W budownictwie wykonawcy są przyzwyczajeni do tego, że to od nich zawsze czegoś się wymaga. Gwarancja zapłaty odwraca tę logikę. To Ty możesz zażądać od inwestora, żeby udowodnił, że jest wypłacalny i że zapłaci za wykonane roboty.

Mechanizm jest prosty. Inwestor ma obowiązek udzielić wykonawcy zabezpieczenia, że otrzyma wynagrodzenie za wykonane roboty budowlane - i że otrzyma je terminowo. Gwarancja powinna być ustanowiona w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej albo akredytywy bankowej lub poręczenia banku. Chodzi więc o dokument wystawiony przez wiarygodny podmiot trzeci, nie przez samego inwestora.

Gwarancja może obejmować zarówno wynagrodzenie umowne, jak i wynagrodzenie za roboty dodatkowe lub konieczne do wykonania umowy - pod warunkiem, że inwestor zaakceptował te roboty na piśmie.

Koszty ustanowienia gwarancji ponoszą obie strony po połowie. W praktyce wykonawca może zaszyć swoją część w ofercie lub kosztorysie, więc faktyczny ciężar finansowy może w całości spaść na inwestora.

Gwarancja nie obejmuje kar umownych, które wykonawca ewentualnie miałby zapłacić, ani odsetek za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia.

Jak złożyć żądanie gwarancji zapłaty - forma i treść

Przepisy nie wymagają formy pisemnej. Ale żądanie musi być na tyle precyzyjne, żeby nie budziło wątpliwości, że chodzi właśnie o gwarancję zapłaty. To ważne, bo ewentualny brak udzielenia gwarancji daje Ci prawo do odstąpienia od umowy. Sądy podkreślają, że tylko przy dostatecznie określonym żądaniu można zbadać czy przedłożona gwarancja spełnia Twoje wymagania.

Wzorcowe żądanie powinno zawierać co najmniej:

• oznaczenie adresata,
• wskazanie umowy o roboty budowlane której dotyczy,
• zakres zabezpieczenia którego się domagasz,
• termin w ciągu którego inwestor ma zapewnić udzielenie gwarancji.

Co jeśli Twoje żądanie nie określa zakresu zabezpieczenia lub terminu? Przyjmuje się, że inwestor jest wtedy zobowiązany do zapewnienia gwarancji całego niezabezpieczonego wynagrodzenia, w ustawowym terminie minimalnym 45 dni.

Żądanie gwarancji możesz wzmocnić uprawnieniem do wstrzymania robót do czasu jej udzielenia. Innymi słowy możesz odstawić maszyny i czekać na gwarancję bez narażania się na negatywne konsekwencje kontraktowe.

Kiedy możesz żądać gwarancji zapłaty i przez jaki czas

Żądanie nie jest uzależnione od żadnych dodatkowych przesłanek. Nie musisz wykazywać, że inwestor jest niewypłacalny. Nie musisz czekać na problemy z płatnościami. Możesz zgłosić je w każdym momencie po zawarciu umowy, nawet tuż po jej podpisaniu, i nie jest to ograniczone żadnym terminem.

Najwcześniejszy możliwy moment to chwila zawarcia umowy. Najpóźniejszy to dzień wymagalności roszczenia o wynagrodzenie, czyli termin płatności wynikający z umowy. Możesz nawet żądać gwarancji po wystawieniu faktury, ale jeszcze przed nadejściem terminu płatności.

Roszczenie o gwarancję wygasa najpóźniej z dniem wygaśnięcia roszczenia o wynagrodzenie.

Ważna rzecz: możesz "porcjować" żądanie. Jeśli inwestor udzielił gwarancji tylko części wynagrodzenia, możesz wielokrotnie występować z kolejnymi żądaniami co do pozostałych części, aż uzyskasz gwarancję w pełnej wysokości.

Gwarancja zapłaty działa wyłącznie między stronami danej umowy. Jako podwykonawca nie możesz żądać jej bezpośrednio od inwestora, możesz żądać jej tylko od generalnego wykonawcy. Każdy uczestnik procesu budowlanego może zwrócić się wyłącznie do swojego bezpośredniego kontrahenta.

Chcesz żądać gwarancji zapłaty ale nie wiesz czy Twoja sytuacja na to pozwala?

Nie czekaj na problemy z płatnościami - im wcześniej zadziałasz, tym lepszą masz pozycję.

Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl

Czy inwestor może zmienić zasady gwarancji zapłaty w umowie

Krótko: nie może ich zmienić na Twoją niekorzyść.

Nie można w umowie ograniczyć ani wyłączyć Twojego prawa do żądania gwarancji. Nie można wprowadzać warunków ani terminów, od których zależałoby skorzystanie z tego prawa. Nie można nakładać na Ciebie dodatkowych obowiązków w związku z dochodzeniem gwarancji. Zapisy mniej korzystne niż te wynikające z przepisów są nieważne z mocy prawa.

Można natomiast wprowadzić zapisy korzystniejsze dla Ciebie niż to, co wynika z ustawy.

Jeden ważny zakaz: inwestor który dostał Twoje żądanie gwarancji nie może z tego powodu odstąpić od umowy. Ustawa bezwzględnie zabrania odstąpienia motywowanego żądaniem udzielenia gwarancji.

Inwestor nie udzielił gwarancji zapłaty - co możesz zrobić

Jeśli nie dostałeś gwarancji w wyznaczonym terminie, masz prawo odstąpić od umowy z winy inwestora. Termin na udzielenie gwarancji nie może być krótszy niż 45 dni. Termin jest dochowany gdy najpóźniej w ostatnim jego dniu faktycznie dysponujesz odpowiednim dokumentem.

Odstąpienie z winy inwestora to bardzo silne narzędzie. Po pierwsze, jeśli umowa przewiduje karę umowną za odstąpienie, możesz ją nałożyć na inwestora. Po drugie, inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia, mimo niewykonania robót, jeśli byłeś gotów je wykonać, ale nie mogłeś z przyczyn leżących po stronie inwestora. Jedyne ograniczenie: inwestor może odliczyć to, co zaoszczędziłeś z powodu niewykonania robót.

Odstąpienie następuje ze skutkiem na dzień jego złożenia. Do rozliczenia pozostaje wszystko co strony wzajemnie świadczyły do tej pory, czyli wynagrodzenie za roboty wykonane do dnia odstąpienia.

Poza roszczeniami rozliczeniowymi przysługuje Ci też roszczenie odszkodowawcze za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania. Wymaga to jednak wykazania przed sądem wszystkich przesłanek odpowiedzialności.

Inwestor nie udzielił Ci gwarancji w terminie?

Masz prawo odstąpić od umowy z jego winy - i żądać kary umownej. Nie rezygnuj z tego prawa zanim nie sprawdzisz wszystkich możliwości.

Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl Zadzwoń: +48 512 438 673

Czy podwykonawca może żądać gwarancji zapłaty od inwestora

Przepisy o gwarancji zapłaty mają zastosowanie również do umów między wykonawcą a podwykonawcą i dalej w dół łańcucha, między podwykonawcą a dalszym podwykonawcą.

Jako podwykonawca nie możesz jednak żądać gwarancji bezpośrednio od inwestora. Możesz żądać jej wyłącznie od swojego bezpośredniego kontrahenta, czyli generalnego wykonawcy.

Pozostaje otwarte pytanie czy z tego mechanizmu korzystają wyłącznie podwykonawcy realizujący umowy o roboty budowlane, czy także ci realizujący inne rodzaje umów na budowie. Zdania są podzielone i problem nie jest jednoznacznie rozstrzygnięty ani w orzecznictwie, ani w doktrynie.

Czy inwestor może odmówić gwarancji powołując się na nadużycie prawa

To jedno z ciekawszych pytań w całej tej instytucji. Czy inwestor może bronić się zarzutem, że Twoje żądanie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub nadużyciem prawa?

Przytłaczająca większość orzeczeń odpowiada: nie. Sądy wielokrotnie stwierdzały, że żądanie gwarancji nie wymaga żadnych dodatkowych przesłanek. Inwestor nie może odmówić powołując się na to, że nie ma problemów z wypłacalnością, że termin płatności jeszcze nie nadszedł, że budowa jest już prawie skończona, ani że wykonawca wadliwie wykonywał roboty. Sąd Najwyższy wprost stwierdził, że nawet wadliwe wykonywanie robót przez wykonawcę nie może być podstawą do odmowy udzielenia gwarancji.

Z drugiej strony istnieją wyroki Sądu Apelacyjnego w Krakowie, które dopuszczają zastosowanie zarzutu nadużycia prawa w określonych stanach faktycznych. W jednej ze spraw inwestor argumentował, że wykonawca zażądał gwarancji gdy inwestycja była zrealizowana na poziomie 90%, nie było żadnych problemów z płatnościami, a celem żądania było wyłącznie uwolnienie się z nierentownego kontraktu. Krakowski sąd uznał to za nadużycie prawa. Stanowisko to jest krytykowane w doktrynie.

Moja ocena: przepisy są po Twojej stronie i większość sądów to potwierdza. Ale jeśli żądasz gwarancji w okolicznościach, które mogą wyglądać na próbę ucieczki z kontraktu, musisz liczyć się z ryzykiem sporu. Warto wtedy zadbać o to, żeby móc wykazać, że Twoje obawy co do zapłaty były realne.

Inwestor odmówił gwarancji albo chcesz jej teraz zażądać i nie wiesz jak to zrobić poprawnie?

Jeden błąd w żądaniu może Cię dużo kosztować.

Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl Zadzwoń: +48 512 438 673

Powiązane artykuły:

• Zastępstwo inwestycyjne w budownictwie - czym jest i kto odpowiada za zapłatę podwykonawcom
• Jak dochodzić zapłaty od inwestora, gdy wykonawca nie płaci?


•  

Kontakt:

jk@mecenaskobylinski.pl

512 438 673

Facebook

Instagram

Linkedin