"Będzie pan zadowolony" - słyszysz od wykonawcy. I pewnie będzie. Ale tylko wtedy gdy umowa jest napisana tak, żeby nie dało się inaczej.

Większość problemów na budowie - opóźnienia, spory o zakres robót, kłótnie o płatności, znikający wykonawca - ma jedno wspólne źródło. Zła umowa albo jej brak. Wykonawca wiedział co robi gdy ją proponował. Ty nie wiedziałeś na co się zgadzasz.

Ten artykuł jest o tym, co dobra umowa na budowę domu musi zawierać  i co się dzieje, gdy konkretnego zapisu w niej nie ma.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Stoisz przed podpisaniem umowy z wykonawcą na budowę domu i nie jesteś pewien, czy umowa którą dostałeś jest uczciwa.
• Albo umowa jest już podpisana i zaczęły się problemy których nie przewidziałeś.
• Wykonawca przygotował umowę sam i jest w niej dużo ogólników.
• Nie wiesz jakie zapisy są obowiązkowe, a jakie możesz negocjować.
• Boisz się że zapłacisz za coś czego nie dostaniesz, albo że wykonawca zniknie z zaliczką.

Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj dalej.

Wolisz słuchać? Łap link do odcinka podcastu:

Spis treści:

1. Oznaczenie stron w umowie na budowę domu - dlaczego to nie jest formalność
2. Przedmiot umowy o roboty budowlane i materiały - co zapisać żeby nie było sporów
3. Terminy budowy - jak zapisać żeby można było egzekwować
4. Wynagrodzenie i płatności - jak nie finansować wykonawcy z góry
5. Podwykonawcy i solidarna odpowiedzialność inwestora - ryzyko o którym nie wiesz
6. Odbiory robót - procedura której brak może Cię słono kosztować
7. Rękojmia i gwarancja na roboty budowlane - dwie różne instytucje
8. Kary umowne za opóźnienie i wady - bez nich nie masz narzędzi
9. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane - kiedy i jak skutecznie

Oznaczenie stron w umowie na budowę domu - dlaczego to nie jest formalność

Zacznijmy od rzeczy która wydaje się oczywista, a często jest źródłem poważnych problemów.

Po stronie inwestora: imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL. Jeśli inwestorów jest dwoje - obydwoje muszą podpisać umowę.

Po stronie wykonawcy jest trudniej, bo wykonawcy działają w różnych formach prawnych i wymagają różnych danych.

Jeśli to jednoosobowa działalność gospodarcza: imię, nazwisko, adres, NIP, PESEL. Jeśli spółka z o.o. lub inna spółka prawa handlowego - pełna nazwa z formą prawną, siedziba, numer KRS, NIP, REGON.

Osobna pułapka: spółka cywilna. To twór powszechny w budownictwie - i często źle oznaczany w umowach. Spółka cywilna nie ma osobowości prawnej. Nie jest podmiotem praw i obowiązków. Są nim wyłącznie jej wspólnicy. W umowie muszą więc pojawić się imiona i nazwiska wszystkich wspólników - nie tylko nazwa spółki.

Dlaczego to ważne? Bo jeśli wykonawca zniknie albo nie wykona robót, będziesz pozywał konkretną osobę. Jeśli umowa jest nieprecyzyjnie oznaczona, możesz mieć problem z ustaleniem, kogo w ogóle pozywasz.

Przedmiot umowy o roboty budowlane i materiały - co zapisać żeby nie było sporów

Przedmiot umowy to opis tego co ma zostać zbudowane. Im dokładniejszy, tym lepiej dla inwestora.

Ogólny zapis "budowa domu jednorodzinnego zgodnie z projektem" to za mało. Umowa powinna precyzować co dokładnie wchodzi w zakres robót, w jakim stanie ma zostać oddany dom, jakie materiały i wyroby budowlane mają być użyte i kto za nie odpowiada.

W kwestii materiałów zasadą jest, że zapewnia je inwestor. Ale przepisy dopuszczają każde inne rozwiązanie. Jeśli zakup powierzasz wykonawcy zapisz w umowie, że materiały muszą spełniać obowiązujące normy i posiadać wymagane atesty i certyfikaty. I określ mechanizm rozliczenia.

Ważny przepis który działa nawet bez zapisu w umowie: wykonawca ma obowiązek informować Cię niezwłocznie jeśli dokumentacja, teren budowy albo dostarczone materiały nie nadają się do prawidłowego wykonania robót. To obowiązek ustawowy - ale jego zakres jest ograniczony. Nie możesz oczekiwać od wykonawcy, że wykryje każdy błąd projektanta. Możesz od niego wymagać tyle, ile wynika z umiejętności czytania projektu - nie z wiedzy projektanta.

Masz umowę na biurku i nie wiesz czy naprawdę Cię chroni?

Źle napisana umowa wyjdzie na jaw dopiero gdy będzie za późno żeby ją zmienić.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Terminy budowy - jak zapisać żeby można było egzekwować

Umowa musi określać trzy rzeczy: kiedy startujemy, kiedy kończymy i co się dzieje między tymi datami.

Termin początkowy - najlepiej powiązać go z przekazaniem placu budowy. Od tego momentu możesz oczekiwać od wykonawcy realizacji robót i egzekwować terminy pośrednie.

Termin końcowy - albo konkretna data, albo liczba dni od przekazania placu budowy. Obydwa rozwiązania są dobre pod warunkiem, że termin jest realny i zapisany jednoznacznie.

Terminy pośrednie - jeśli mają być, powinny być powiązane z płatnościami. To kluczowa zasada: płacisz za wykonany etap, nie z góry za następny. Brak tego powiązania to ryzyko, że będziesz finansował wykonawcę daleko ponad postęp prac.

Kiedy termin może się przesunąć? Umowa powinna wyczerpująco wyliczać przypadki, gdy przesunięcie jest dopuszczalne. Przykłady: nieterminowe przekazanie placu budowy przez inwestora, zlecenie robót dodatkowych o określonej wartości, siła wyższa, niekorzystne warunki atmosferyczne, ale precyzyjnie zdefiniowane, np. temperatura poniżej konkretnej wartości przez określony czas. Nie ogólnikowo "zima".

Każda zmiana terminu powinna być stwierdzona aneksem do umowy. Ustne ustalenie nie istnieje.

Wynagrodzenie i płatności - jak nie finansować wykonawcy z góry

Są dwa modele rozliczenia: ryczałt i kosztorys.

Ryczałt - stała kwota niezależnie od zakresu wykonanych prac. Bezpieczniejszy dla inwestora pod warunkiem, że zakres robót jest precyzyjnie opisany. Uwaga: ryczałt nie chroni Cię przed koniecznością zapłaty za roboty dodatkowe, czyli takie, których umowa nie przewidywała.

Kosztorys - kwota zależy od faktycznie wykonanych prac według uzgodnionych stawek. Bardziej elastyczny, ale końcowa kwota jest nieznana w dniu podpisania umowy.

Kilka zasad niezależnie od modelu.

Po pierwsze: wynagrodzenie powinno być niezależne od tego czy wykonawca pracował w nocy, w weekendy albo w dni wolne. To jego organizacja pracy - Twój problem tylko jeśli umowa inaczej stanowi.

Po drugie: łańcuch płatności powinien być precyzyjnie opisany. Wykonanie robót - odbiór - protokół - faktura - płatność w określonym terminie. Każdy krok po kolei.

Po trzecie: jeśli są zaliczki i przedpłaty, ustal ich wysokość i powiązanie z postępem prac. Zaliczka na start inwestycji jest zrozumiała. Finansowanie kolejnych etapów z góry bez weryfikacji wykonania poprzednich to ryzyko, którego nie warto podejmować.

Podwykonawcy i solidarna odpowiedzialność inwestora - ryzyko o którym nie wiesz

Przepisy domyślnie dopuszczają udział podwykonawców. Jeśli chcesz żeby wykonawca realizował wszystko sam, musisz to wyraźnie zapisać w umowie.

Jeśli podwykonawcy są dopuszczeni, musisz wiedzieć o jednej ważnej konsekwencji. Podwykonawca może zgłosić Ci swój udział w inwestycji pisemnie, przed przystąpieniem do robót. Masz 30 dni na sprzeciw. Jeśli nie złożysz sprzeciwu stajesz się solidarnie odpowiedzialny za zapłatę jego wynagrodzenia. Razem z wykonawcą.

Co to znaczy w praktyce? Jeśli wykonawca nie zapłaci podwykonawcy - podwykonawca może przyjść do Ciebie po pieniądze. I ma do tego prawo. Nawet jeśli Ty już zapłaciłeś wykonawcy za ten zakres robót.

Jak się przed tym chronić? Zapisz w umowie mechanizm który uzależnia Twoją płatność na rzecz wykonawcy od przedstawienia przez niego dowodów zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom. To skuteczna tarcza, ale musi być w umowie.

Odbiory robót - procedura której brak może Cię słono kosztować

Odbiór to kluczowy moment całej inwestycji. Od niego zaczyna biec rękojmia. On uruchamia ostatnią płatność. On stwierdza co zostało wykonane i w jakim stanie.

Umowa powinna rozróżniać odbiory częściowe i odbiór końcowy i dla każdego z nich określać procedurę. Kto zwołuje odbiór, w jakim terminie, kto uczestniczy, co powinien zawierać protokół.

Kilka ważnych zasad.

Nie przeciągaj odbiorów bez powodu. Jeśli będziesz ociągał się z dokonaniem odbioru gotowych robót, wykonawca może dokonać go jednostronnie. I ma do tego prawo jeśli Ty nie chcesz współpracować. Taki odbiór jest ważny.

Wady na etapie odbioru. Nie każda wada uprawnia do odmowy odbioru - tylko wada istotna. Wady nieistotne, czyli takie które nie uniemożliwiają korzystania z obiektu wpisuje się do protokołu i wyznacza termin na ich usunięcie. Odmowa odbioru z powodu drobnych usterek może obrócić się przeciwko Tobie.

Warto też przewidzieć w umowie zasady odbioru jednostronnego przez wykonawcę, w jakich warunkach jest dopuszczalny, co powinno być zinwentaryzowane i zabezpieczone, co dzieje się z wynagrodzeniem za nieodebraną część.

Rękojmia i gwarancja na roboty budowlane - dwie różne instytucje

Te dwa pojęcia są często mylone. Tymczasem działają inaczej i mają inne terminy.

Rękojmia - wynika z ustawy, działa automatycznie bez zapisu w umowie. Trwa 5 lat od odbioru robót. Daje Ci prawo do żądania usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia albo - przy wadach istotnych - odstąpienia od umowy.

Gwarancja - musi wynikać z umowy. Udzielona przez wykonawcę jest jego dobrowolnym zobowiązaniem do usunięcia wad w określonym czasie. Domyślnie trwa 2 lata, ale strony mogą to wydłużyć.

Warto precyzyjnie opisać w umowie procedurę reklamacyjną: jak zgłaszasz wadę, w jakim terminie wykonawca ma reagować, co się dzieje jeśli nie reaguje.

Czym jest wada? Orzecznictwo wypracowało dwie przesłanki, które muszą być spełnione łącznie. Pierwsza: obiekt wykonany niezgodnie z umową, projektem lub przepisami. Druga: obiekt ma cechę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność. Obydwie naraz - dopiero wtedy masz podstawę do reklamacji.

Kary umowne za opóźnienie i wady - bez nich nie masz narzędzi

Kary umowne to jedyne realne narzędzie dyscyplinowania wykonawcy. Bez nich możesz żądać odszkodowania, ale musisz udowodnić szkodę, jej wysokość i związek przyczynowy. To trudne i kosztowne.

Kary umowne zastrzega się wyłącznie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Nie możesz zastrzec kary za brak zapłaty ze strony inwestora.

Co powinny obejmować kary na rzecz inwestora? Nieterminowe wykonanie robót - za każdy dzień zwłoki, liczone od wartości wynagrodzenia. Nieusunięcie wad w terminie - zarówno tych z odbioru jak i tych z rękojmi i gwarancji. Odstąpienie od umowy z winy wykonawcy.

Ale uwaga - kary muszą być symetryczne. Uczciwa umowa przewiduje też kary należne wykonawcy: za nieterminowe przekazanie placu budowy, za zwłokę w dokonaniu odbioru, za odstąpienie od umowy z winy inwestora.

Ustal w umowie górny pułap kar - całkowita suma kar nie może przekraczać określonego procentu wynagrodzenia.

I ostatnia ważna zasada: kary umowne nie wyłączają prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego ich wartość. Jeśli Twoja szkoda jest większa niż zastrzeżona kara - możesz dochodzić różnicy. Ale to już droga sądowa.

Wykonawca się opóźnia albo robi byle jak, a w umowie nie ma kar umownych?

Bez nich dochodzenie odszkodowania to droga przez mękę.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane - kiedy i jak skutecznie

Odstąpienie od umowy to ostateczność, ale czasem jedyna opcja, gdy wszystko inne zawiodło.

Przepis mówi że możesz odstąpić, ale nie mówi kiedy. To musisz ustalić w umowie. Bez konkretnych przesłanek i bez określonego terminu na skorzystanie z prawa odstąpienia - odstąpienie nie będzie skuteczne. Tak wynika z orzecznictwa.

Jakie przesłanki warto zapisać? Dwie podstawowe: wykonawca przerwał realizację robót bez Twojej winy i nie wznowił jej przez określony czas. Albo: wykonawca realizuje roboty w sposób rażąco niezgodny z umową i projektem mimo wezwania do zmiany.

Jak to zrobić technicznie? Odstąpienie musi być pisemne. Musi zawierać uzasadnienie. I musi być złożone w terminie wskazanym w umowie.

Co po odstąpieniu? Wykonawca sporządza protokół inwentaryzacji robót wykonanych do dnia odstąpienia. Zabezpiecza plac budowy. Dokonujesz odbioru robót wykonanych do tego dnia. Płacisz za te roboty które zostały prawidłowo wykonane. Strona odpowiedzialna za odstąpienie płaci karę umowną.

Warto to wszystko opisać w umowie krok po kroku, żeby w momencie kryzysu nie było wątpliwości co kto powinien zrobić.

Powiązane artykuły:

• Umowa na budowę domu - perspektywa wykonawcy
• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - czy zamawiający ma do tego prawo?
• Inwestor nie współpracuje - czy wykonawca może odstąpić od umowy?

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.