"Będzie pani zadowolona" - mówi wykonawca klientce. I pewnie będzie. Ale tylko wtedy gdy umowa jest napisana tak, żeby obie strony wiedziały czego oczekiwać i kto za co odpowiada.

Większość sporów sądowych na tle budowy domów ma jedno wspólne źródło. Zła umowa albo jej brak. Inwestor nie płaci w terminie, a w umowie nie ma kary umownej ani prawa wstrzymania robót. Inwestor odmawia odbioru, a w umowie nie ma procedury odbioru jednostronnego. Inwestor żąda usunięcia każdej usterki przed wystawieniem faktury, a w umowie jest zapis o "bezusterkowym odbiorze".

Ten artykuł jest o tym, co dobra umowa na budowę domu musi zawierać z perspektywy wykonawcy. O tym, które zapisy wykonawcy najczęściej pomijają. I dlaczego to błąd.

Sprawdź, czy Twoja sytuacja wygląda tak:

• Podpisujesz umowę z inwestorem przygotowaną przez niego i nie wiesz czy jest dla Ciebie uczciwa.
• Albo sam przygotowujesz umowę i nie wiesz co powinno się w niej znaleźć żeby Cię chronić.
• W Twoich umowach brakuje kar umownych albo prawa wstrzymania robót przy braku płatności.
• Miałeś już spór z inwestorem i okazało się, że umowa nie daje Ci narzędzi.
• Chcesz wiedzieć jak zapisać kwestie terminów, odbiorów i wynagrodzenia żeby nie dać się wciągnąć w pułapkę.

Jeśli choć dwa punkty pasują - czytaj dalej.

Wolisz słuchać? Tutaj jest audio:

Spis treści

1. Oznaczenie stron w umowie o roboty budowlane - dlaczego to nie jest formalność
2. Przedmiot umowy o roboty budowlane - jak opisać zakres żeby nie odpowiadać za cudze błędy
3. Obowiązki stron i warunki geologiczne - co warto zapisać zanim wbijecie łopatę
4. Terminy budowy - jak zapisać żeby móc się bronić przed roszczeniowym inwestorem
5. Wynagrodzenie i prawo wstrzymania robót - najważniejsze narzędzie wykonawcy
6. Podwykonawcy - za kogo odpowiadasz i jak się zabezpieczyć
7. Odbiory robót - jak uniknąć pułapki bezusterkowego odbioru
8. Kary umowne na korzyść wykonawcy, o których wykonawcy zapominają
9. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane - kiedy i jak

Oznaczenie stron w umowie o roboty budowlane - dlaczego to nie jest formalność

Zaczynamy od rzeczy, którą wszyscy traktują jak formalność. A która w sądzie może okazać się kluczowa.

Po stronie inwestora: imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL. Jeśli inwestorów jest dwoje - obydwoje muszą podpisać umowę.

Po stronie wykonawcy zależy od formy działalności. Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność - imię, nazwisko, nazwa firmy, adres, NIP, REGON. Jeśli jesteś spółką prawa handlowego - pełna nazwa z formą prawną, siedziba, KRS, NIP, REGON.

Osobna kwestia: spółka cywilna. To forma powszechna w budownictwie i często błędnie opisywana w umowach. Spółka cywilna nie ma osobowości prawnej, nie może być pozwana ani pozywać. Są nimi wyłącznie jej wspólnicy. W umowie muszą pojawić się imiona i nazwiska wszystkich wspólników.

Dlaczego to ważne z perspektywy wykonawcy? Bo jeśli inwestor nie zapłaci, będziesz pozywał konkretną osobę. Jeśli umowa jest nieprecyzyjnie oznaczona po stronie inwestora, możesz mieć problem z egzekucją wyroku.

Przedmiot umowy o roboty budowlane - jak opisać zakres żeby nie odpowiadać za cudze błędy

Przedmiot umowy to opis tego co budujesz. Nie możesz go potraktować hasłowo.

"Budowa domu jednorodzinnego zgodnie z projektem" - to za mało. Umowa powinna precyzować co wchodzi w zakres robót, ile kondygnacji, numer działki, adres, numer księgi wieczystej. I jasno określać kto dostarcza projekt i kto zapewnia materiały.

I tu ważna uwaga dla wykonawców.

Z prawa wynika, że masz obowiązek niezwłocznie informować inwestora gdy dokumentacja, teren budowy albo dostarczone materiały nie nadają się do prawidłowego wykonania robót. To obowiązek ustawowy.

Ale jego zakres jest ograniczony. Nie odpowiadasz za każdy błąd projektanta. Od fachowca budowlanego można wymagać umiejętności odczytania projektu ze starannością właściwą wykonawcy - nie ze starannością projektanta. Nie musisz wykrywać błędów których projektant nie powinien był popełniać.

Zadbaj o to żeby umowa nie rozszerzała Twojej odpowiedzialności ponad ustawowy standard. Jeśli inwestor chciałby zapisać, że "wykonawca odpowiada za prawidłowość dokumentacji projektowej" - to pułapka. Nie gódź się na to.

Masz umowę od inwestora i nie wiesz czy nie wciąga Cię w odpowiedzialność za błędy, których nie popełniłeś?

Sprawdź zanim podpiszesz.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Obowiązki stron i warunki geologiczne - co warto zapisać zanim wbijecie łopatę

Nie ma co ukrywać, szala obowiązków waży znacznie więcej po Twojej stronie. To normalne. Ale warto żeby podział był ostry i jednoznaczny.

Co do zasady do Twoich obowiązków należy: realizacja robót zgodnie z dokumentacją i sztuką budowlaną, zapewnienie kierownika budowy z uprawnieniami, zorganizowanie i zabezpieczenie placu budowy, terminowe usuwanie wad, porządkowanie terenu po zakończeniu.

Warto też zapisać w umowie procedurę wyjaśniania niejasności w projekcie nie tylko przez Ciebie i inwestora, ale też z udziałem projektanta. To pozwala sprawnie rozwiązywać problemy, które prędzej czy później się pojawią.

I jedno zdanie które może Cię uratować: w umowie warto zastrzec co się dzieje gdy warunki geologiczne okażą się inne niż zakładane. Dopiero po wbiciu łopaty okazuje się czasem, że grunt jest trudniejszy niż wynikało z dokumentacji. Bez odpowiedniego zapisu w umowie możesz zostać z tym problemem sam i bez możliwości żądania dodatkowego wynagrodzenia.

Terminy budowy - jak zapisać żeby móc się bronić przed roszczeniowym inwestorem

Termin końcowy to oczywistość. Ale diabeł tkwi w szczegółach.

Po pierwsze - wskaż który dzień strony uznają za dzień zakończenia robót. Czy to data odbioru końcowego - czy wystarczy dzień zgłoszenia gotowości do odbioru, np. przez wpis do dziennika budowy? Z Twojej perspektywy korzystniejsze jest to drugie. Wtedy nie odpowiadasz za to jak długo inwestor przeciąga odbiór ani czy nie gra na czas żeby opóźnić płatność.

Po drugie - terminy pośrednie. Jeśli są w umowie, powinny być jasno powiązane z etapami robót. Zarówno Ty jak i inwestor powinniście wiedzieć co i kiedy ma być zrobione. To ucina niepotrzebne spory.

Po trzecie - przesunięcia terminu. Umowa powinna wskazywać konkretne okoliczności gdy przesunięcie jest dopuszczalne. Z Twojej perspektywy kluczowe jest zapisanie możliwości wstrzymania robót, gdy warunki atmosferyczne nie pozwalają na ich wykonanie z precyzyjnym wskazaniem temperatur, opadów, innych czynników. Nie ogólnikowo "niekorzystna pogoda". I żeby wstrzymanie nie wiązało się z konsekwencjami finansowymi.

To samo dotyczy każdej okoliczności niezależnej od Ciebie, która mogłaby wpłynąć na termin. Zapisz to zawczasu, bo po fakcie będzie za późno.

Wynagrodzenie i prawo wstrzymania robót - najważniejsze narzędzie wykonawcy

Podstawowa kwestia: ryczałt czy kosztorys.

Ryczałt - stała kwota. Co do zasady niezmienna, nawet jeśli zakres robót się zmieni. To ryzyko dla Ciebie. Jedyny wyjątek: roboty dodatkowe - czyli takie, których umowa nie przewidywała. Za nie ryczałt nie obowiązuje.

Jeśli już decydujesz się na ryczałt - zapisz w umowie, że stawki za roboty dodatkowe przez określony czas są stawkami z oferty, a po tym czasie - stawkami rynkowymi. To chroni Cię przed sytuacją w której realizujesz dodatkowe prace według cen sprzed dwóch lat.

Kosztorys - elastyczny, zależy od faktycznie wykonanych robót. Bezpieczniejszy dla Ciebie, ale wymagający precyzyjnego opisu stawek.

Niezależnie od modelu - opisz dokładnie łańcuch płatności: wykonanie etapu, odbiór, protokół, faktura, płatność w określonym terminie.

I teraz najważniejszy zapis, o którym wielu wykonawców zapomina: prawo wstrzymania robót przy braku płatności. Ogólne przepisy prawa nie dają Ci tej możliwości bez zapisu w umowie. Musisz ją sobie zapewnić wprost. Jeśli inwestor ociąga się z płatnością, masz prawo wstrzymać roboty. Ale tylko jeśli jest to w umowie. Bez tego zapisu jesteś bezbronny.

Podwykonawcy - za kogo odpowiadasz i jak się zabezpieczyć

Jeśli angażujesz podwykonawców, pamiętaj o jednej żelaznej zasadzie. Względem inwestora odpowiadasz za ich działania jak za swoje własne. Jeśli podwykonawca się opóźnił - dla inwestora opóźniłeś się Ty. Jeśli podwykonawca wykonał robotę wadliwie dla inwestora wykonałeś ją wadliwie Ty.

To co się dzieje między Tobą a podwykonawcą jest Waszą sprawą wewnętrzną. Możesz dochodzić od podwykonawcy zwrotu kar umownych które inwestor nałożył na Ciebie z jego winy. Ale najpierw musisz zapłacić inwestorowi.

Jeśli chcesz skorzystać z solidarnej odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy, zgłoś go inwestorowi pisemnie, przed przystąpieniem do robót, ze wskazaniem zakresu i wynagrodzenia. Inwestor ma 30 dni na sprzeciw. Jeśli nie złoży - odpowiada solidarnie.

Możliwe jest też wpisanie podwykonawcy bezpośrednio do umowy inwestorskiej z określeniem jego zakresu i wynagrodzenia. To prostsze i pewniejsze niż procedura zgłoszenia.

Odbiory robót - jak uniknąć pułapki bezusterkowego odbioru

Procedura odbiorowa to jeden z najważniejszych elementów umowy i miejsce, gdzie wykonawcy najczęściej wpadają w pułapkę.

Pierwsza pułapka: za długi termin na dokonanie odbioru przez inwestora. Jeśli umowa daje inwestorowi 30 dni na odbiór to 30 dni bez faktury i bez płatności. Negocjuj krótszy termin.

Druga pułapka i najgroźniejsza: zapis o "bezusterkowym odbiorze". Sądy jednoznacznie stwierdzają, że takie postanowienie jest niedopuszczalne. Nie ma czegoś takiego jak bezusterkowe wykonanie robót budowlanych. Uzależnienie płatności od bezusterkowego odbioru to otwarte zaproszenie dla inwestora do przeciągania odbioru w nieskończoność.

Jak powinien wyglądać odbiór? Inwestor może odmówić odbioru tylko z powodu wady istotnej takiej, która uniemożliwia korzystanie z obiektu. Wady nieistotne wpisuje się do protokołu i wyznacza termin na usunięcie.

I wystawia się fakturę.

Warto też zadbać o procedurę odbioru jednostronnego - gdy inwestor ociąga się z odbiorem bez uzasadnienia. Opisz w umowie kiedy możesz go dokonać, jakie czynności musisz wykonać i co dzieje się z wynagrodzeniem.

Bezpodstawna odmowa odbioru przez inwestora to jego zwłoka z wszystkimi konsekwencjami prawnymi. Możesz zastrzec karę umowną na taki wypadek.

Inwestor nie płaci i nie masz w umowie prawa wstrzymania robót?

Każdy dzień pracy bez zapłaty pogłębia problem.

Napisz na jk@mecenaskobylinski.pl lub zadzwoń: 512 438 673

Kary umowne na korzyść wykonawcy - o których wykonawcy zapominają

Kary umowne kojarzą się wykonawcom z czymś co inwestor nakłada na nich. Tymczasem kary powinny działać w obie strony i to Ty powinieneś zadbać o to żeby były.

Za co możesz zastrzec karę na swoją korzyść?

Nieterminowe przekazanie placu budowy. Jeśli masz grafik zapełniony na rok do przodu i inwestor nie wpuści Cię na teren w umówionym terminie, tracisz możliwość realizacji innych zleceń. Kara za każdy dzień opóźnienia to Twoja ochrona.

Zwłoka inwestora w dokonaniu odbioru. Odbiór to moment płatności. Każdy dzień opóźnienia to dzień bez faktury. Kara za zwłokę mobilizuje inwestora.

Odstąpienie od umowy przez Ciebie z winy inwestora. Jeśli inwestor nie płaci albo uniemożliwia realizację robót - i musisz odstąpić - powinieneś dostać karę umowną, nie tylko wynagrodzenie za wykonane prace.

Pamiętaj o górnym pułapie kar, suma wszystkich kar nie powinna przekraczać 20-30% wartości kontraktu. Wyższy pułap zostanie przez sąd obniżony.

I ostatnia ważna zasada: kary umowne to nie koniec. Jeśli Twoja szkoda jest wyższa niż zastrzeżona kara - możesz dochodzić różnicy jako odszkodowania. To potężne narzędzie przeciwko inwestorowi który myśli, że "zapłaci karę i sprawa skończona".

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane - kiedy i jak skutecznie

Przepisy dają Ci prawo odstąpienia od umowy, ale żeby było skuteczne, muszą być spełnione określone warunki. I muszą być zapisane w umowie.

Bez konkretnych przesłanek i bez wskazania terminu w którym możesz skorzystać z prawa odstąpienia, odstąpienie jest nieważne. To wynika z orzecznictwa i wielu wykonawców się o tym przekonało boleśnie.

Jakie przesłanki warto zapisać z Twojej perspektywy? Opóźnienie inwestora z przekazaniem placu budowy trwające dłużej niż X dni. Opóźnienie w płatnościach trwające dłużej niż X dni. Wywołanie przez inwestora przerwy w robotach trwającej dłużej niż X dni z przyczyn leżących po jego stronie.

Jak to zrobić technicznie? Odstąpienie musi być pisemne. Musi zawierać uzasadnienie. I musi być złożone w terminie wskazanym w umowie.

Co po odstąpieniu? Sporządzasz protokół inwentaryzacji robót wykonanych do dnia odstąpienia. Zabezpieczasz plac budowy. Inwestor dokonuje odbioru robót wykonanych prawidłowo. Płaci Ci za te roboty. I jeśli odstąpienie nastąpiło z jego winy, płaci karę umowną.

Na koniec ważna uwaga: nawet jeśli umowa nie przewiduje możliwości odstąpienia, masz jeszcze przepisy Kodeksu cywilnego. Ale korzystanie z nich jest trudniejsze i mniej przewidywalne niż własne postanowienia umowne. Lepiej zadbać o to zawczasu.

Powiązane artykuły:

• Umowa na budowę domu - co musi zawierać żeby naprawdę chronić inwestora
• Inwestor nie współpracuje - czy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane
• Wynagrodzenie za niewykonane roboty budowlane - kiedy inwestor musi zapłacić mimo że nie pracowałeś

Znajdź mnie tutaj:

Instagram: Jakub Kobyliński (@budowlaneparagrafy) • Zdjęcia i filmy na Instagramie

Grupa Facebook: Budowlane paragrafy | Facebook

Facebook: Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Kobyliński | Elblag | Facebook

Linkedin: Jakub Kobyliński | LinkedIn

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.