Blog/Podcast

Odmowa odbioru robót budowlanych z powodu wad nieistotnych - wyrok SN, który może Cię zaskoczyć

2025-09-28

Komentarze: 0

Zgłosiłeś roboty do odbioru. Inwestor przyszedł, obejrzał i stwierdził usterki. Drobne, nieistotne - ale odmówił odbioru. Odmówił podpisania protokołu. Odmówił zapłaty.

Zasada jest prosta i ugruntowana od lat: wady nieistotne nie uprawniają do odmowy odbioru. Inwestor musi odebrać i zapłacić - a wady nieistotne może dochodzić przez rękojmię.

Tylko, że świeży wyrok Sądu Najwyższego z lutego 2025 roku zawiera jedno zdanie, które - moim zdaniem - może być przez inwestorów wykorzystywane jako narzędzie do blokowania odbioru i wynagrodzenia nawet przy wadach nieistotnych.

Ten artykuł jest o tym, jak to zdanie brzmi, dlaczego jest niebezpieczne i jak się przed nim bronić.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

Zgłosiłeś roboty do odbioru - inwestor odmawia bo stwierdził usterki.
Usterki są drobne - nie uniemożliwiają korzystania z obiektu.
Inwestor powołuje się na zapisy umowy o "bezusterkowym odbiorze" albo twierdzi, że strony "nadały dominujące znaczenie perfekcyjnemu wykonaniu".
Inwestor wstrzymuje wynagrodzenie, nalicza kary umowne albo potrąca je z faktury.
Sporządziłeś jednostronny protokół odbioru - inwestor kwestionuje jego skuteczność.

Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj uważnie.

Wolisz słuchać? Poniżej podcast:

Spis treści

Wady istotne i nieistotne w robotach budowlanych - gdzie przebiega granica
Odbiór bezusterkowy robót budowlanych - czy taki zapis w umowie jest ważny
Sprawa o posadzkę betonową - historia z sali sądowej
Wady nieistotne a odmowa odbioru - jak sądy oceniły sprawę posadzki
Wyrok Sądu Najwyższego o wadach nieistotnych - jedno zdanie które zmienia zasady gry
Dlaczego jedno zdanie SN jest niebezpieczne dla wykonawców
Jak się bronić gdy inwestor użyje tego wyroku przeciwko Tobie

Wady istotne i nieistotne w robotach budowlanych - gdzie przebiega granica

Zasada jest w orzecznictwie ugruntowana od lat i nie budzi wątpliwości.

Inwestor może odmówić odbioru robót tylko wtedy, gdy stwierdzone wady mają charakter istotny, czyli uniemożliwiają lub znacznie utrudniają korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Albo gdy roboty zostały wykonane niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej w stopniu, który dyskwalifikuje efekt końcowy.

Wszystkie inne wady - drobne usterki, niedoróbki, odchyłki mieszczące się w normach - to wady nieistotne. I przy wadach nieistotnych inwestor ma obowiązek odebrać roboty i zapłacić wynagrodzenie. Wady nieistotne dochodzi się przez rękojmię albo gwarancję - ale nie przez blokowanie odbioru.

Ocena tego, czy wada jest istotna czy nieistotna, musi być obiektywna. Nie liczy się subiektywne przekonanie inwestora, że coś mu nie pasuje. Liczy się rzeczywisty stan obiektu i to, czy wada faktycznie wyklucza normalne użytkowanie.

Odbiór bezusterkowy robót budowlanych - czy taki zapis w umowie jest ważny

Wielu inwestorów wpisuje do umów zapis, że wynagrodzenie staje się wymagalne dopiero po podpisaniu bezusterkowego protokołu odbioru. Albo, że odbiór następuje wyłącznie gdy roboty są wolne od jakichkolwiek wad.

Sądy - w tym Sąd Najwyższy - konsekwentnie uznają takie zapisy za nieważne. Dlaczego? Bo są sprzeczne z naturą zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane.

Wymóg perfekcyjnego, bezusterkowego wykonania robót jest w praktyce nieosiągalny. Gdyby każde, nawet najmniejsze odstępstwo od stanu idealnego dawało inwestorowi prawo odmowy odbioru - odbiory przeciągałyby się w nieskończoność albo nigdy nie dochodziły do skutku. Wykonawca pozostawałby bez wynagrodzenia za prawidłowo wykonaną pracę.

Taka klauzula nie istnieje. Nie obowiązuje. I nie można się na nią powoływać.

Albo tak było do tej pory.

Sprawa o posadzkę betonową - historia z sali sądowej

Wykonawca zawarł umowę na wykonanie posadzki betonowej w hali magazynowej. Wykonał roboty w terminie. Zgłosił gotowość do odbioru.

Po przejściu obiektu przez inwestora stwierdzono dwa problemy: pęknięcia w kilku miejscach posadzki oraz profil dylatacyjny, który według inwestora był nieprawidłowo zamontowany i wystawał ponad poziom posadzki.

Wykonawca naprawił pęknięcia. Odniósł się do profilu. Producent potwierdził prawidłowość montażu. Odchyłka, która istniała i co do której nie było sporu, wynosiła plus minus dwa milimetry i mieściła się w normie wskazanej wprost w umowie.

Inwestor mimo to odmówił odbioru. Wykonawca sporządził jednostronny protokół odbioru i wystawił fakturę na ponad 106 tysięcy złotych brutto. Inwestor fakturę odesłał jako wystawioną przedwcześnie. Kilka miesięcy później złożył oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia o 40 tysięcy złotych i naliczył karę umowną 12 tysięcy złotych za nieterminowe usunięcie wad. Następnie potrącił tę karę z wynagrodzeniem wykonawcy.

Co ważne - inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie hali i faktycznie ją użytkował zgodnie z przeznaczeniem.

Wady nieistotne a odmowa odbioru - jak sądy oceniły sprawę posadzki

Sąd Okręgowy w Łodzi zasądził na rzecz wykonawcy zapłatę wynagrodzenia. Stwierdził, że inwestor nie miał podstaw do odmowy odbioru, bo stwierdzone wady nie miały charakteru istotnego. Nie uniemożliwiały ani nie utrudniały korzystania z posadzki zgodnie z jej przeznaczeniem. Potwierdził to biegły powołany w sprawie.

Sąd wskazał też, że inwestor nie miał podstaw do naliczenia kary umownej, a oświadczenie o potrąceniu tej kary było nieskuteczne.

Sąd Apelacyjny podtrzymał to rozstrzygnięcie co do zasady. Zmienił wyrok pierwszej instancji jedynie w drobnym zakresie dotyczącym kwot, ale zasadę potwierdził: wady nieistotne nie uprawniają do odmowy odbioru i blokowania wynagrodzenia.

Wyrok Sądu Najwyższego o wadach nieistotnych - jedno zdanie które zmienia zasady gry

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną inwestora. Potwierdził dotychczasową linię orzeczniczą - wady nieistotne nie dają prawa do odmowy odbioru. Odmowa odbioru nie może być wynikiem subiektywnego przekonania inwestora, które nie ma potwierdzenia w rzeczywistym stanie obiektu tym bardziej, gdy inwestor faktycznie przystępuje do użytkowania.

Do tego miejsca - żadnych niespodzianek.

Problem tkwi w jednym zdaniu, które SN umieścił w końcowej części wyroku. Sąd stwierdził, że wykładnia umowy łączącej strony nie wskazuje, by strony dominujące znaczenie nadały perfekcyjnemu, bezusterkowemu wykonaniu prac, co miałoby oznaczać, że każde, nawet nieistotne odstępstwo od stanu idealnego stanowiło wadę uzasadniającą odmowę wypłaty wynagrodzenia.

Przeczytaj to zdanie jeszcze raz.

SN powiedział: w tej konkretnej umowie strony nie nadały dominującego znaczenia perfekcyjnemu wykonaniu. Co jeśli inwestor twierdzi, że w jego umowie - nadały?

Inwestor już ma to zdanie w ręku i szykuje się do odmowy odbioru?

Im szybciej zadziałasz - tym mniejsze ryzyko, że kary umowne pochłoną całe Twoje wynagrodzenie.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Dlaczego jedno zdanie SN jest niebezpieczne dla wykonawców

To zdanie - osadzone w realiach konkretnej sprawy - brzmi pozornie niewinnie. Ale otwiera według mnie drzwi do niebezpiecznego rozumowania.

Dotychczas zapisy umowne o "bezusterkowym odbiorze" były przez sądy oceniane jako nieważne od samego początku. Nie istniały. Nie mogły być podstawą do odmowy odbioru ani blokowania wynagrodzenia.

Teraz inwestor, który chce odmówić odbioru przy wadach nieistotnych, może sięgnąć po ten wyrok i argumentować: strony nadały dominujące znaczenie perfekcyjnemu wykonaniu - wynika to z zapisów naszej umowy - a zatem każda wada, nawet nieistotna, uzasadnia odmowę odbioru i wstrzymanie wynagrodzenia.

I tego właśnie się obawiam. Nie dlatego, że taka argumentacja jest prawnie mocna, bo moim zdaniem nie jest. Ale dlatego, że cytat z Sądu Najwyższego w piśmie procesowym ma ciężar autorytetu. Inwestor będzie tym zdaniem machał przed sądem. Będzie twierdzić, że skoro sam SN tak powiedział, to musi mieć rację.

Linia orzecznicza nie powinna się na skutek tego wyroku zmienić, bo całe jego główne rozstrzygnięcie idzie w dotychczasowym kierunku. Ale to feralnie sformułowane zdanie daje inwestorom narzędzie, którego do tej pory nie mieli. I warto to wiedzieć.

Jak się bronić gdy inwestor użyje tego wyroku przeciwko Tobie

Arsenał argumentów jest szeroki. Oto co warto mieć w zanadrzu.

Argument pierwszy - wyrok potwierdza zasadę, nie ją odwraca. Główna teza tego samego wyroku SN brzmi: odmowa odbioru nie może być wynikiem subiektywnego przekonania inwestora, które nie ma potwierdzenia w rzeczywistym stanie obiektu. To jest rdzeń orzeczenia, a nie jedno zdanie wyrwane z kontekstu konkretnej sprawy.

Argument drugi - to samo zdanie wymaga oceny konkretnej umowy. SN nie powiedział, że można umówić się na bezusterkowy odbiór. Powiedział, że w tej konkretnej sprawie wykładnia tej konkretnej umowy nie wskazywała na nadanie dominującego znaczenia perfekcyjnemu wykonaniu. To ocena faktyczna dotycząca jednej umowy - nie zasada ogólna.

Argument trzeci - zapisy o bezusterkowym odbiorze są nieważne. To ugruntowana linia orzecznicza, potwierdzona wielokrotnie przez SN przed tym wyrokiem i w tym wyroku. Jeden fragment uzasadnienia nie zmienia tego, że takie klauzule są sprzeczne z naturą zobowiązania z umowy o roboty budowlane.

Argument czwarty - obiektywna ocena wady, nie subiektywna. O tym, czy wada jest istotna, decyduje zobiektywizowana ocena przydatności obiektu - a nie przekonanie inwestora. Jeśli obiekt działa, jest użytkowany, spełnia swoje przeznaczenie - wada nie jest istotna i odbiór musi nastąpić.

Argument piąty - jednostronny protokół odbioru jest skuteczny. Jeśli inwestor bezpodstawnie odmawia odbioru - wykonawca może sporządzić jednostronny protokół. Jego skuteczność jest wielokrotnie potwierdzona w orzecznictwie. Roszczenie o zapłatę staje się wymagalne z chwilą, w której odbiór powinien był nastąpić.

Ten wyrok warto znać. I warto umieć się przed nim bronić.

Inwestor odmawia odbioru i blokuje wynagrodzenie?

Bez skutecznej odpowiedzi na jego argumenty możesz stracić zapłatę za prawidłowo wykonane roboty.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673