Odpowiedzialność wykonawcy za wady robót budowlanych - czy to naprawdę 5 lat?
Pięć lat. Tyle odpowiada wykonawca za wady robót budowlanych, a przynajmniej takie jest powszechne przekonanie.
Tylko, że to nie jest prawda. A przynajmniej nie cała prawda.
5-letni termin rękojmi to jeden z reżimów odpowiedzialności za wady. Ale nie jedyny. I właśnie ten drugi, mniej znany, rzadziej stosowany - może sprawić, że inwestor wróci do wykonawcy z roszczeniem długo po tym, jak obie strony skreśliły już tę budowę z kalendarza.
Jeśli jesteś wykonawcą - wiedza o tym może Cię uchronić przed niespodzianką. Jeśli jesteś inwestorem może się okazać, że masz więcej czasu niż myślisz.
Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak
- Jesteś wykonawcą i minął 5-letni termin rękojmi - a inwestor wciąż żąda usunięcia wad.
- Jesteś inwestorem i wada ujawniła się po upływie 5 lat - myślisz, że nic już nie możesz zrobić.
- Spierasz się o to, od kiedy liczyć termin odpowiedzialności za wady.
- Realizujesz lub realizowałeś kontrakt publiczny - gdzie terminy biegną nieco inaczej.
Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj dalej.
Wolisz słuchać? Nie ma problemu - łap link do podcastu:
Spis treści
- Rękojmia za wady robót budowlanych - skąd się bierze termin 5 lat
- Dwie ścieżki odpowiedzialności za wady - rękojmia to nie wszystko
- Roszczenie o usunięcie wad jako roszczenie odszkodowawcze - co to zmienia
- Ile lat po upływie rękojmi wykonawca może odpowiadać za wady
- Od kiedy liczyć termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego
- Wnioski praktyczne - co to oznacza dla wykonawcy i inwestora
Rękojmia za wady robót budowlanych - skąd się bierze termin 5 lat
Zacznijmy od podstaw - bez nich nie zrozumiesz, dlaczego to co powszechnie wiadomo jest prawdziwe tylko do pewnego stopnia.
Przepisy o rękojmi przy sprzedaży stosuje się odpowiednio do umowy o roboty budowlane. Wynika to z kilkukrotnego odesłania w kodeksie cywilnym. I właśnie stamtąd pochodzi 5-letni termin - wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy.
Kilka ważnych szczegółów, które warto znać.
Po pierwsze - chodzi o termin na stwierdzenie wady, liczony od dnia wydania obiektu - czyli od odbioru. Samo sporządzenie protokołu odbioru nie przesądza tej daty - liczy się faktyczny odbiór jako zdarzenie.
Po drugie - po stwierdzeniu wady biegnie jeszcze roczny termin na realizację roszczenia o usunięcie wady. Ten roczny termin liczy się od dnia stwierdzenia wady.
Po trzecie - upływ 5-letniego terminu nie przekreśla uprawnień z rękojmi, gdy wykonawca podstępnie zataił wadę.
I po czwarte - tyle na temat rękojmi. Bo to nie jedyna ścieżka.
Dwie ścieżki odpowiedzialności za wady - rękojmia to nie wszystko
Tu zaczyna się część, której większość uczestników rynku budowlanego nie zna.
W polskim prawie cywilnym istnieją dwa niezależne reżimy odpowiedzialności za wady robót budowlanych. Mogą działać równolegle, mogą się uzupełniać i co ważne, jeden nie wyklucza drugiego.
Pierwszy to rękojmia - o której właśnie mówiłem. Odpowiedzialność obiektywna, bez konieczności wykazywania winy, z 5-letnim terminem na stwierdzenie wady.
Drugi to odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych. Tu wykonanie robót z wadami jest nienależytym wykonaniem zobowiązania i z tego tytułu inwestor może żądać naprawienia szkody. W tym żądania fizycznego usunięcia wad - co prawnicy nazywają restytucją naturalną.
Różnica jest fundamentalna: rękojmia ma sztywny 5-letni termin. Odpowiedzialność odszkodowawcza ma własny, znacznie dłuższy termin przedawnienia.
Roszczenie o usunięcie wad jako roszczenie odszkodowawcze - co to zmienia
Intuicja podpowiada, że roszczenie odszkodowawcze to żądanie pieniędzy. Ale w prawie cywilnym naprawienie szkody może przybrać dwie formy: zapłatę odszkodowania albo restytucję naturalną, czyli fizyczne przywrócenie stanu zgodnego z umową.
W przypadku robót budowlanych restytucja naturalna to właśnie usunięcie wady. Wykonawca nie płaci, ale naprawia.
Dlaczego to ważne? Bo roszczenie odszkodowawcze ma inne dłuższe terminy przedawnienia niż roszczenia z rękojmi. Inwestor, który nie zmieścił się w 5-letnim oknie rękojmi, może wciąż mieć roszczenie, tylko że konstruowane na innej podstawie prawnej.
Jedna różnica praktyczna jest istotna: w reżimie rękojmi inwestor nie musi wykazywać winy wykonawcy. W reżimie odszkodowawczym musi udowodnić winę, szkodę i związek między nimi. To trudniejsza droga, ale i dłuższa.
Ile lat po upływie rękojmi wykonawca może odpowiadać za wady
Termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych wynika z ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.
Dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. To dotyczy większości kontraktów budowlanych na rynku prywatnym między przedsiębiorcami.
Dla roszczeń niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - sześć lat, przy czym koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. W praktyce oznacza to 6 lat "z groszami" - do końca roku, w którym termin upływa.
Kiedy stosujemy 6-letni termin? Gdy inwestorem jest konsument. Albo gdy inwestorem jest co prawda przedsiębiorca, ale realizowana inwestycja nie jest bezpośrednio związana z jego działalnością gospodarczą.
Tu ważna uwaga dotycząca zamówień publicznych: zamawiający publiczny: gmina, szpital, szkoła - jako podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej korzysta z 6-letniego terminu. Na rynku zamówień publicznych reguła jest więc odwrotna niż na rynku prywatnym. Tam 6 lat będzie normą, nie wyjątkiem.
Co ważne, do stosowania 6-letniego terminu wystarczy, że działalność gospodarczą prowadzi tylko jedna strona, uprawniona do roszczenia. Nie muszą prowadzić jej obie.
Inwestor wrócił do Ciebie z roszczeniem po upływie 5 lat rękojmi?
Zanim odpiszesz że termin minął - sprawdź na jakiej podstawie prawnej tego żąda.
Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673
Od kiedy liczyć termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego
To jest kwestia, która w praktyce generuje spory - i wymaga uwagi.
Roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy jest roszczeniem bezterminowym. Żeby mogło być dochodzone, inwestor musi najpierw postawić je w stan wymagalności, wzywając wykonawcę do wykonania świadczenia.
Termin przedawnienia zaczyna biec od dnia powstania szkody. Nie od dnia, w którym inwestor dowiedział się o szkodzie - ale od dnia, w którym szkoda obiektywnie zaistniała. To rozróżnienie jest kluczowe.
Co to oznacza w praktyce? Momentem powstania szkody nie jest chwila, gdy inwestor "uświadomił sobie" problem. To zdarzenie obiektywne. Jeśli wada budowlana powoduje szkodę - termin biegnie od dnia jej powstania, niezależnie od tego czy inwestor o niej wiedział.
Dlaczego to ważne dla wykonawcy? Bo termin przedawnienia może zacząć biec wcześniej niż wykonawca sądzi i może się okazać, że roszczenie jest już przedawnione zanim inwestor w ogóle je zgłosił.
Dlaczego to ważne dla inwestora? Bo nie można dowolnie odraczać momentu "uświadomienia sobie" szkody, żeby wydłużyć termin. Sądy stoją tu po stronie pewności obrotu.
Wnioski praktyczne - co to oznacza dla wykonawcy i inwestora
Trzy rzeczy do zapamiętania.
Po pierwsze - 5 lat to nie koniec. Dla wykonawców działających na rynku zamówień publicznych to szczególnie ważna informacja. Zamawiający publiczny może żądać usunięcia wad w reżimie odszkodowawczym nawet 6 lat od powstania szkody, co przy wczesnym ujawnieniu się wady może oznaczać, że roszczenie wygaśnie długo po upływie 5-letniego terminu rękojmi.
Po drugie - inwestor ma wybór. Może realizować uprawnienia z rękojmi albo roszczenie odszkodowawcze - albo oba jednocześnie. Wybór zależy od tego, co jest dla inwestora korzystniejsze w danej sytuacji. W reżimie rękojmi nie musi wykazywać winy, ale ma krótszy termin. W reżimie odszkodowawczym ma dłuższy termin, ale musi udowodnić winę, szkodę i związek przyczynowy.
Po trzecie - daty mają znaczenie. Zarówno data odbioru, data stwierdzenia wady jak i data powstania szkody - każda z nich otwiera lub zamyka określone ścieżki roszczenia. Dokumentowanie tych dat - po obu stronach - ma realne znaczenie procesowe.
Spór o wady robót i nie wiesz czy roszczenie jest jeszcze możliwe?
Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673
Powiązane artykuły:
- Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - czy zamawiający ma do tego prawo?
- Wady nieistotne jako podstawa odmowy odbioru robót - game changer Sądu Najwyższego
- Przedawnione wynagrodzenie za roboty budowlane - jak podwykonawca odzyskał pieniądze które miały przepaść
Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.
--
Kontakt:
512 438 673
