Wykonanie zastępcze w budownictwie: za co dokładnie odpowiada pierwotny wykonawca i gdzie jest granica
Inwestor odstąpił od umowy i zlecił roboty komuś innemu. Teraz wystawia Ci notę obciążeniową na kwotę wyższą niż cała Twoja pierwotna umowa.
Czy musisz zapłacić tyle ile żąda?
Niekoniecznie. Odpowiedzialność pierwotnego wykonawcy za koszty wykonania zastępczego ma swoje granice i Sąd Najwyższy powiedział o nich kilka ważnych rzeczy w sprawie, o której za chwilę opowiem.
Sprawa jest niepozorna - elewacja budynku mieszkalnego, kontrakt za 6500 złotych. Ale wyrok trafił aż do Sądu Najwyższego i ma przełożenie na spory przy znacznie większych kontraktach.
Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:
- Inwestor odstąpił od umowy po tym, jak roboty okazały się wadliwe.
- Zlecił wykonanie prac podmiotowi trzeciemu - wykonawcy zastępczemu.
- Teraz żąda od Ciebie zwrotu kosztów wykonania zastępczego.
- Kwota którą żąda jest wyższa niż wartość Twojej pierwotnej umowy.
- Wykonawca zastępczy użył innych materiałów, innej technologii albo wykonał szerszy zakres niż Ty.
Jeśli choć trzy punkty pasują, czytaj dalej.
--
Wolisz słuchać? Tu jest podcast:
Spis treści:
- Wykonanie zastępcze w robotach budowlanych - na czym polega i kiedy powstaje
- Stan faktyczny: elewacja za 6500 złotych i nota obciążeniowa za 13 tysięcy
- Odszkodowanie po odstąpieniu od umowy: jak je liczyć i według jakich zasad
- Granica odpowiedzialności pierwotnego wykonawcy - kluczowa teza SN
- Zmiana technologii i materiałów przez wykonawcę zastępczego - co to oznacza dla Ciebie
Wykonanie zastępcze w robotach budowlanych - na czym polega i kiedy powstaje
Wykonanie zastępcze to uprawnienie zamawiającego, które pozwala mu powierzyć roboty innemu wykonawcy na koszt i ryzyko pierwotnego, gdy ten wykonuje je wadliwie albo sprzecznie z umową.
Procedura jest prosta: zamawiający wzywa wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznacza termin. Jeśli wykonawca nie reaguje - zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dokończenie robót komuś innemu. W ramach umów o roboty budowlane - bez zgody sądu, bez dodatkowych formalności.
Ważna granica: wykonanie zastępcze jest możliwe tylko dopóki trwa umowa, czyli przed odbiorem robót. Po odbiorze inwestorowi przysługują roszczenia z rękojmi albo odszkodowawcze, ale nie wykonanie zastępcze.
W opisywanej sprawie doszło jednak do czegoś innego. Inwestor najpierw odebrał roboty, potem zauważył wady, próbował je naprawić przez pierwotnego wykonawcę - bezskutecznie - i dopiero wtedy odstąpił od umowy. To ważne dla rozumienia jakie przepisy miały tu zastosowanie.
Stan faktyczny - elewacja za 6500 złotych i nota obciążeniowa za 13 tysięcy
Wykonawca miał zamontować parapety z robotami tynkarskimi oraz wykonać elewację budynku mieszkalnego. Wynagrodzenie: ok. 6500 złotych.
Roboty zostały odebrane. Po odbiorze wyszły wady elewacji. Kolejne naprawy były bezskuteczne. Inwestor odstąpił od umowy i powierzył wykonanie prac podmiotowi trzeciemu.
W sądzie okazało się, że nowa elewacja musi być wykonana zupełnie inaczej - czyszczenie ręczne, ocieplenie płytami styropianowymi, siatka, tynk i malowanie. Biegły wycenił te prace na ponad 11 tysięcy złotych. Do tego koszty usunięcia zabrudzeń powstałych przy naprawach ponad 2 tysiące.
Razem: ponad 13 tysięcy złotych. Czyli ponad dwukrotność pierwotnej umowy.
Sąd pierwszej i drugiej instancji zasądził tę kwotę od wykonawcy. Wykonawca złożył kasację do Sądu Najwyższego i wygrał.
Odszkodowanie po odstąpieniu od umowy - jak je liczyć i według jakich zasad
Pierwsza kwestia, którą rozstrzygnął SN: po odstąpieniu od umowy nie stosuje się przepisów o wykonaniu zastępczym. Stosuje się ogólne przepisy o odszkodowaniu.
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, może żądać nie tylko zwrotu tego co świadczyła, ale też naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. To odszkodowanie obejmuje m.in. szkodę wynikającą z konieczności zastępczego zaspokojenia się po wyższej cenie.
Mówiąc prościej: jeśli po odstąpieniu musisz zlecić te same roboty komuś innemu i zapłacić więcej niż pierwotna umowa - ta różnica to Twoja szkoda. I pierwotny wykonawca może za nią odpowiadać.
Może, ale nie zawsze musi. I nie zawsze w pełnej wysokości.
SN wskazał też ważne ograniczenie: pierwotny wykonawca nie powinien odpowiadać za zdarzenia o charakterze nadzwyczajnym, obiektywnie od niego niezależne. Np. za wzrost cen materiałów i robocizny spowodowany czynnikami zewnętrznymi - inflacją, wojną, pandemią - odpowiedzialność może być ograniczona.
Inwestor obciąża Cię kosztami wykonania zastępczego wyższymi niż wartość Twojej pierwotnej umowy?
Sprawdź czy te koszty mieszczą się w granicach Twojej odpowiedzialności.
Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673
Granica odpowiedzialności pierwotnego wykonawcy - kluczowa teza SN
Tu jest sedno całej sprawy i najważniejsza teza wyroku.
SN stwierdził: świadczenie wykonane przez wykonawcę zastępczego musi być takie samo lub zbliżone do tego, do którego wykonania był zobowiązany pierwotny wykonawca. Nie ma podstawy do obciążania pierwotnego wykonawcy kosztami wykonania innego świadczenia - w szczególności przy użyciu innych materiałów i technologii.
Innymi słowy: nie może dojść do radykalnej zmiany przedmiotu umowy.
Dlaczego? Bo odszkodowanie ma naprawić szkodę wynikającą z niedokonanej wymiany ekwiwalentnych świadczeń określonych umową. To co miał zrobić pierwotny wykonawca i to co zrobił wykonawca zastępczy musi być porównywalne, żeby pierwotny wykonawca pokrył koszty wykonania zastępczego.
W praktyce oznacza to, że pierwotny wykonawca odpowiada w zakresie zbliżonym do tego, do czego był pierwotnie zobowiązany. Jeśli inwestor zlecił wykonawcy zastępczemu wykonanie szerszego zakresu, przy użyciu droższych materiałów i nowocześniejszej technologii nadwyżka kosztów nie jest już problemem pierwotnego wykonawcy.
W opisywanej sprawie właśnie tak było. Pierwotna umowa obejmowała remont elewacji. Wykonawca zastępczy wykonał coś znacznie droższego - nową elewację w innej technologii z ociepleniem styropianem. To nie jest to samo świadczenie. Dlatego SN uchylił wyrok i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy z uwzględnieniem tej granicy.
Zmiana technologii i materiałów przez wykonawcę zastępczego - co to oznacza dla Ciebie
Ta teza SN ma praktyczne znaczenie w wielu sporach - nie tylko przy małych remontach.
Inwestorzy często korzystają z okazji jaką daje im wykonanie zastępcze, by przy okazji ulepszać obiekt, stosować nowsze technologie, droższe materiały. Wszystko na koszt pierwotnego wykonawcy. Wyrok SN tej praktyce się sprzeciwia.
Jeśli jesteś pierwotnym wykonawcą i inwestor obciąża Cię kosztami wykonania zastępczego - sprawdź kilka rzeczy.
Po pierwsze: czy zakres robót wykonanych przez wykonawcę zastępczego jest taki sam jak zakres Twojej umowy. Jeśli jest szerszy - ta nadwyżka Cię nie dotyczy.
Po drugie: czy użyte materiały i technologia są porównywalne z tym co przewidywała Twoja umowa. Jeśli są droższe, możesz kwestionować odpowiednią część kosztów.
Po trzecie: czy wzrost kosztów wynika z normalnych stawek rynkowych, czy z czynników nadzwyczajnych. Obiektywne, zewnętrzne przyczyny wzrostu cen mogą ograniczyć Twoją odpowiedzialność.
Pamiętaj też o zasadzie ogólnej: koszty wykonania zastępczego nie mogą być nadmierne. Wynagrodzenie wykonawcy zastępczego powinno odpowiadać stawkom rynkowym. Inwestor nie jest zobowiązany do poszukiwania najtańszego rozwiązania, ale nie może też obciążać Cię kosztami nieuzasadnionymi.
Grozi Ci nota obciążeniowa za wykonanie zastępcze?
Zanim zapłacisz - sprawdź czy żądana kwota mieści się w granicach Twojej odpowiedzialności.
Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673
Powiązane artykuły:
- Kara umowna za opóźnienie etapu liczona od całego kontraktu - dlaczego może być nieważna i jak się bronić
- Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - czy zamawiający ma do tego prawo?
- Inwestor nie współpracuje - czy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlan
--
Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.
--
Kontakt:
512 438 673
Znajdź mnie tutaj:
Instagram: Budowlane paragrafy
Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook
Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn
