W realiach placu budowy rządzi ten, kto kasę ma.

Gdy prace zbliżają się do finału, wydawać by się mogło że wszystko skończy się jak w bajkach dla dzieci. Rzeczywistość pokazuje, że inaczej kończą się bajki dla dorosłych.

Co zrobić gdy w czasie odbioru stwierdza się wady - te nieistotne, do naprawienia? Zamawiający chce obiektu wolnego od wad. Wykonawca chce zapłaty. I zaczyna się przepychanka.

Parafrazując wieszcza - na placu budowy takie słyszy się rozmowy:

- Zapłacę ci mój drogi wykonawco, ale tylko gdy usuniesz wady stwierdzone w protokole.

- O nie, ja robotę wykonałem. Wady może i są, ale wszystko jest do naprawienia w ramach rękojmi. Najpierw zapłać, potem przyszpachlujemy te mankamenty.

Czy po raz kolejny wygrają rządy żelaznej pięści - czy może ta pięść okaże się na tyle skorodowana, że obróci się w proch przy pierwszej próbie uderzenia?

Sprawdź czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Wykonałeś roboty i doszło do odbioru
• W protokole odbioru wpisano wady nieistotne
• Zamawiający odmawia zapłaty do czasu usunięcia wad
• Twierdzisz, że wady są do naprawienia w ramach rękojmi i żądasz zapłaty

Jeśli tak, czytaj dalej. Albo obejrzyj omówienie na moim kanale:

Spis treści:

• Które przepisy tu obowiązują - trójskok po Kodeksie cywilnym
• Czym jest wada robót budowlanych w rozumieniu prawa?
• Jakie uprawnienia z rękojmi ma zamawiający?
• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad. Co mówią sądy?

Które przepisy tu obowiązują - trójskok po Kodeksie cywilnym

Zanim przejdę do sedna - krótkie wyjaśnienie skąd w ogóle biorą się tutaj przepisy o rękojmi. To nie jest oczywiste.

W KC mamy przepis-wytrych dotyczący umów o roboty budowlane - art. 656 KC. Działa jak scyzoryk MacGyvera: odsyła do narzędzi które ustawodawca opracował wcześniej, przy innych typach umów.

Skok pierwszy - art. 656 KC odsyła przy wadliwym wykonaniu robót do przepisów o umowie o dzieło.

Skok drugi - art. 638 KC o umowie o dzieło odsyła do przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Skok trzeci - lądujemy na art. 556-576 KC, czyli klasycznych przepisach o rękojmi.

I właśnie te przepisy będą bohaterami tego artykułu.

Czym jest wada robót budowlanych w rozumieniu prawa?

Wydawać by się mogło, że każdy wie czym jest wada. Przecież wada to wada.

W praktyce sądowej pojęcie wady obiektu budowlanego zostało dookreślone przez orzecznictwo. Żeby mówić o wadzie muszą być spełnione dwa warunki jednocześnie.

Po pierwsze - obiekt został wykonany niezgodnie z umową, projektem budowlanym lub przepisami obowiązującego prawa, w tym normami.

Po drugie - obiekt ma cechę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie.

Oba warunki muszą zachodzić łącznie. Samo odejście od projektu bez wpływu na użyteczność to nie wada w sensie prawnym. I odwrotnie - zmniejszona użyteczność bez naruszenia umowy czy projektu - też nie.

Jakie uprawnienia z rękojmi ma zamawiający przy wadach robót?

Ustawa przewiduje cztery uprawnienia. Żądanie usunięcia wad. Wymiana rzeczy trudna do realizacji przy robotach budowlanych, może dotyczyć rzeczy ruchomych wmontowanych w obiekt. Żądanie obniżenia ceny. I odstąpienie od umowy.

Zanim zamawiający sięgnie po którekolwiek z tych narzędzi jedna ważna uwaga. Rękojmia nie dotyczy odbiorów częściowych. Bieg okresu rękojmi za wady rozpoczyna się dopiero z chwilą odebrania całego obiektu.

I tu jest kruczek który często umyka zamawiającym. Art. 560 §1 KC mówi wprost, jeśli nawet zamawiający chce skorzystać z obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, wykonawca może temu zapobiec usuwając wadę niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności. To koło ratunkowe traci jednak powietrze gdy obiekt był już wcześniej naprawiany albo wykonawca uchylał się od naprawy.

Ale co ważniejsze, nigdzie w tych przepisach nie ma uprawnienia polegającego na wstrzymaniu zapłaty do czasu usunięcia wad. Żaden przepis ustawy nie daje zamawiającemu takiego prawa.

Zamawiający odmawia zapłaty powołując się na wady stwierdzone przy odbiorze?

To częsty scenariusz i często bezprawny. Opisz mi w dwóch zdaniach co się dzieje - odpiszę czy masz podstawę do żądania zapłaty.

jk@mecenaskobylinski.pl

tel. 512 438 673

Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - co mówią sądy?

W praktyce relacje biznesowe na budowie często układają się według prawa silniejszego, a nie kodeksowego. I wielu zamawiających próbuje tej żelaznej pięści.

Sądy mówią jasno - ta pięść jest skorodowana.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku stwierdził wprost:

"Samo stwierdzenie wadliwości sprzedanego towaru nie uzasadnia jeszcze odmowy zapłaty ustalonej ceny. Kupujący powinien złożyć stosowne oświadczenie woli powołując się na przysługujące mu uprawnienia z tytułu rękojmi. Żądanie zapłaty może zahamować dopiero treść takiego oświadczenia, a nie sam w sobie wniosek o ustalenie istnienia wady."

Innymi słowy - samo stwierdzenie wady i odmowa zapłaty to za mało. Żeby skutecznie wstrzymać płatność zamawiający musi najpierw skorzystać z konkretnego uprawnienia z rękojmi - odstąpić od umowy, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo dokonać potrącenia z należnym mu odszkodowaniem za nienależyte wykonanie.

Samo milczenie, sama odmowa, samo wskazanie wad w protokole nie wystarczy.

Sąd Apelacyjny w Lublinie poszedł jeszcze dalej. W sprawie dotyczącej innego rodzaju umowy, ale z wnioskiem który w pełni odnosi się do robót budowlanych:

"Odmowa zapłaty ceny może nastąpić jedynie gdy mamy do czynienia z całkowitym niewykonaniem zobowiązania lub gdy doszło do odstąpienia od umowy. Może to nastąpić jedynie gdy występuje wada istotna - czyli tego rodzaju że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu, wyłącza normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie. Natomiast pozostałe wady świadczą tylko o nienależytym wykonaniu zobowiązania - rzutując na uprawnienie odbiorcy do domagania się ich usunięcia albo obniżenia ceny."

Przekładając to na język placu budowy: jeśli roboty wykonano i odebrano, a stwierdzone wady są nieistotne - wynagrodzenie jest należne. Kropka.

Zamawiający który chce skutecznie zablokować płatność musi najpierw skorzystać z rękojmi. Bez tego jego odmowa zapłaty jest bezprawna i sąd zasądzi wynagrodzenie mimo wad.

Warto też wiedzieć że ta sama zasada dotyczy wykonania zastępczego, gdy zamawiający powierza poprawienie robót podmiotowi trzeciemu na koszt i ryzyko pierwotnego wykonawcy. Żeby z tego skorzystać - też trzeba najpierw uruchomić ścieżkę rękojmi.

Żelazna zasada jest więc taka: skoro roboty wykonano i odebrano, wynagrodzenie jest należne. Wady nieistotne nie dają prawa do wstrzymania zapłaty. Dają prawo do rękojmi - ale to zupełnie inna ścieżka.

Wykonałeś roboty, odebrałeś protokół, a zamawiający nie płaci powołując się na wady?

W wielu takich przypadkach masz pełne prawo do wynagrodzenia mimo stwierdzonych wad.

Opisz mi w dwóch zdaniach co się dzieje - odpiszę czy masz podstawę do żądania zapłaty.

jk@mecenaskobylinski.pl 

Powiązane artykuły

• Wady nieistotne jako podstawa odmowy odbioru robót budowlanych - wyrok SN, który może Cię zaskoczyć
• Wykonanie zastępcze w budownictwie - za co dokładnie odpowiada pierwotny wykonawca i gdzie jest granica
• Kary umowne w umowie o roboty budowlane - co wykonawca musi wiedzieć zanim podpisze kontrakt

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej. Ma charakter wyłącznie informacyjny i stanowi wyraz poglądów autora. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.