Dostajesz pismo. Inwestor pisze, że Twoje roboty są wadliwe. Że masz termin na poprawki. A jak nie poprawisz - wchodzi inna firma. Na Twój koszt.

Brzmi jak koniec świata? Nie musi być.

Ale żeby się obronić, musisz wiedzieć, kiedy inwestor ma do tego prawo, a kiedy nadużywa tego narzędzia. Bo nadużywa. Częściej niż myślisz.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak

• Dostałeś wezwanie do zmiany sposobu wykonywania robót.
• Inwestor grozi wykonaniem zastępczym na Twój koszt.
• Nie zgadzasz się z zarzutami - uważasz, że roboty są wykonane prawidłowo.
• Albo: właśnie dowiedziałeś się, że inwestor zlecił już roboty innej firmie i teraz wystawia Ci notę obciążeniową.
• Masz kontrakt ryczałtowy i nie wiesz, jak to wpłynie na Twoje wynagrodzenie.

Jeśli któryś z tych punktów pasuje - czytaj dalej. To może być kilkadziesiąt tysięcy złotych w jedną lub drugą stronę.

Poniżej omawiam temat wprost - bez lania wody:

Spis treści

1. Czym jest wykonanie zastępcze i kiedy inwestor może z niego skorzystać
2. Co oznacza "wadliwe wykonanie" i "sprzeczność z umową" - gdzie leży granica
3. Kiedy inwestor nie ma prawa użyć tego narzędzia
4. Jak musi wyglądać wezwanie - i dlaczego złe wezwanie chroni Cię jako wykonawcę
5. Wykonanie zastępcze czy odstąpienie od umowy - co inwestor wybierze i co to dla Ciebie znaczy
6. Za ile odpowiadasz - granice kosztów, których inwestor nie może Ci wbić

Czym jest wykonanie zastępcze i kiedy inwestor może z niego skorzystać

Wyobraź sobie, że inwestor przychodzi na budowę, ocenia Twoje roboty jako wadliwe, daje Ci termin na poprawki i po jego upływie wpuszcza inną firmę. Za tę inną firmę płacisz Ty.

To właśnie wykonanie zastępcze.

Narzędzie pochodzi z Kodeksu cywilnego. Przepis mówi wprost: jeżeli wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu może odstąpić od umowy albo powierzyć dokończenie lub poprawienie robót innej firmie na koszt i ryzyko wykonawcy.

Dwa etapy. Najpierw wezwanie z terminem - to "po dobroci". Potem, jeśli nic się nie zmieniło - gilotyna.

Ważne zastrzeżenie: inwestor ma do wyboru albo wykonanie zastępcze, albo odstąpienie od umowy. Nie może jednocześnie wyrzucić Cię z budowy i jednocześnie twierdzić, że umowy już nie ma. To albo-albo.

Co oznacza "wadliwe wykonanie" i "sprzeczność z umową" - gdzie leży granica

To jest sedno całego sporu. Inwestor będzie krzyczał "wadliwe wykonanie". Ty będziesz twierdził, że robisz zgodnie z projektem. I obaj macie rację, że to nie jest oczywiste.

Wykonanie sprzeczne z umową to takie, które zagraża osiągnięciu efektu końcowego, który strony założyły w umowie. Albo takie, które narusza umowę w inny sposób, na przykład zlecasz roboty podwykonawcy, choć zobowiązałeś się do osobistego wykonania. Nie chodzi tu o zwykłe opóźnienie - to reguluje inny przepis.

Oddajmy głos Sądowi Apelacyjnemu w Krakowie:

„Wykonywanie dzieła „w sposób sprzeczny z umową”, to wykonywanie jej w sposób, który zagraża określonemu w umowie rezultatowi, bądź też, jeśli rezultat nie jest zagrożony, w sposób który narusza umowę, ale inaczej niż przez dopuszczenie się opóźnienia lub zwłoki w wykonaniu, gdyż taką sytuację normuje wyczerpująco przepis art. 635 KC. Przykładem sytuacji „wykonywania dzieła w sposób sprzeczny z umową” jest wykonywanie prac przez osoby trzecie, wbrew zapisanemu w umowie obowiązku osobistego wykonania dzieła przez przyjmującego zamówienie”.

Wadliwe wykonanie to odstępstwa od projektu. Przy czym sądy patrzą na te bardziej istotne, nie na kosmetyczne odchylenia od dokumentacji.

Tu zaczyna się pułapka dla inwestorów i szansa dla wykonawców.

Zarzuty stawiane wykonawcom bywają formułowane na wyrost. Inwestor może mieć szlachetne intencje i po prostu się mylić. Ale zdarza się też, że inwestor świadomie sięga po to narzędzie z innych powodów: finansowych, personalnych, taktycznych.

Jedno i drugie kończy się na sali sądowej, gdzie obok prawników pojawia się biegły z zakresu budownictwa. I to on często rozstrzyga, czy zarzuty były zasadne.

Tu pojawia się pytanie, jak potraktować sytuację, która na placach budów powstaje stosunkowo często, czyli o opóźnienie tudzież zwłokę w wykonywaniu zadania przez wykonawcę. Czy może ono/ona być kwalifikowana jako podstawa zastosowania omawianego środka przez zamawiającego?

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu pozostawanie w zwłoce z zakończeniem robót zalicza się w poczet przesłanek uprawniających do uruchomienia narzędzia.

Dlatego, jeśli nie zgadzasz się z wezwaniem, nie milcz. Odpowiedz pisemnie. Zaprzecz konkretnym zarzutom. To może zdecydować o całej sprawie.

Kiedy inwestor nie ma prawa użyć tego narzędzia

Są sytuacje, w których mechanizm wykonania zastępczego po prostu nie zadziała. Nawet jeśli inwestor bardzo chce.

Możliwość skorzystania z art. 636 KC nie zachodzi, gdy przyjmujący zamówienie (wykonawca) nie spełnia świadczenia z powodu braku potrzebnego do wykonania dzieła współdziałania zamawiającego - nie zachodzi wówczas przesłanka opóźnienia, warunkująca prawo zamawiającego do odstąpienia od umowy.

Jest to przykład dość klarowny: nie ma współdziałania, nie ma opóźnienia – nie ma prawa do odstąpienia czy też skorzystania z mechanizmu wykonania zastępczego.

Po odbiorze robót jest za późno. Wykonanie zastępcze, o którym mowa w art. 636 kc działa tylko w trakcie realizacji kontraktu, nie po zakończeniu robót. Jeśli roboty zostały ukończone, inwestor ma inne narzędzia - rękojmię za wady. Nie może sięgać po wykonanie zastępcze. Przy czym nie chodzi tu tylko o formalne podpisanie protokołu odbioru, ale liczy się sam fakt ukończenia robót.

Uwaga: zdarza się, że inwestor celowo unika dokonania odbioru właśnie po to, żeby utrzymać otwartą furtkę do wykonania zastępczego. To nadużycie. I sądy to dostrzegają.

Gdy to inwestor nie współdziała. Jeśli Twoje roboty stoją nie dlatego, że źle pracujesz, ale dlatego, że inwestor nie dostarcza materiałów, nie wydaje decyzji, nie przekazuje terenu - nie ma mowy o Twojej zwłoce. Nie ma zwłoki - nie ma prawa do wykonania zastępczego.

Gdy inwestor nie wyznaczył terminu. To warunek konieczny. Brak terminu w wezwaniu może sprawić, że całe odstąpienie od umowy okaże się nieskuteczne.

Jest jednak jeden przypadek, gdzie brak terminu w wezwaniu Cię nie uratuje. Pewien wykonawca dostał wadliwie sformułowane wezwanie, tj. bez wyznaczonego terminu. Sąd pierwszej instancji orzekł na jego korzyść: wezwanie nieskuteczne, odstąpienie nieważne. Koniec historii? Nie.

Wykonawca bowiem wprost i jednoznacznie odmówił zastosowania się do uwag inwestora. Powiedział nie. 

Sąd drugiej instancji zmienił wyrok. Stwierdził, że skoro wykonawca sam odciął sobie drogę do powrotu odmawiając jakiejkolwiek współpracy - brak terminu w wezwaniu przestał mieć znaczenie. Inwestor wygrał.

Morał: wadliwe wezwanie to dobry argument. Ale tylko jeśli jednocześnie nie piszesz do inwestora, że w ogóle nie zamierzasz nic zmieniać. Jedno zdanie może kosztować Cię całą sprawę."

Inwestor myśli o wprowadzeniu wykonania zastępczego i nie wiesz co robić?

Nie odpowiadaj sam. Jedno źle sformułowane pismo może zamknąć Ci drogę do obrony.

Zadzwoń - przeanalizuję wezwanie i powiem Ci czy inwestor ma rację.

tel. 512 438 673

Jak musi wyglądać wezwanie i dlaczego złe wezwanie chroni Cię jako wykonawcę

Wezwanie musi spełnić konkretne warunki. Jeśli ich nie spełnia, odstępujący może mieć problem.

Co musi być w wezwaniu:

• Konkretne zarzuty: co dokładnie jest wadliwe lub sprzeczne z umową, nie ogólniki.
• Stan rzeczy wymagany przez umowę lub projekt, czyli jak ma być.
• Realny termin - taki, który technologicznie umożliwia Ci dokonanie poprawek. Nie termin symboliczny, nie termin "mobilizujący" ponad rozsądną miarę.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie orzekł wprost: wezwanie, które było rodzajem zapytania bez kategorycznych ocen i bez wyznaczenia terminu nie jest skutecznym wezwaniem w rozumieniu przepisu. Bez skutecznego wezwania nie ma prawa do odstąpienia ani do wykonania zastępczego.

Co to znaczy dla Ciebie? Kiedy dostajesz pismo od inwestora - czytaj je uważnie. Czy są tam konkretne zarzuty? Czy jest termin? Czy termin jest realny? Jeśli wezwanie jest ogólnikowe lub brakuje w nim terminu masz argument. Skorzystaj z niego.

I jeszcze jedno: inwestor nie powinien "chomikować" uwag i zgłaszać ich hurtem na końcu budowy. Zasadne jest zgłaszanie uchybień na bieżąco, w trakcie ich trwania. Jeśli inwestor milczał przez całą budowę i nagle przy odbiorze wylewa na Ciebie listę zarzutów - to też jest argument w Twoją stronę.

Wykonanie zastępcze czy odstąpienie od umowy - co inwestor wybierze i co to dla Ciebie znaczy

Gdy termin minął i nic się nie zmieniło, inwestor staje przed wyborem. I ten wybór ma dla Ciebie ogromne znaczenie.

Jeśli inwestor wybiera wykonanie zastępcze - umowa nadal żyje. Inna firma wchodzi na budowę, poprawia lub dokańcza roboty. Koszty tej firmy obciążają Ciebie. Ale - i to ważne - nadal obowiązuje umowa, w tym Twoja gwarancja. I nadal należy Ci się wynagrodzenie z umowy - pomniejszone o uzasadnione koszty wykonawcy zastępczego.

Jeśli inwestor wybiera odstąpienie od umowy - umowa wygasa. Nie cofa się jednak wszystkiego do zera. To co zostało wykonane przed odstąpieniem - pozostaje. Rozliczasz się z inwestorem za tę część robót, którą faktycznie zrealizowałeś. Tego, co zrobiłeś - nie oddajesz.

Ważna zasada: inwestor musi wybrać jedno z dwóch. Nie może jednocześnie korzystać z wykonania zastępczego i twierdzić, że odstąpił od umowy.

Za ile odpowiadasz - granice kosztów, których inwestor nie może Ci wbić

To jest miejsce, gdzie wykonawcy najczęściej tracą pieniądze nie wiedząc, że mogą się bronić.

Inwestor zleca roboty innej firmie. Firma wystawia fakturę. Inwestor przesyła Ci notę obciążeniową. I żąda całości.

Ale nie wszystko jest zasadne.

Sądy wypracowały tu kilka ważnych zasad:

Po pierwsze - tylko koszty konieczne i uzasadnione. Inwestor musi wykazać, że koszty wykonania zastępczego pozostają w realnym związku z zakresem robót naprawczych. Nie możesz płacić za prace, które wykraczają poza usuwanie Twoich uchybień.

Po drugie - inwestor nie może wybrać przesadnie drogiej firmy bez uzasadnienia. Jeśli inwestor wybrał firmę z wynagrodzeniem znacznie powyżej cen rynkowych i nie potrafi tego uzasadnić, sąd może obciążyć Cię jedynie kwotą odpowiadającą stawkom rynkowym. Nie możesz ponosić "dodatkowej kary" za to, że inwestor wybrał najdroższy możliwy wariant.

Po trzecie - inwestor nie może obciążać Cię kosztami, które nie wynikają z Twoich uchybień. Jeśli nowy wykonawca zrobił coś ekstra, czego Ty nie zrobiłeś, bo nie było w Twojej umowie, to nie jest Twój koszt.

Jeden wyjątek: jeśli umowa wprost przewidywała, że w przypadku wykonania zastępczego poniesiesz wyższe koszty wynikające z poszukiwania nowego wykonawcy w krótkim czasie - sąd może to uznać. Szybkie znalezienie zastępcy na napiętym rynku budowlanym rzeczywiście kosztuje więcej.

A co z wynagrodzeniem za roboty już wykonane?

Przy ryczałcie: należy Ci się umówione wynagrodzenie ryczałtowe, pomniejszone o to, co inwestor musiał zapłacić nowemu wykonawcy. Nie wycenia się Twoich robót od nowa według rzeczywistej wartości. Ryczałt pozostaje ryczałtem - tylko korekta o koszty wykonania zastępczego.

Inwestor wystawił Ci notę obciążeniową za wykonanie zastępcze?

Sprawdź zanim zapłacisz - część tych kosztów może być zawyżona lub w ogóle niezasadna.

Prześlij mi dokumenty: jk@mecenaskobylinski.pl.

Sprawdzę to.

Powiązane artykuły:

• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - czy zamawiający ma do tego prawo?
• Roboty dodatkowe przy ryczałcie - kiedy bezpodstawne wzbogacenie nie wystarczy i tracisz wszystko
• Wady nieistotne jako podstawa odmowy odbioru robót - game changer Sądu Najwyższego

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.