Podpisujesz kontrakt. Ryczałt. Myślisz: wiadomo ile dostanę, jasne zasady.

A potem zaczyna się budowa i wychodzi, że projekt ma błędy. Robisz więcej, niż zakładałeś. Koszty rosną. Zamawiający macha ręką i mówi: „Mamy ryczałt, nie dopłacam".

Czy ma rację? Nie zawsze. Ale żeby to wiedzieć musisz rozumieć, jak ten ryczałt naprawdę działa. I gdzie są jego granice.

O tym jest ten wpis.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Masz umowę z wynagrodzeniem ryczałtowym.
• W trakcie budowy wyszły błędy w projekcie zamawiającego.
• Wykonałeś prace, których nie było w dokumentacji.
• Zamawiający odmawia dopłaty, powołując się na ryczałt.
• Nie masz pisemnego aneksu na roboty dodatkowe.

Jeśli trzy lub więcej punktów pasuje do Twojej sytuacji - czytaj każde zdanie. To może być dla Ciebie kosztowna lektura. W dobrym sensie.

Jeśli wolisz posłuchać niż czytać - poniżej omawiam ten temat wprost, bez owijania w bawełnę:

Spis treści

1. Czym jest ryczałt w umowie o roboty budowlane
2. Kiedy ryczałt przestaje obowiązywać - wyjątki, o których nikt Ci nie powie
3. Roboty dodatkowe przy ryczałcie - kiedy należy Ci się dopłata
4. Bezpodstawne wzbogacenie - koło ratunkowe wykonawcy
5. Jak wykonawca stracił 417 000 zł przez brak jednego dokumentu

Czym jest ryczałt w umowie o roboty budowlane

Ktoś mądry kiedyś napisał, że ryczałt stosuje się tam, gdzie prace są proste i łatwe do wyceny.

Każdy wykonawca wie, jak bardzo ta definicja rozjeżdża się z rzeczywistością.

Ryczałt to wynagrodzenie ustalone z góry - w jednej kwocie, na całość. I co do zasady: ta kwota się nie zmienia. Wzrosły ceny materiałów? Twój problem. Zakres okazał się większy niż zakładałeś? Twój problem. Coś poszło nie tak na budowie? W dużej mierze - Twój problem.

Ryzyko jest po stronie wykonawcy. Dlatego zamawiający tak chętnie wybierają ryczałt.

Jeden ważny szczegół dotyczący kosztorysu. Jeśli złożyłeś kosztorys razem z ofertą przy kontrakcie ryczałtowym - w jasnych przypadkach, gdzie z umowy wprost wynika, że umawialiście się na ryczałt, ten kosztorys zazwyczaj nic nie znaczy prawnie. Sądy traktują go wtedy jako uzasadnienie merytoryczne oferty, nie jako dokument rozliczeniowy. Ale uwaga - jeśli Twoja umowa jest niejednoznaczna i nie wynika z niej wprost, że to ryczałt, sprawa wygląda inaczej. Warto to sprawdzić zanim zaczniesz się powoływać na kosztorys w sporze - albo zanim z niego rezygnujesz.

Kiedy ryczałt przestaje obowiązywać - wyjątki, o których nikt Ci nie powie

Powiedzieliśmy, że ryczałt jest niezmienny. To prawda - ale nie zawsze.

Zamawiający wprowadził Cię w błąd. Jeśli zamawiający dał Ci złe informacje i przez to nie mogłeś prawidłowo oszacować zakresu ani kosztów - zamrożona kwota może zostać odmrożona. Co to znaczy dla Ciebie? Jeśli zamawiający wiedział o problemach z dokumentacją i zataił je przed Tobą - masz argument, żeby żądać więcej. Sądy to potwierdzają.

Roboty poza umową. Ryczałt obejmuje tylko to, co jest w umowie. Co nie jest w umowie - nie jest objęte ryczałtem. To brzmi prosto, ale właśnie ta zasada jest źródłem połowy sporów budowlanych. Więcej o tym w następnej sekcji.

Nie wykonałeś wszystkich prac. Jeśli zrealizowałeś tylko część robót - wynagrodzenie spada proporcjonalnie. Ryczałt pozostaje ryczałtem, ale mniejszym.

Użyłeś tańszych materiałów. Zamawiający nie może żądać obniżenia wynagrodzenia tylko dlatego, że wykonałeś robotę taniej. To Twój zysk - nie jego oszczędność.

Zmiana stosunków - ostatnia deska ratunku. Przepisy przewidują, że jeśli zaszła zmiana okoliczności, której nikt nie mógł przewidzieć, a wykonanie robót grozi Ci rażącą stratą - sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę. Uczciwie: ten wyjątek działa bardzo rzadko. Sądy interpretują go wąsko. Za chwilę pokażę Ci konkretną sprawę, gdzie wykonawca na tym przepisie też poległ.

Roboty dodatkowe przy ryczałcie - kiedy należy Ci się dopłata

Wróćmy do scenariusza z początku. Projekt ma błędy. Wykonałeś prace, których w nim nie było. Zamawiający mówi: ryczałt pokrywa wszystko.

Czy ma rację? Zależy. I tu pojawia się rozróżnienie, które musisz zapamiętać.

Prace, które "wynikały naturalnie" z budowy. Chodzi o roboty, które każdy doświadczony wykonawca powinien był przewidzieć - nawet jeśli nie było ich wprost w dokumentacji. Może ich nie było na papierze, ale były logiczną konsekwencją technologii robót. Za takie prace nie dostaniesz dopłaty. Ryczałt je obejmuje. Sądy to potwierdzają konsekwentnie.

Prace, które były prawdziwą niespodzianką. Czyli takie, których nie dało się przewidzieć i które stoją całkowicie poza pierwotnym zakresem umowy. To są roboty dodatkowe w prawnym sensie. Za nie możesz - i powinieneś - żądać osobnego wynagrodzenia.

Gdzie przebiega granica? Właśnie tam, gdzie zaczyna się spór.

Zamawiający zawsze będzie mówił: „to wynikało z budowy, powinieneś był to przewidzieć". Ty będziesz mówił odwrotnie. I najczęściej kończy się to w sądzie.

Jeden praktyczny wniosek: każdą robotę, co do której masz wątpliwość - dokumentuj pisemnie od pierwszego dnia. Zdjęcia, maile, protokoły. Bez tego jesteś zdany na pamięć świadków. A świadkowie zapominają.

Bezpodstawne wzbogacenie - koło ratunkowe wykonawcy

Wyobraź sobie, że jesteś w najtrudniejszym miejscu: wykonałeś roboty dodatkowe, projekt miał błędy z winy zamawiającego, nie masz aneksu, zamawiający odmawia płacenia.

Co dalej?

W praktyce wygląda to zwykle tak: ciągniesz projekt do końca, bo inaczej grożą Ci kary za opóźnienie. A dopiero po zakończeniu próbujesz odzyskać pieniądze. Narzędziem, po które sięgają prawnicy, jest bezpodstawne wzbogacenie.

Logika jest prosta. Zamawiający dostał coś, za co nie zapłacił. Uzyskał wartość poza umową, bez żadnej podstawy prawnej. Ty poniosłeś koszt. On się wzbogacił. To nierównowaga - i prawo nakazuje ją wyrównać. Sądy to potwierdzają, również na rynku zamówień publicznych.

Żeby ta droga zadziałała, muszą być spełnione trzy warunki:

• Prace nie mogą być objęte umową ani żadnym innym porozumieniem stron.
• Nie może istnieć żadna inna droga dochodzenia zapłaty.
• Twój koszt i wzbogacenie zamawiającego muszą być dwoma stronami tego samego medalu.

Ten trzeci warunek jest kluczowy i często pomijany. Chodzi o to, że nie możesz jednocześnie żądać zapłaty z umowy i z bezpodstawnego wzbogacenia. To albo-albo. Jeśli masz ważną umowę i spór dotyczy jej wykonania - sąd nie pozwoli Ci przeskoczyć na bezpodstawne wzbogacenie tylko dlatego, że z umowy trudniej wygrać. Musisz wybrać właściwą drogę zanim złożysz pozew. Zła decyzja na tym etapie potrafi zabić sprawę, która miała szanse.

Pułapki umowne - sprawdź to zanim wejdziesz na budowę

Są dwa konkretne zapisy w umowach, które całkowicie blokują drogę przez bezpodstawne wzbogacenie. Warto wiedzieć jak wyglądają w praktyce.

Pierwszy to zapis w stylu: „Wykonawca oświadcza, że wynagrodzenie ryczałtowe obejmuje wszelkie prace niezbędne do realizacji przedmiotu umowy, w tym prace dodatkowe i nieprzewidziane". Podpisałeś coś takiego? Zamawiający uzna, że nie ma żadnego "bezpodstawnego" wzbogacenia - bo sam zgodziłeś się, że ryczałt pokrywa wszystko.

Drugi to zapis w stylu: „Wykonawca zrzeka się wszelkich roszczeń z tytułu wykonania prac nieujętych w niniejszej umowie, za które nie zawarto pisemnego aneksu". Sam zamknąłeś furtkę zanim wszedłeś na budowę.

Mniej doświadczeni wykonawcy podpisują takie zapisy, bo czytają umowę po łebkach albo zakładają, że "jakoś się dogadamy". Nie dogadają się. Sąd przeczyta te zapisy słowo po słowie.

Druga droga - odszkodowanie za wadliwą dokumentację

Bezpodstawne wzbogacenie to nie jedyna opcja. Jest jeszcze droga przez odszkodowanie - i warto o niej wiedzieć, szczególnie gdy bezpodstawne wzbogacenie jest zablokowane przez zapisy umowne.

Podstawa jest prosta: zamawiający miał obowiązek dostarczyć Ci dokumentację bez błędów. Jeśli tego nie zrobił - naruszył umowę. Koszty, które poniosłeś przez błędy w projekcie, to Twoja szkoda. Możesz żądać jej naprawienia.

Żeby ta droga zadziałała, musisz udowodnić trzy rzeczy:

• Błąd w dokumentacji - konkretny, udokumentowany.
• Twój koszt - ile realnie zapłaciłeś za usunięcie skutków tego błędu.
• Związek między nimi - że ten koszt wynikał właśnie z tego błędu, a nie z czegoś innego.

To trudniejsza droga niż bezpodstawne wzbogacenie. Wymaga więcej dowodów i więcej pracy. Ale w sytuacji, gdy umowa zawiera klauzule blokujące inne roszczenia - może być jedyną realną opcją.

Inwestor odmawia dopłaty za roboty dodatkowe zasłaniając się ryczałtem, a Ty nie masz pisemnego aneksu?

Nie działaj sam. Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Jak wykonawca stracił 417 000 zł przez brak jednego dokumentu

To jest historia, która powinna zmienić sposób, w jaki czytasz swoje umowy.

Wykonawca zrealizował roboty dodatkowe. Zamawiający wiedział o tych pracach - wykonawca informował jego przedstawicieli na bieżąco. Ale nie było pisemnego aneksu. Umowa wymagała tej formy pod rygorem nieważności.

Sprawa trafiła do sądu apelacyjnego. I sąd orzekł coś, co zaskoczyło wielu prawników.

Brak pisemnego aneksu nie tylko wykluczył możliwość uznania, że strony zawarły ustną umowę na roboty dodatkowe. Wykluczył też dochodzenie zapłaty na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia. Mimo że zamawiający realnie skorzystał na tych pracach.

Jak to możliwe?

Sąd powiedział tak: zamawiający wiedział, że wykonawca robi te prace. Ale umowa jednoznacznie mówiła, że bez pisemnego aneksu - żadnego dodatkowego wynagrodzenia nie ma. Wykonawca tę umowę podpisał. Sam. Dobrowolnie. Więc wzbogacenie zamawiającego nie jest "bezpodstawne" - opiera się na postanowieniach umowy.

I jeszcze mocniej: to wykonawca miał obowiązek dopilnować formalności zanim zaczął te roboty. Nie zrobił tego. Więc płaci cenę.

Informowanie przedstawicieli zamawiającego ustnie? Żadnego znaczenia.

Fakt, że roboty były konieczne i realnie podniosły wartość obiektu? Żadnego znaczenia.

Kwota 417 799,65 zł stanowiła 8% wartości całego kontraktu. Sąd uznał, że to nie jest "rażąca strata" - więc klauzula zmiany stosunków też nie zadziałała.

Zero złotych. Za realnie wykonaną pracę.

Co to znaczy dla Ciebie? Jedno zdanie: nie masz aneksu - nie masz pieniędzy. Nawet jeśli zamawiający wiedział. Nawet jeśli prace były konieczne. Nawet jeśli skorzystał.

Muszę dodać swoje zdanie: uważam, że ten wyrok jest dyskusyjny. Takie podejście praktycznie blokuje wykonawcom drogę przez bezpodstawne wzbogacenie i wzmacnia i tak mocną pozycję zamawiającego - szczególnie publicznego. Na szczęście ta linia orzecznicza to wyjątek od reguły, nie standard. Ale istnieje. I może trafić właśnie na Twój kontrakt.

Tamten wykonawca też miał argumenty. I stracił 417 000 zł.

Masz dodatkowe roboty bez aneksu? Nie czekaj na wyrok.

[Napisz: jk@mecenaskobylinski.pl - powiem Ci wprost czy jest co ratować]

Powiązane artykuły:

• Odmowa zapłaty za roboty budowlane z powodu wad - czy zamawiający ma do tego prawo?
• Kara umowna od całego kontraktu za opóźnienie jednego etapu - czy to w ogóle legalne? 
• Wady nieistotne jako podstawa odmowy odbioru robót - game changer Sądu Najwyższego

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.