Planujesz dużą inwestycję. Chcesz ją realizować etapami. Składasz wniosek o pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu i urząd pyta o prawo do dysponowania wszystkimi nieruchomościami. Nie tylko tymi, na których budujesz teraz.

Czy naprawdę musisz wykupić wszystkie działki zanim wbijesz pierwszą łopatę?

To pytanie dzieli sądy administracyjne od kilkunastu lat. I odpowiedź nie jest oczywista, choć w mojej ocenie większość argumentów przemawia za tym, że nie musisz.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak

• Planujesz inwestycję wieloetapową - kilka obiektów, kilka działek, realizacja rozłożona w czasie.
• Chcesz uzyskać pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu, a pozostałe działki planujesz nabyć później.
• Urząd kwestionuje Twój wniosek twierdząc, że musisz mieć prawo do wszystkich nieruchomości już teraz.
• Albo: masz decyzję o warunkach zabudowy dla całego terenu i zastanawiasz się jak planować etapowanie.

Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj uważnie. To może zaważyć na harmonogramie i finansowaniu całej inwestycji.

Spis treści

1. Inwestycja wieloetapowa a pozwolenie na budowę - na czym polega spór
2. Stanowisko rygorystyczne - musisz mieć prawo do wszystkich działek od razu
3. Dlaczego urząd nie może żądać prawa do wszystkich działek przy inwestycji wieloetapowej
4. Pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu bez prawa do pozostałych działek - kiedy jest możliwe
5. Co to oznacza w praktyce i jak się zabezpieczyć

Inwestycja wieloetapowa a pozwolenie na budowę - na czym polega spór

Żeby uzyskać pozwolenie na budowę, musisz wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może to być własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawo rzeczowe albo stosunek zobowiązaniowy, np. umowa dzierżawy dająca prawo do budowania.

Przy inwestycji jednoetapowej sprawa jest prosta. Masz działkę, składasz oświadczenie, budujesz.

Przy inwestycji wieloetapowej pojawia się pytanie: czy musisz mieć prawo do wszystkich działek objętych zamierzeniem budowlanym już przy pierwszym wniosku - czy tylko do tych, na których realizujesz aktualny etap?

Odpowiedź zależy od tego, który sąd rozpatrzy Twoją sprawę. Bo orzecznictwo jest tu podzielone. Wyraźnie.

Stanowisko rygorystyczne - musisz mieć prawo do wszystkich działek od razu

Część sądów administracyjnych, w tym Naczelny Sąd Administracyjny w kilku wyrokach, stoi na stanowisku, że przy inwestycji wieloetapowej inwestor musi przedstawić oświadczenie o prawie do dysponowania wszystkimi nieruchomościami objętymi projektem zagospodarowania terenu - czyli dla całego zamierzenia budowlanego, nie tylko dla pierwszego etapu.

Logika tego stanowiska jest taka: inwestor składa projekt zagospodarowania dla całego terenu. Wydanie pozwolenia na budowę zatwierdza ten projekt. Żeby całe zamierzenie mogło być zrealizowane, inwestor powinien mieć prawo do wszystkich działek już teraz. Inaczej nie ma żadnej gwarancji, że pozostałe etapy kiedykolwiek powstaną. A decyzja o warunkach zabudowy była wydana przy założeniu, że inwestycja zostanie zrealizowana w całości.

Drugi argument tego nurtu dotyczy inwestycji powiązanych technologicznie - przedsięwzięcia połączone powinny być traktowane jako jedno i nie można ich dzielić na etapy, które będą oceniane cząstkowo, bo to mogłoby zaburzać ocenę oddziaływania na środowisko.

Dlaczego urząd nie może żądać prawa do wszystkich działek przy inwestycji wieloetapowej

Te argumenty brzmią logicznie, ale nie wytrzymują konfrontacji z przepisami i zdrowym rozsądkiem.

Po pierwsze - prawo budowlane wprost mówi, że pozwolenie na budowę może na wniosek inwestora dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Ustawodawca zakłada więc, że część zamierzenia może nie zostać zrealizowana i zamiast zakazywać takiej sytuacji, wprowadził mechanizm łagodzący: wymóg samodzielnego funkcjonowania etapu. To jest świadoma decyzja ustawodawcy, nie luka prawna.

Po drugie - decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wstępny i ogólny. Nie przesądza o prawie do konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu - tylko określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Co ważne, jej konstrukcja jest oderwana od stosunków własnościowych. Dlatego właśnie nie wymaga się przy niej oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. Etapowanie inwestycji to problematyka pozwolenia na budowę - nie decyzji o warunkach zabudowy.

Po trzecie - argument o "gwarancji realizacji inwestycji" jest słaby. Nikt nie może zagwarantować, że inwestor nie sprzeda działki po uzyskaniu pozwolenia. Gdyby taka gwarancja miała być wymagana, prowadziłoby to do absurdu: faktycznej niemożliwości sprzedaży nieruchomości objętych pozwoleniem. To naruszałoby prawo własności.

Po czwarte - stanowisko rygorystyczne ignoruje zasadę Kodeksu postępowania administracyjnego, która mówi wprost, że zakres postępowania administracyjnego wszczętego na wniosek określa treść tego wniosku i organ jest tym wnioskiem związany. Jeśli inwestor składa wniosek o pozwolenie dla pierwszego etapu, organ ma badać ten etap, nie całe zamierzenie.

Pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu bez prawa do pozostałych działek - kiedy jest możliwe

Część sądów administracyjnych, w tym NSA w kilku wyrokach, prezentuje podejście odmienne - i w mojej ocenie trafniejsze.

Zgodnie z tym stanowiskiem inwestor nie musi mieć prawa do dysponowania wszystkimi nieruchomościami już przy pierwszym etapie. Wystarczy, że ma prawo do tych nieruchomości, na których będą znajdować się obiekty objęte konkretnym wnioskiem.

Argumentacja jest następująca. Projekt zagospodarowania działki lub terenu jest częścią projektu budowlanego i podlega zatwierdzeniu tylko raz - w decyzji o pozwoleniu na budowę dla danego etapu. Nie można wielokrotnie zatwierdzać projektu zagospodarowania dla całego zamierzenia w ramach kolejnych wniosków dla poszczególnych etapów. Zakres wniosku o pozwolenie na budowę przy inwestycji etapowej odnosi się do konkretnego etapu i tylko w tym zakresie organ może i powinien badać prawo do dysponowania nieruchomościami.

Co istotne, teren inwestycji objęty wnioskiem o pozwolenie dla danego etapu nie musi być tożsamy z terenem całego zamierzenia. Musi tylko nie wykraczać poza granice określone w decyzji o warunkach zabudowy.

Wreszcie argument ekonomiczny, który trudno zbagatelizować. Narzucenie inwestorowi obowiązku nabycia wszystkich gruntów przed złożeniem pierwszego wniosku byłoby całkowicie nieracjonalne gospodarczo. Przy dużych inwestycjach oznaczałoby zamrożenie ogromnego kapitału na lata przed rozpoczęciem budowy. Przepisy o etapowaniu były wprowadzone właśnie po to, żeby ułatwić proces inwestycyjny - nie żeby go komplikować.

Dodatkowo u podstaw całego systemu leży konstytucyjna zasada wolności zabudowy i ochrony prawa własności. Ograniczenia w tym zakresie wymagają wyraźnej podstawy ustawowej. Takiej podstawy dla wymogu posiadania prawa do wszystkich działek przy pierwszym etapie - nie ma.

Urząd kwestionuje Twój wniosek o pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu inwestycji wieloetapowej?

To jest spór, który warto podjąć. Argumenty są po Twojej stronie.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Co to oznacza w praktyce i jak się zabezpieczyć

Trzy wnioski, które powinieneś zapamiętać.

Po pierwsze - masz argumenty po swojej stronie. Większość argumentów prawnych i ekonomicznych przemawia za stanowiskiem liberalnym. Nie ma istotnych prawnych przeszkód, żeby uzyskać pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu i dopiero później sukcesywnie nabywać prawa do kolejnych nieruchomości. Jeśli urząd kwestionuje Twój wniosek powołując się na stanowisko rygorystyczne - masz podstawy do odwołania.

Po drugie - zadbaj o samodzielność każdego etapu. Kluczowy wymóg, na którym opiera się stanowisko liberalne, to możliwość samodzielnego funkcjonowania obiektów objętych danym etapem zgodnie z przeznaczeniem. Jeśli Twój etap nie może funkcjonować bez pozostałych, urząd ma argument. Dlatego planując etapowanie inwestycji, zadbaj żeby każdy etap mógł działać niezależnie.

Po trzecie - bądź przygotowany na niepewność. Orzecznictwo jest niejednolite. Wynik sprawy może zależeć od tego, który skład orzekający rozpatrzy Twoje odwołanie. To nie jest komfortowa sytuacja, ale przy znajomości argumentów obu stron możesz prowadzić spór świadomie i skutecznie.

Planujesz dużą inwestycję wieloetapową i chcesz uniknąć problemów na etapie pozwolenia na budowę?

Lepiej skonsultować to przed złożeniem wniosku niż walczyć z odmową decyzji.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl 

Powiązane artykuły:

• Zmiana pozwolenia na budowę - jak daleko urząd może badać Twój wniosek zamienny
• Co zrobić, gdy pozwolenie na budowę wydano bez Twojego udziału? 
• Zaprojektuj, zbuduj i... dopłać? Remont/rekonstrukcja obiektu zabytkowego - case study 

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.